行业透视｜热点一二线城市核心区楼盘也卖不动了？

导语

28城平均去化率稳中有降不足3成，当前市场热度主要依托改善盘支撑，整体去化率明显优于刚需。

◎  文 / 杨科伟、俞倩倩

2024年市场深度分化依旧，“以销定产”模式之下，热点一二线城市核心区的高端和豪宅项目起到了至关重要的“定海神针”作用，支撑市场热度维稳。不过自6月以来我们看到，即便是热点城市核心区域也开始出现改善和高端盘滞销情况，究竟这些楼盘滞销的原因有哪些？是个例还是整体市场式微的征兆，高端改善客户购房痛点又有哪些呢？

01

28城平均去化率稳中有降不足3成
热点城市核心区也批量出现滞销项目

纵观2023年以来28个典型城市月度平均去化率变动情况，基本呈现出波动下行态势，目前项目平均去化率不足3成：据CRIC监测数据，2024年8月上半月28城平均去化率仅为26%，与7月基本持平。事实上，整体去化率波峰已由2023年高点46%降至2024年5月29%。

当前市场热度主要依托改善盘支撑，整体去化率明显优于刚需，不过值得关注的是，随着整体市场热度转降，部分热点城市核心区域也存在楼盘滞销情况，而滞销原因各不相同，在下文分析中我们将针对不同项目的滞销原因进行逐一分析。02

多数项目因前期推盘量大消耗客户
深甬2盘顺推蓄客量明显不足

西安、合肥等城市热点板块因前期推盘量较大，客户被消耗，后续新盘入市，难免存在阶段性瓶颈。以西安招商云墨项目为例，项目所处的高新中央创新区板块一直是新房供应的主力片区，尤其是自2023年以来，整体新房供应占比一直在15%左右波动，因前期供应量较大，销售产品难免积压，造成项目去化不佳。

合肥滨湖区如是，伴随着市场下行，前期热点片区诸如滨湖区等房价高地也难免面临高端需求不足，难以为继的情况，滨湖区的远大九庐、华润望雲等项目定位高端，均价均在3万元/平，但因区域板块前期需求透支严重，整体去化率也不足2成。

还有部分项目诸如深圳金众云山海、宁波华润置地·润樾虽然地处热点片区，但是项目无集中性开盘，以顺推为主，也造成蓄客量不足，7月开盘去化率均不足10%。

03

沪宁等单项目定价偏高
与竞品相比无明显折扣优惠
导致客户分流

事实上，因高端项目集中入市，购房者选择多样，上海、北京、南京等部分核心区高端项目也存在“掐尖”情况，部分项目因定价偏高，与周边竞品无明显折扣优惠而导致客户分流。

典型代表为上海杨浦区缦云上海项目，位于杨浦东外滩，内中环，距离12号线隆昌路站约850m。项目为合生缦云系上海首个项目，整体体量约88万方，业态涵盖合生汇商业、五星级酒店、总裁公馆、5A甲级写字楼、高端住宅、风貌建筑等，紧邻杨浦南部滨江发展带，未来板块潜力较高。但是因此次推出三期小高层，套总价达到了2000-4000万元，叠加前期处于续销状态，因而开盘较差。再如南京雨花台区的建发璞云项目，位于城南雨核板块核心位置，连接城南河西，区位优势明显，客户认可度较高；主打新中式风格，项目为南京首个宋风雅韵风格产品，实景示范区加入众多宋朝建筑元素，优雅精致整体展示效果较好；户型设计及精装配置方面也均有一定创新，客户认可度较高；不过此次加推为176平高端改善产品，平均折后总价700万元起，整体门槛较高，客群被大校场、河西南的核心板块分流较为严重，故去化较差。

南京秦淮区的保利博雅和著项目，位于大校场中央活力住区，紧邻南外校区，周边地铁、商业均有规划，目前正在逐步兑现，板块未来价值高；但因项目此次推售10号楼，户型面积为113平，与前期推售3、6号楼房源重合，且目前优惠较上半年回收较多，折后均价接近4.9万/平较之前成交价格上涨明显，加之目前处于市场淡季，客户来访明显减少，且多处于观望状态，故去化较差。

04

周边配套不全或有潜在污染源
等不利因素
造成上海广州等个别项目去化慢

上海、广州等部分项目地处核心区，但是因周边配套不健全或是存在明显缺陷，导致去化不佳。譬如上海中环·桃源里项目，项目位于桃浦智创城核心区，步行距离11号线祁连山路站约1.3km，本案打造近零能耗标准，外立面以铝板+大尺度玻璃窗为主，品质佳，但区域原为传统工业区， 目前周围还有湿垃圾中转站等明显不利因素，规划建设的普陀区湿垃圾中转站日转运最大体量为800吨，距离在建的金茂府桃源里仅600多米。

再如广州天河麓誉府项目，户型方正实用，得房率高，学位尚可，距离地铁高塘石站约800米，周边生态环境较好，但由于周边城市界面一般，生活配套缺乏，售价缺乏优势，因而首开去化率也不足1成。

05

西安部分项目体量小、容积率高
产品力一般难以契合购房者痛点

西安还有部分项目主要源于地块缺陷、产品设计等软性原因导致去化不佳。产品定位方面，部分高端项目因产品设计缺乏功能性和性价比，典型代表为西安高新区紫薇时光云境、高新境阅里、南飞鸿乐境雅荟等项目，目前西安四代宅普及，高新境阅里项目产品力相对一般，既没有四代宅设计，也没有价格优势，项目体量小且楼栋排布分散，因而去化率相对较差。南飞鸿乐境雅荟同样也是因为项目规模小，容积率高，客户认可度不高。

西安高新高新境阅里项目俯瞰效果图（体量小、密度高、楼栋分散）

数据来源：公开资料，CRIC整理

---

总体来看， 对于多数短期内市场热度转降的城市而言，核心区项目滞销主要源于前期高端客户大量释放，购买力有待积累；而目前市场热度较高的北京、上海而言，滞销仍属于个例，不过值得关注的是，当前对于高端改善客户而言，“掐尖”心态也比较明显，会综合权衡产品所处区位、价格、户型设计等综合因素，调整购买行为或选择持币观望，因而对于产品要求也在逐步上升，后续核心区高端产品竞争也将愈演愈烈。

排版 |Jenny

更多观点研报

观点

近期房企拿地策略与投资逻辑
29城收储库存细则发布，哪类存量现房更容易入选？
京沪5年类新房涨价者多，津苏汉等10年次新房价跌约30%

月报土地｜成交建面周期性回落，市场热度持续分化（2024年7月）
市场｜7月新房供需皆环降约3成，预期8月延续低位波动（2024年7月）
并购 |  万科出售上海南翔印象城MEGA股权，信达系再次介入深圳旧改 (2024年7月)
企业｜百强房企销售环比下降，头部房企投融资有所上升（2024年7月）


专题2024年中国法拍房规模及发展趋势研究以一二手成交结构探究上半年购房客群及购买力变化四大AMC的房地产风险化解之路

本文版权归克而瑞研究中心所有 未经授权请勿转载

以上代表克而瑞研究中心团队观点，仅供参考

转载注明出处：克而瑞地产研究(cricyjzx)  多谢配合