专题 | 改善客群客户画像、生活特征及空间需求趋势
The following article is from 克而瑞产品测评 Author 产品力研究中心
导Lead语
当前，改善需求占据市场主流，成为市场成交主力支撑。作为房地产市场的中坚力量，特别是对于25至45岁的改善客群来说，他们对居住环境的期待呈现出前所未有的细致和多元，引领着居住空间设计的新潮流。
于改善客群来说，家的概念已经远远超越了传统意义上的居住空间，它成为了个人品味、生活方式和情感寄托的综合体现。随着经济水平的提升和消费观念的变革，改善客群对于住宅的需求正逐渐从单一的功能性转向对美学、舒适度和个性化的高度追求。
为了深入理解改善客群的居住需求及产品偏好，我们结合CRIC历年的十大作品入围项目数据以及CRIC监测的房企资讯数据，对当下改善客群的画像、生活特征以及空间需求进行了全面梳理和归纳，以期更为精准地洞察改善客群的需求。
通过对克而瑞CRIC历年十大作品入围项目25-45岁改善客群的分析，我们发现改善客群普遍关注住宅的功能性和品质感，但同时他们的产品需求也呈现出多元化。我们大致可以将改善客群分为功能改善型和品质改善型两类主要群体，功能改善客群更注重性价比和实用性，而品质改善客群则更看重住宅的设计感、品质和社区环境。
功能改善客群年龄主要集中在25-40岁，以三口之家、四口之家为主，大多数职业背景为企事业单位中层管理人员、科研人员、公务员、新媒体等自由职业者。其购房核心关注因素在于：对总价敏感，注重性价比，追求实用性和功能性，对于居住环境的便利性和舒适度有较高要求。对于产品的需求点则在于：收纳空间充足且合理，空间布局需要灵活可变，偏好精装高配置和实用性，如智能家居系统、高效能家电。
品质改善客群年龄主要集中在30-45岁，以三口之家、多孩家庭、三代同堂为主，多为金融、IT互联网、高端制造业等行业的企业中高层管理人员、头部行业技术人员，私营企业小老板。其购房核心关注因素在于：关注区域潜力和房产的长期价值，追求高品质的生活方式和居住体验。对于产品的需求点则在于：对于住宅的创新性和独特性有一定的期待，对住宅的尺度感、精装风格、外立面质感、社区景观有较高要求，并且高度重视产品品质，包括户型设计、装修标准、园区环境和实际交付品质。
从改善客群的客户画像中，我们可以明显观察到他们对居住环境有着更为精细和多元化的需求。他们不仅追求精致、独特、并且引领潮流的审美理念，而且在生活观念上也在一定程度上塑造和引领着大众的居住趋势。基于此，我们认为，当前流行的家庭生活场景能够精准地反映出他们的生活态度和品味，充分展现出他们在情感深度、社交互动以及文化价值追求等多维度的精神追求。
我们发现，空间的质感和美学效果已成为改善客群衡量生活品质的关键因素，他们更期望通过居家环境充分展现个人的审美理念和生活态度。我们结合克而瑞2023年CRIC十大作品入围项目以及对消费者趋势的持续监测，梳理并总结出改善客群的四大生活特征，并以此剖析改善客群的居住空间需求。
生活特征1：颜值与功能并重，“嵌入式”家电引领居家空间美学新风尚。
对于注重品质生活的改善客群而言，他们不再局限于住宅的基本居住功能，而是对居家空间的美学和实用性提出了更高的标准，因此，家居美学已不可或缺地成为构建高品质生活的关键要素。区别于以往选购家电时主要关注产品的功能和性价比，当下改善客群对家电的需求已经超越了单一的产品特性，他们开始从整体家居场景的角度出发，综合考量家电产品如何融入家居环境，构建家居美学空间。
在此背景下，“嵌入式”家电以其设计和功能的整合性，为打造家居美学空间提供了无限可能，逐渐吸引改善客群的目光。一方面，嵌入式家电的设计趋势是与家居一体化设计无缝融合，能够节省室内空间；另一方面，嵌入式家电设计考虑了与不同家居风格的统一，无论是现代还是新中式，都能自然融入，与家居环境和谐一致，空间更为整洁有序，提升整体美感。
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生活特征2：以软装点缀“一平米”空间，打造充满生活乐趣的美感角落。
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生活特征3：女性居住空间新趋势——打造私人限定美容院。
近年来，女性在消费市场中的占比和增速显著，其影响力日益增强，成为推动消费行业发展的关键力量。据时趣2024年发布的针对中国一线城市中产女性生活观及消费行为的调研报告指出，这些女性不仅在房产拥有率上表现突出，而且在家庭收入和经济地位上也占据了重要位置，甚至在家庭消费决策中扮演着主导角色。她们追求自我愉悦，愿意为能够带来情绪价值的产品或服务买单。
关照颜值与美容的个性化护理需求，是女性满足情绪价值的重要途径。她们更倾向于搭建个人化的护肤解决方案，关注更为细分的应用场景，致力于使用功能越来越丰富、关照到末梢需求、使用体验也不断提升的个护小家电来搭建属于自己的“私人美容院”，从日常的发型、妆容上，实现自我创造的乐趣，享受家中的院线级SPA体验。
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生活特征4：折叠家居打造可变空间。
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通过对改善客群的客户画像和生活特征的观察，我们可以发现，改善客群多方面的需求呈现出了丰富多元的特点，反映在居住空间方面，显露出“既要……又要……还要……”的心理。而这样的挑剔也是可以理解的，无论是功能改善客户还是品质改善客户，审美化、舒适化、个性化、多元化等居住需求往往同时存在。然而，室内空间的容量是有限的，如何满足购房者“鱼与熊掌兼得”的生活平衡诉求，决定了房企产品迭代升级的方向。
空间需求1：户型设计主动适配，目之所及井然有序
当前，改善购房者对颜值的要求越来越高，对居住美学和设计感更加重视。正如嵌入式家电得到市场的广泛认可，是因为这种设计集实用性、人性化和高颜值于一体，改善购房者也希望房企能为他们创造一个具备这些综合要素的理想环境。
对居住者未来生活场景的预见使得户型的精细化程度再进一步，而这样的升级代表的是对传统精装模式“先户型，再硬装，后软装”的颠覆，即首先根据功能场景提前规划后期收纳、家电的具体方案，再根据方案倒推户型细节，以确保住宅空间的每个角落都被精心设计和利用，实现颜值与功能的双提升。
首先，直墙变S墙提前便是实现户型主动适应内装的典型创新。传统收纳柜的厚度一般不超过0.6米，而大多数非嵌入式冰箱的厚度都远超这一尺寸，追求视觉整体的居住者不得不选择成本较高的嵌入式冰箱，以保证冰箱和收纳柜处在同样的平面。实际上，随着消费者对生活品质的追求，他们倾向于购买容量更大、功能更全面的冰箱，这些大冰箱厚度更深，突出柜体的平面视觉非常突兀。分户S墙兴起，并快速被更多房企纳入户型设计标准中，正是因为可以让购房者的家电选择权不再受限，尺寸更大的冰箱也能达到嵌入式的效果。以上海四季都会为例，S墙的深度远超一般柜体，即使放置再大的冰箱，居住者看过去也可以一眼贯穿客餐厅和阳台，给人十足的空间感；与此同时，小户型冰箱由厨房内移出，又能增加厨房操作台面，可以称得上是一举多得。
除了相邻户型的互借空间，S墙也可以用于调节户型内部收纳系统。重庆中央公园璞玉组团主次卧之间的S墙设计为主卧解决了深柜和浅柜的衔接问题，不同种类的物品均能合理归置，且让一整排的柜子美观齐整。户型内有两处S墙，大大提升了空间利用率。可以说，S墙带来视觉上和感知上舒适感。
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空间需求2：扩大的美护场景，高效省力、优化动线
改善购房者对颜值的追求也在家庭空间需求中有所体现。在需求端，一方面，健康意识的提升促使人们更加关注自己的皮肤健康和整体形象，另一方面，男性对护肤、悦己的需求也在日益增长；在供给端，家庭美护产品朝着多样化与专业化方向发展，即使家里也可以配备先进设备。这样的趋势表明，家庭美护越来越成为居住空间中重要日常，房企在住宅产品设计中应考虑增加相关场景。
首先，美妆个护产品的精细化和多样化带来收纳烦恼，美妆场景需要专业化收纳。上海绿城·沁兰园在主卧卫生间中，通过在普通镜柜收纳的基础上增加冰箱和专门储物格来实现美妆洗护全能收纳。镜柜嵌入可以调节温度的美妆冰箱，稳定、封闭的储存空间有助于维持有效成分的功效、延长保质期；内置插座的和吹风机专用支架，吹风机拿起来就能用；还配有牙刷除菌器用于消毒、漱口杯倒立置物架放可以把水沥干，收纳细分更进一步。
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空间需求3：“空间流动”，让家庭空间随需而变
改善购房者喜欢使用可扩展、可折叠或可变形的家具来打造“随心流动的家”，即家居空间不是一成不变的，可以赋予单个空间多个使用功能。这种追求灵活性和适应性的趋势，放大到对整个户型的需求，即为强调空间布局的灵活性和流动性，让空间可以转换不同的功能或场景。
全生命周期户型为“空间流动”提供了物理基础，这与改善购房者“随心流动”的理念相契合。卓越集团“奕式”产品强调户型的可变性，通过外置剪力墙的建筑方式来突破传统的固定空间布局，以深圳卓越九珑119㎡户型为例，南向主卧与次卧之间，北向两次卧之间的墙体均不承重，两房、三房、四房均可灵活转变，完全可以适应家庭成员数量的变化，无论是孩子成长、成年人工作娱乐，还是老年人的养老需求，均可以通过空间分合来实现。
空间需求4：1㎡小空间的无限可能，装下热爱与兴趣，营造氛围感
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综上，通过结合CRIC历年十大作品入围项目数据以及CRIC监测的房企资讯数据，我们发现改善客群对居住空间的需求呈现出多元化和个性化的特点，他们追求的不仅仅是一个居住的场所，而是一个能够体现个人品味、满足情感需求、促进社交互动、并反映文化价值的家。他们对空间的美学、功能性和灵活性有着更高的要求。
值得注意的是，本文主要从当前改善客群中流行的生活方式出发，针对那些尚未得到充分满足的产品特性进行了深入分析，勾勒出改善客群的生活特征和空间需求。而在克而瑞发布的《2023年改善客户调研报告》（点击查看报告）中提到的LDK（B）互动一体化空间和半开放式厨房等设计依旧是改善客群的核心诉求，但纵观一年来改善住宅产品的迭代，尤其是在2023年年度十大作品以及2024十大交付力作品入围项目中，我们已经看到这些需求已经得到了有效的满足。
未来对于改善产品的迭代创新，应更加注重对细节的打磨，从改善客群的真实生活方式出发去构建生活场景，为改善客群提供超出期待的居住体验，以适应改善客群不断演进的生活需求和审美趋势。只有紧跟改善客群的生活方式潮流，充分响应改善客群的末梢需求，才是提升项目竞争力、赢得市场的关键。
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一、改善客群客户画像
二、改善客群生活特征
生活特征1：颜值与功能并重，“嵌入式”家电引领居家空间美学新风尚。
生活特征2：以软装点缀“一平米”空间，打造充满生活乐趣的美感角落。
生活特征3：女性居住空间新趋势——打造私人限定美容院。
生活特征4：折叠家居打造可变空间。
三、改善客群空间需求趋势
空间需求1：户型设计主动适配，目之所及井然有序
空间需求2：扩大的美护场景，高效省力、优化动线
空间需求3：“空间流动”，让家庭空间随需而变
空间需求4：1㎡小空间的无限可能，装下热爱与兴趣，营造氛围感
四、总结
排版 ｜鸟姐
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