关于物业服务合同纠纷的裁判规则（六）

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关于物业服务合同纠纷的裁判规则（六）

38、业委会无法履职时小区公共事务如何处理？

实践中，业主委员会因未能完成换届、备案登记或委员人数不足法定、约定数量而无法正常履行管理职责十分常见，部分小区这段区间可能长达数年且仍未能选举产生新一届业主委员会履行职责。业主委员会无法履职期间如何处理小区公共事务，已成为当下社区治理的重要命题。

【裁判结果】：

法院经审理认为，本案争议焦点为原告甲物业公司是否有权基于物业服务合同法律关系要求被告乙小区业主大会支付涉案项目款项。根据《物业管理条例》《上海市商品住宅维修基金管理办法》规定及《上海物业服务合同》约定，改建建筑物及其附属设施、使用专项维修基金由全体业主共同决定；涉及专项维修的费用，原告应当按照有关规定编制专项维修资金使用方案，经乙小区业主委员会批准后实施，未经业主委员会批准或授权，原告不得动用专项维修资金；发生危及房屋使用安全或者公共安全的紧急情况的除外。原告认为涉案项目安装期间乙小区业主委员会已无法正常履职，无法履行相关批准授权手续，且涉案项目是为全体业主公共安全在紧急情况下先行安装。但是：

首先，原告称为全体业主公共安全在紧急情况下先行安装缺乏相应事实依据；

其次，原告同期其他项目履行了公示程序，且同期小区业主委员会的职责已由居委会代行，原告有能力履行公告及批准授权手续而未履行；

最后，涉案项目在后续小区维修资金审计中也没有得到乙小区的追认。    

因此，原告就涉案项目款项未履行法律规定以及合同约定的程序，在本案中以物业服务合同法律关系要求被告支付款项的诉讼请求，依法不予支持。

【典型意义】：

业主委员会作为业主大会的常设执行机构，承担执行业主大会决议、基于业主大会的授权予以管理的职能，在功能上成为业主实现利益保障、反映意愿要求的重要机制。为保障业主委员会的管理职能可以得到实施，法律、法规、部门规章都有相应规定，如《中华人民共和国民法典》《物业管理条例》《上海市住宅物业管理规定》《业主大会和业主委员会指导规则》《上海市商品住宅维修基金管理办法》等。但是实践中，业主委员会因未能完成换届、备案登记的原因或委员人数不足法定、约定数量而无法正常履行管理职责十分常见，此时小区业主如何实现自我管理，涉讼时司法如何应对，在相关规定中未尽明确。本案中，涉案乙小区因故在前一届业主委员会无法履职时，长达数年未能选出新一届业主委员会。期间，依照《业主大会和业主委员会指导规则》等规定，居委会在政府职能部门指导下，代行业主委员会职责，例如组织召开业主大会、更换物业服务企业、审核维修基金项目等。涉讼后，参考破产管理人制度，居委会代收诉讼材料、召开业主大会讨论诉讼事务、聘请律师参与诉讼，切实履行了业主委员会的管理职能，保障业主利益。

【案例来源】：上海市第二中级人民法院《司法服务保障基层治理案例手册》

39、参考案例：影响到相对人后续权利义务的备案行为具有可诉性——井研县某某小区业主委员会诉井研县人民政府研城街道办事处行政登记案    

【裁判要旨】：

Ⅰ、对业委会的备案行为以及撤销备案行为对业主权利义务产生影响属于可诉的行政行为。业主委员会备案行为是否成立涉及到是否可以刻制印章开展活动，属可诉的行政行为。

Ⅱ、在法律规范没有规定专门的纠错主体和程序时，基于职权法定和依法行政原则，业委会备案登记机关对于违法的登记行为可以自我纠错，但应当遵循正当程序，听取当事人意见，保障当事人申辩等权利。

法院生效裁判认为:关于《撤销备案通知》是否可诉的问题。《撤销备案通知》包括两部分内容，一是撤销某某业委会备案登记、收回备案证明，二是由公安机关收回公章并予以销毁。第二项内容直接影响某某业委会的权利，属于行政诉讼受案范围，对于第一项内容，案涉备案行为是否成立，涉及到某某业委会是否可以刻制印章开展活动，属于可诉的行政行为。故研城街道办对备案行为的撤销行为当然也属于可诉的行政行为。关于《撤销备案通知》是否合法的问题。对于“由公安机关收回公章并予以销毁”的部分研城街道办显然没有相应的行政职权，该行为属于超越职权的违法行政行为。

对于撤销备案登记、收回备案证明的行政行为是否合法？

首先，根据《物业管理条例》第十六条第一款关于“业主委员会应当自选举产生之日起30日内，向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府备案”的规定，研城街道办具有作出案涉备案行为的法定职权。在法律规范对于行政机关已经作出的行政行为没有规定专门的纠错主体和程序时，基于职权法定和依法行政原则，行政机关依法可以对自身作出的违法行政行为进行改正。故研城街道办具有作出撤销备案行为的法定职责。    

其次，根据投票行为发生时有效的《中华人民共和国物权法》第七十六条的规定，选举业主委员会应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。本案中，《某小区首届业主委员会选举办法草案》第四章第三条关于“获选委员的得票数应超过参加投票的总投票数的50%”的内容，以及业主委员会委员得票数均未超过有投票权业主人数的一半，故违反了上述法律规定，研城街道办作出《撤销备案通知》证据确凿。

再次，《物业管理条例》第十一条第三项和《四川省物业管理条例》（2018年修改）第二十四条第二项的规定，表明选举业主委员会的结果也属于业主大会的决定。根据《物业管理条例》第十九条第二款和住建部《业主大会和业主委员会指导规则》第五十九条规定，相关行政部门有权依法撤销业主大会违法选举结果（决定）。由于法律法规没有对业主委员会备案行为的自纠程序作出相应规定，研城街道办根据《物业管理条例》第十九条第二款和住建部《业主大会和业主委员会指导规则》第五十九条规定撤销其备案行为，适用法律并无不当。关于被诉撤销备案行为程序是否合法问题。行政行为的作出应当遵循正当程序原则。根据国发（2004〕10号《国务院关于印发全面推进依法行政实施纲要的通知》的规定，研城街道办撤销其之前作出的备案行为，对申请备案的业主委员会的权利和义务将产生不利影响，但研城街道办在未通知某某业委会，未听取某某业委会意见的情况下，径行作出对其不利的行政行为，构成违反一般减损权益应尽的法定程序，依法应予撤销，    

【案例文号】：（2022）川11行终5号

40、公报案例：公有住房售出单位对公有住房的共用部位承担着维修责任。售出单位在与公有住房买受人签订的售房协议中，为了不加重自己一方在住房售出后的维修负担，约定买受人不得实施有碍公有住房共用部位安全的行为，这样的约定没有限制买受人正当行使自己的权利，因此是合法有效的——郑州二建公司诉王良础公有住房出售协议违约纠纷案

【裁判要旨】：：

郑州市中级人民法院认为：郑州二建公司虽然不是1号楼的物业经营管理单位，也不是1号楼的业主委员会或者房屋所有权人，但在1号楼售出后至新的物业经营管理单位没有接手前，作为1号楼的建设单位、售房单位，郑州二建公司对1号楼的共用部位承担着维修责任。王良础在1号楼11号房间临街墙上开挖门窗，加重了郑州二建公司的维修负担，直接影响到郑州二建公司的利益，郑州二建公司有权依照《公有住房出售协议书》起诉王良础的违约行为。

【案例来源】：《最高人民法院公报》2006年第11期

41、未签订物业服务合同，但形成事实物业服务关系的，物业管理企业可要求业主交纳相应的物业费——重庆悦来物业管理有限公司诉何红物业服务合同纠纷案

【裁判要旨】：

因不可归咎于物业服务企业的原因致使物业服务企业在无合同依据的情况下为业主提供了物业服务，业主享受了该服务，物业服务企业以存在事实物业服务关系为由，请求业主支付物业服务费的，应予支持，并参照政府规定的收费标准或同类物业服务项目收费标准来确定业主应当缴纳的物业服务费。    

【案例文号】：（2012）渝北法民初字第15547号

42、未经楼房全体业主同意，任何擅自处理和改变楼房顶端使用权的行为，均构成对业主权益的妨害，应承担相应的民事责任——侯利敏与梅州市艺之林广告有限公司建筑物区分所有权纠纷上诉案

【裁判要旨】：

物权法规定的建筑区划内公共空间的权利归属原则，突出了业主权益的保护，限制了他人擅自处理和改变公共区域用途的行为。以自然物理属性和功能用途来看，楼房的全体业主对楼房的顶端拥有建筑物区分所有权。未经楼房全体业主同意，任何擅自处理和改变楼房顶端使用权的行为，均构成对业主权益的妨害，应承担相应的民事责任。

【案例文号】：（2008）梅中法民一终字第241号

【案例来源】：《人民司法•案例》2009年第14期

43、物业公司无证据证明其履行了催收物业费义务，其主张物业费起诉条件尚未具备——四川俊阳物业服务有限公司诉辛宝中、石祖清物业服务合同纠纷上诉案

【裁判要旨】：

物业公司在向业主主张物业管理费及其他相关费用前，应先向业主发出书面催缴通知书，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条的规定主要是为了平等保护当事人利益，通过物业服务企业的书面催交即可以提醒业主，也可以为业主和物业公司提供沟通机会，符合法律的效率价值。书面催交是业主承担欠费责任的前提，且书面催交的形式应具备合理性。物业公司未提供证据证明其在起诉前履行了对业主的书面催收义务，故起诉条件尚未具备，其起诉应当予以驳回。    

【案例文号】：（2020）川01民终11406号

44、房屋上的窗户脱落，造成他人财产损失，所有人不能证明自己没有过错的，应当承担侵权责任——龚某诉皮某物件脱落、坠落损害责任纠纷案

【裁判要旨】：

房屋上的窗户脱落，造成他人财产损失，应适用过错推定原则，所有人不能证明自己没有过错的，应当承担侵权责任。因实际侵权人不明，所有人赔偿后，有权向其他责任人追偿。

【案例来源】：湖南省高级人民法院网2020年12月10日

45、业主对共有物业的维修义务与大修基金的紧急使用。

【裁判要旨】：

全体业主有义务对楼顶防水进行修复以排除对顶楼业主的损害，不得以业主行使自治管理权为由侵犯他人之合法权益，亦不得以放弃权利为由拒绝履行法定义务。业主大会不同意使用大修基金维修，受损害业主起诉使用大修基金维修共有物业的，人民法院予以支持。

【裁判结果】：：

生效判决认为，业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利并承担义务，不得以放弃权利为由不履行义务。案涉小区A1栋楼顶防水因年久失修出现裂缝、漏水，严重影响顶楼业主居住使用。A1栋楼顶属于该栋的全体业主共有，全体业主有义务对楼顶防水进行修复以排除对顶楼业主的妨害，不得以业主行使自治管理权为由侵犯他人之合法权益，亦不得以放弃权利为由拒绝履行法定义务。即便A1栋全体业主无法形成使用本幢专项维修资金修复顶楼防水的共同决定，参照民法典关于紧急情况下申请使用专项维修资金的规定，可由业委会依法申请使用维修资金。遂判决案涉业委会在判决生效之日起六个月内使用A1栋物业专项维修资金对该栋楼顶防水予以修复。    

【典型意义】：：

老旧小区出现楼顶开裂、漏水、外墙脱落等，可能给他人造成损害，应由全体业主承担共同修复的责任。房屋大修基金的使用应当按照法律的规定程序经多数业主同意，但业主大会以放弃权利为由不履行维修义务，受损害业主起诉使用大修金的，人民法院予以支持。本判决明确了共有人对共有物业的维修义务，有利于物业的修缮和对当事人权利的保护。

【案例文号】：（2022）渝05民初62号