城市更新投资相当于房地产1/3:安徽城市建设“升维”
随着城市大拆大建、向外无限扩张的“脚步”放缓，城市发展正逐渐由大规模增量建设转为存量提质改造和增量结构并重的新阶段。
这根源于城市居民对城市各类基础设施的需求正在从“有没有”向“好不好”转变。“宜居城市”建设成为我国城市高质量建设的主要目标之一。
2021年底，安徽省政府办公厅印发了《关于实施城市更新行动推动城市高质量发展的实施方案》，在全省范围内大力实施城市更新行动。
近三年来，安徽各地积极探索实践，不断完善城市功能、改善人居环境、提升城市品质、传承历史文化，在旧砖老瓦里改造出一批“地标性”项目。
合肥骆岗公园的惊艳亮相，铜陵狮子山独立工矿区的宜居转型、滁州“老东关”遵阳街历史文化街区的保护利用、安庆滨江油罐生态文化中心的开发建设等，不仅让越来越多的群众共享发展成果，也推进了各地市城市面貌的整体跃升，推动了投资建设落地生效。
城市更新，似乎并不像过往“大拆大建”那样具有增长的爆发力和短期效应。
但这可能是困在旧思维中的片面看法。
随着城中村和城市棚户区改造、城市基础设施提升、老旧小区改造包括老旧电梯维修改造等大量具体项目的落地，城市更新的投入空间和潜力值得期待。
2023年，安徽省城市更新项目投资超过1600亿元，相当于全年房地产投资的1/3。
更关键的是，城市更新，一头连着民生福祉，一头连着城市发展，是一条可持续的双赢之路。
需要摒弃的，只是短期思维。
十座外径8米、高度30米的筒仓矗立园区，蓝色基调的裸眼3D涂鸦充满艺术气息，一条1200米的双轨铁路专用线被完整地保留，园区购入的“退役”火车头和车厢还原了当年铁路运粮的景象……今年5月，位于合肥市蜀山区的新粮仓文化商业合集开放，吸引了众多合肥市民前来游玩。
新粮仓的前身是安徽省机械化粮库。2023年，蜀山区启动新粮仓整体改造项目。在这里，6000平方米城市绿地、万吨筒仓、铁道游集不仅没有被拆除，还成为城市空间亮点，既保留了老粮库的建筑肌理，又装进了新粮仓的潮玩文化，成为北临金大地东西街、南通天鹅湖文化商务区的城市更新“新地标”。
“为建设宜居、韧性、智慧城市，2023年度，我省实施城市更新项目共计3048个，累计总投资1674.6亿元。”安徽省住建厅城建处副处长李萍告诉记者，城市作为一个有机生命体，正通过城市更新不断“新陈代谢”，容光焕发。
2021年底，安徽省政府办公厅印发了《关于实施城市更新行动推动城市高质量发展的实施方案》，明确全省实施城镇老旧小区改造、城镇棚户区改造、城市生态修复、城市基础设施补短板、城市风貌塑造等城市更新“十大工程”。
在近三年的时间里，全省结合城市发展和更新改造需求，坚持“片区统筹”，推行片区示范，相继确定了43个城市更新片区，突出功能性改造，整体性、系统化实施城市更新，避免碎片化改造。
“城市更新项目不再是单个项目，而是整片区推进，注重城市整体功能的提升，对开发企业也提出了更高的要求。” 中海地产合肥公司投资总监孙剑锋表示，近年来合肥中海也在积极转型，从传统开发商向城市综合服务运营商转变，向投资、设计、建设、运营、物业的全产业链布局，打造核心竞争力。
作为第一批国家城市更新试点城市，铜陵、滁州两市积极发挥试点引路、示范推进作用。铜陵市紧密围绕资源型城市转型发展，立足独立工矿区和老旧工业区改造、滨江地区生态修复需求，让狮子山独立工矿区、铜陵经济技术开发区等焕然一新；滁州市坚持规划引领，探索了共建共享、绣花织补的系统化更新模式，突出老城区公共服务补短板和文化品质提升重点，打造了遵阳街历史文化街区、凤凰完整社区便民服务等品牌项目。
一组数据可以直观地感受城市更新带来的变化：通过城市更新，截至目前，全省列入“十四五”规划计划的5602个老旧小区，已完成改造4045个，惠及78.87万户城镇居民；同时，累计改造城市燃气、污水、供水、排水管网7685公里。
城市更新涉及城市发展与治理的方方面面。从何入手、更新什么、怎么更新？这些都是人们关注的话题。
“城市和人一样，是一个有机的生命体。城市更新犹如‘治病救人’。因此，首先，我们坚持无体检不更新，体检先行，精准更新。”李萍表示。
围绕“宜居、绿色、韧性、智慧、人文”城市建设目标，安徽设置了“必检指标+自选指标+特色指标”，构建了符合低于特征和发展阶段的城市体检指标体系，并在全国率先将县城纳入体检范围，依托“一校三院”第三方专业技术力量，实行“一年一体检、五年一评估”。
2021年，全省全面开展城市排水防涝专项体检，监测到全省45%的雨水管网（渠）未达标。为此，安徽省住建厅牵头谋划实施城市排水防涝重大工程项目450个，计划投资1495.3亿元，为城市内涝系统治理打下基础，也为申报争取国债工作创造了有利条件。
2022年体检监测到，安徽城市基础设施存在短板问题，为此，省住建厅联合省发改委实施城市基础设施建设三年行动（2023-2025），推进城市城市道路交通、城市水环境治理、城市环境卫生等七类设施建设，提升城市基础设施建设体系化水平。
2023年，城市体检发现安徽老旧小区加装电梯1513部，其中合肥市加装1177部，全省很不均衡。为此，安徽省住建厅结合大规模设备更新和消费品以旧换新行动，大力推进住宅老旧电梯更新及加装，着力解决群众“上楼难”的问题。
就在前不久，安徽省政府办公厅出台了《关于加强住宅电梯维修改造更新的实施意见》，计划争取到2025年6月底前重点完成投入使用15年以上住宅老旧电梯的维修改造更新。
庐阳拱辰街，是合肥市老城区一条存在了几十年的骑路菜市场。2022年拱辰街二期更新改造完成。让人惊喜的是，改造后的的拱辰街不仅更加规范整洁，市民烟火气息依然十足。庐阳文旅集团该项目运营负责人戴潜阳告诉记者，正是2020年的一场城市体检，助推了该项目文化保护传承的细化深化，进而保留几十年来老合肥的流光溯影。
体检“查症寻方”，更新“治病疗伤”。一份体检报告、一份问题清单，一份政治建议清单一体推进了城市体检成果的转化应用。据了解，自2020年城市体检实施以来，安徽省已累计查找城市病典型问题41个，全部纳入城市更新计划分期分级解决。
城市更新项目规模较大、周期较长，项目资金筹集至关重要。中央在金融、财政等方面给予了大力支持，为安徽的城市更新按下“快进键”。
今年4月30日，财政部办公厅与住房城乡建设部办公厅联合下发《关于开展城市更新示范工作的通知》。根据通知，中央财政按区域将对城市更新示范城市给予定额补助，其中对中部地区每个城市补助总额不超过10亿元。日前，合肥成为首批获得支持的15个城市之一。
去年7月，国务院办公厅印发《关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见》，提出设立城中村改造专项借款。合肥市将104个城中村谋划成29个改造项目，其中19个项目计划申请专项借款。今年年初，18个项目通过住建部审查，获得国家开发银行和中国农业发展银行授信441亿元。
相较于城市开发项目，城市更新项目大多利润水平低，甚至部分属于纯公益性项目。往往社会资本参与的积极性不高。对此，一些地市积极探索创新项目谋划机制，吸引社会资本投资。
合肥市包河区卫岗王卫片区紧邻特色商业街区罍街，但却是集中连片的城中村和老旧小区，影响城市形象。2022年，合肥市以该片区为试点，将公共服务设施配套承载力与片区开发强度进行匹配，对收益率高低不同的项目进行“肥瘦搭配”，反哺片区内安置房、学校、党群中心等公益性项目建设。去年4月，安徽置地投资有限公司成功中标该项目建设管理。
“目前城市更新项目财政支持力度较大，项目虽然利润不高，但现金流和收益稳定，开发企业参与意愿较高。”孙剑锋告诉记者，合肥中海正在积极对接布局。在政策性资源的大力撬动下，多元性的社会主体正在越来越多地关注城市更新。
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审核｜王弘毅 终审｜胡旭
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