快评｜郑州二手房“以旧换新”，能否打通楼市交易堵点？
不管是“以旧换新”还是“收旧换新”，都需要满足收购资产的收益率要能覆盖借来的资金成本。
◎ 文 / 房玲、易天宇
5月10日，郑州多部门联合发布最新公告，即日起取消郑东新区、金水区试点区域和试点期限，在郑州市内八区全面开展“卖旧买新、以旧换新”工作。事实上，全国各地自2023年起就已陆续实施“以旧换新”政策，但此次郑州优化扩大政策范围，成为全国首个将二手房“以旧换新”从试点到全面铺开的城市，此外郑州官方还披露了“以旧换新”更多相关的政策细则，公示了新房房源库。通过政策细则的解读，或能更好的理解“以旧换新”政策背后用意，具体实施环节中的难点，乃至对楼市的实际影响。
仅支持“以小换大”
据郑州市房产交易平台上公布的信息显示，当前推行的“以旧换新”主要包括两种方式，一种是群众通过市场化交易实现“卖旧买新、以旧换新”，该方式中，购房人可以申请契税补贴，但二手房接盘方为市场购房者。
而在第二个方式中，则是由郑州城市发居集团有限公司收购二手住房,促成群众通过“卖旧买新，以旧换新”，购买新建商品住房。相比于市场化“以旧换新”，城投“收旧换新”近期更为受到大众关注。
此前郑州市4月20日在“以旧换新”工作方案中披露，2024年两种方式（市场化+城投收旧）各计划完成5000套共1万套，其中试点期间内（4月20日至6月30日）城投“收旧换新”方式要完成500套。5月10日郑州提前宣布取消试点期限和试点区域，全面推进二手房“以旧换新”，截止5月20日，据相关媒体报道，郑州市实现“以旧换新”报名3676组，有效登记1629组，完成新房意向认购数量199组。从目前的推进速度来看，“以旧换新”进展并不算快。
根据官网上郑州城发安居收购“以旧换新”的服务流程图，主要流程大致是包含换房人群登记二手房形成二手房源库、开发企业发布商品房形成商品住房房源库，然后换房群体通过协商与洽谈分别与城发安居签定《二手房收购协议》，与开发商签定《商品房买卖合同》，最终城发安居向开发企业支付房款。
需注意的是，在二手房交易完成后，“卖旧换新”活动并不能撤销，如换房人想调换新房，产生的违约金按开发企业和换房人约定承担。此外，仅支持“以小换大”，新房交易价格必须高于二手房交易价格等等。
能否获得群众认可有待观察
在城投“收旧换新”的模式中，如何为二手房评估及定价成为各方关注的焦点。据相关报道，目前郑州采用的是随机抽取3家评估公司对房源进行评估，再去掉最高和最低值，选取评估价中间值的方式（据市场消息，估价主要参考小区近期的成交价）。除郑州外，南京安居集团存量住房“以旧换新”中也提及了类似的估值方式。需要注意的是，在该模式下虽然由随机挑选的评估机构去评估房价，一定程度上保证了公正性，但由于缺少市场博弈定价机制，评估价格能否得到换房者的真正认同，也影响着接下来该方式能否顺利被推广。
此外，在郑州披露的二手房收购条件中，对二手房的范围也做出了相关限制，例如竣工备案时间不超过20年；房屋的坐落区域要为市内八区，并优先收购三环内房屋，三环外房屋需满足职住平衡、配套齐全等作为保障性租赁住房使用条件。
对此郑州城发安居有限公司工作人员称“不超过20年房龄设定，主要是按照金融机构融资放款要求；优先收购三环内二手房，是因为三环内房源新市民、新青年的租赁需求更旺盛一点”。事实上，符合上述要求的二手房本身在市场上的欢迎程度就相对较高，并不愁在市场上出售；而那些地段不佳，或有明显瑕疵的二手房或相对难被选中作为“以旧换新”的二手房源库。
换房人群对“换新”或存一定顾虑
从新房房源来看，据郑州房产交易服务平台显示，截止5月27日 “以旧换新”新楼盘共85个，主要来自金水区，中原区、二七区、郑东新区、经济技术开发区、管城区等等。根据官网的销售状态显示，期房在售项目为63个，数量占到了74%；其余22个为待售或现房在售。
在上述楼盘中，可以发现部分楼盘曾是此前的烂尾楼楼盘，如新房房源中的，金水区翠园云鼎苑就曾作为保交楼项目之一，原先由名门地产负责开发，此后多次停工，延期交房，直到2023年才开始重新交付。此外还有绿城沐春歌，原名为翰林华庭，是较早的烂尾项目，2023年绿城作为代建方才开始介入。
此外据企查查显示，在披露的项目开发公司信息中，还存在部分项目公司股东将旗下项目公司股权全部质押的情况，或存在一定的经营风险，这些控股公司如美盛房地产、东方宇亿等等。此外亚星置业旗下的项目也出现较多，据企查查显示，目前亚星置业涉及终本案件未履行金额119万元。此外出险房企，如融信、世茂、华侨城、远洋等等也均有出现。
在新房房源中，也包括有央国企的身影，地方国企如中豫置业、商都控股、河南水投、郑州公共住宅建设投资等，央企包括华润、中铁、中海、招商蛇口等。此外还有民营企业龙湖以及混合所有制房企万科，但这些新房房源数量并不多。
对于换房人群而言，“以旧换新”目的基本都是为了改善。第一，是要能够按期保质的拿到商品房并入住，由于目前新房房源大多还是期房，其中不少还是出险房企的项目，对于换新期房会存在一定顾虑，毕竟还有部分换房群众要在“以旧换新”的错配期内支付额外的租房费用。第二，追求生活品质的改善，新房房源中的部分在售现房可能已经是被挑选剩下的尾盘，对于希望换房改善群体的吸引力不大，这也是在“以旧换新”过程中遇到的实际问题。
事实上，在此前的相关报道中，郑州城发安居相关工作人员也表达相似的观点：“换房人群的定位就是改善型客户，他们更多想买位置好、配套全、价格又合适的新房，但是这样的现房基本卖完了，而他们对于期房又有一定顾虑，更倾向于选择知名开发商或国企、央企开发的房子。”
整体来看，楼市“以旧换新”政策并非新招，最早于2023年的济南、淄博等地就已率先启动，而近期上海与深圳也加入了“以旧换新”行列，而其中部分地区的城投直接“收旧换新”被认为是更直接有效的去库存手段。但不管是“以旧换新”还是“收旧换新”，都需要满足收购资产的收益率要能覆盖借来的资金成本。当前，能够满足金融机构放款条件的二手房物业，往往也是市场更受追捧的优质资产。在房地产下行的背景中，优质资产的稀缺性尤其突出，更多只集中于核心城市的核心板块。通过撬动这类优质资产来实现“以旧换新”，预计能形成的范围与效果也相对有限。
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