市场月报｜7月新房供需皆环降约3成，预期8月延续低位波动（2024年7月）

导语

预期8月供求延续低位，政策效应递减、成交上涨动力不足。

◎  文 / 克而瑞研究中心

7月新房供需两淡，绝对量均为年内低位（仅略高于年初1-2月），二手房成交走弱，但环比跌幅小于新房，同比仍增31%。土地成交规模回落，同比降幅超三成，但平均溢价率升0.6pcts至3.8%。

01新增供应

环比降24%
一线显著回落、津汉济渝等逆市微增

7月供应规模稳步回落，30个重点城市新增供应804万平方米，环比下降24%，同比下降16%，绝对量为年内低位，仅略高于年初1-2月水平，较二季度月均下降23%，前7月累计同比降幅为31%。一线供应显著回落，环比降幅显著高于二三线。4个一线城市整体预计供应面积142万平方米，环比下降37%，同比下降23%，较二季度月均水平下降26%。仅北京一城同比持增，累计同比降幅收窄至7%，余下三城均同环比齐降，供应略显低迷。以上海为例，受高温影响，房企推盘节奏并不高涨，仅有7盘首开或加推，不足2000套房源入市。二三线城市供应环比稳中有降，天津、武汉、济南、重庆、惠州、常州等环比增加，西安、杭州、长沙、佛山等虽环比持降但仍好于去年同期。26个重点二三线城市合计供应662万平方米，环比下降20%，同比下降14%，累计同比降幅为33%。从变化情况来看，大体分为以下几类：一是少数城市诸如郑州、徐州因上月基数较低，本月迎来阶段性放量，同环比齐增；二是部分城市诸如天津、武汉、济南、重庆、惠州、常州等环比增加但仍不及去年同期；三是西安、杭州、长沙、佛山等因年中放量，本月环比回落，但好于去年同期。四是多数城市季节性回落，同环比齐降。值得关注的是，二三线城市中目前已有成都、西安、郑州、无锡、珠海等5城累计同比降幅收窄至2成以内，整体供给约束有所缓解。
02新房成交环降3成达年内低点
京沪深杭等政策效果快速衰减
7月因年中冲刺季已过，多数城市房企营销力度下降，推盘力度减弱+折扣力度回收，叠加高温天气和核心城市政策效应衰减，成交高位回落，仅略高于年初1-2月水平。据CRIC监测数据，7月30个重点城市整体成交1009万平方米，环比下降29%，同比下降11%，与二季度均值相比下降16%，前7月累计同比降36%。分能级来看，4个一线环比下降24%，同比下降4%，较二季度月均下降5%，累计同比下降29%。北上广深四个一线城市环比均有不同程度回落，“四限”解绑新政对市场提振效应递减，仅广州同比持增，与二季度月均值基本持平。二三线城市成交环比降幅29%略高于一线城市，同比持降13%、累计同比下降37%。可以将各城市划分为以下几类：（1）西安、成都等市场热度微降，但是仍处于相对高位。单月成交规模居前，成都榜首达到108万平方米；两城环比降幅均在2%以内，热度较二季度小幅微降，累计同比降幅均在3成以内。主要得益于适销对路的改善盘入市，支撑市场成交热度延续。（2）南京、长春、常州等少数城市成交同环比微增，延续低位震荡走势。这些城市7月成交表现略好于二季度，市场延续弱复苏走势。（3）多数城市因供应缩量、折扣力度下降、高温天气叠加市场低迷情绪，成交同环比延续降势，青岛、杭州、合肥、厦门等环比均出现大幅回调，降幅均在45%以上。03项目去化

开盘数量减半
平均去化率环降2pcts至27%

7月因年中冲刺节点过后，房企推盘积极性稳步回落，全月25个重点城市首开和加推共计139次，较上月减半；加之折扣力度下降，因而去化率与上月相比小幅微降，据CRIC调研数据，重点城市7月平均开盘去化率为27%，较上月环比微降2pcts，同比下降4pcts；和一季度相比增长6pcts，去化率仍处于低位波动。分城市来看，大体可分为以下几类：一是成都、西安去化率稳中有增，成都本月去化率达79%居首；二是北京、广州、深圳去化率环比持平或增长，市场延续企稳态势；三是上海、杭州本月去化率出现大幅回落，一方面源于新盘素质有所下降，另一方面，新政持续效应减弱，居民购房积极性有所回落；四是多数城市去化率延续低位，诸如武汉、合肥，厦门等，即便去化率持增仍不足3成，整体市场认购积极性较低，暂无明显升温迹象。04库存供求比0.8致库存持降
穗汉宁苏等近半数城市去化周期改善
7月，因供应跌幅不及成交，30个重点监测城市整体供求比由上月的0.75增至0.8，延续供不应求，7成城市供求比降至1以下，供应总体趋紧，青岛、昆明、南宁等供求比降至0.5以下， 30城库存面积为23645万平方米，环比下降0.9%，与去年同期持平。 南京、广州、南宁、常州、昆明、武汉、徐州、佛山、长春、重庆、嘉兴、青岛、苏州、厦门等14城消化周期环比有所缩短，降幅均在5%以内，除重庆外，其他重点监测城市消化周期均高于去年同期，显示库存压力有增无减。从绝对量来看，仍有7成城市消化周期超过18个月的警戒线。
05二手住房成交环降3%、同比增31%
京深高位持稳、沪杭回调
7月，22个重点城市二手房成交面积预计为1393万平方米，环比转降3%，同比增长31%，增幅有所扩大。前7月累计成交面积预计为8731万平方米，累计同比下降4%。环比来看，受季节性因素影响，近4成城市成交回落，上海、杭州、重庆等跌幅都在2成左右，北京、武汉等成交持稳，涨幅在3%以内，市场继续保温，成都、深圳等成交发力，成都成交规模再破200万平，环比增幅高达17%，而深圳在上月高基数的基础上，本月成交规模不降反增，环比再增长8%，并再创2022年以来单月新高。同比来看，重点城市涨多跌少，一二线城市成交表现普遍好于去年同期，深圳、大连等基本保持倍增，杭州、南京、成都、北京等增幅也超过4成，但三四线城市成交未见明显改善，佛山、东莞等二手房市场持续低温运行，成交同比仍然持跌。06土地市场成交建面环降16%
市场热度持续分化
7月，土地市场供地节奏不及去年同期。截止7月28日，全国300城7月经营性土地成交规模仅4828万平方米，较上年同期降幅超三成。热度方面，市场热度略有提升，平均溢价率升至3.8%，环比上月上涨0.6个百分点。不过，城市间热度持续分化，典型如上海和苏州，在土地质量提升以及政策利好因素的影响下，上海杨浦2幅地溢价率均超过15%，土拍热度明显提升；而苏州3宗地均底价或超低溢价成交，市场持续低温。各能级城市表现略有差异，一线成交规模环比上涨，二三线同环比均降。CRIC监测数据显示，截止7月28日，一线城市本月共成交土地115万平方米，环比上月上涨13%，同比大降63%；成交金额275亿元，环比微降6%，同比大降57%，虽然本月京、沪均有地块溢价成交，但仍不及6月北京超大体量高价地成交的影响，成交均价环比下降17%至24012元/平方米。具体来看，北京成交规模最高，达62万平方米，金额169亿元，涉及5宗涉宅地和1宗商办地，其中，海淀西北旺地块3.5%溢价率成交、东城金鱼池迷你地块25%高溢价成交外，其余4宗均底价成交，市场热度处于较低位。相比之下，上海在优质地块叠加“沪九条”政策刺激下仍然保持较高热度，杨浦平凉、长白两宗地均高溢价成交，溢价率分别是21%和17%，奉贤、宝山地块则底价成交，成交总金额91.3亿元，整体溢价率增至8.44%。此外，广州底价或超低溢价成交4宗商办和1宗综合地块，深圳则零成交。二线城市同环比量跌价稳。具体来看，至28日二线城市成交建面933万平方米，环比下降33%，同比大降40%。楼板价同环比均微降，降幅均在3%以下，降至4884元/平方米，维持在相对稳定的水平。其中西安和成都两个城市成交建面均超200万平方米，榜首西安成交建面254万平方米，金额95亿元，涉及16宗地，均底价成交，市场热度延续低位。居于第二位的成都成交建面207万平方米，金额148亿元，涉及14宗商办和15宗涉宅地，除成华、青羊、高新等少量优质地块低溢价成交外，其余地块均底价成交。值得注意的是杭州本月也有2宗宅块土拍，上城和临平数字商贸城均高溢价成交（23%、59%），整体溢价率升至21.9%。除杭州外，其余城市土拍热度较低，溢价率多在5%以下。三四线城市同环比表现为量价齐跌。截止7月28日，总成交建面3781万平方米，环比下降11%，同比更是大降四成；成交均价同环比降幅均超15%，减至1514元/平方米。在CRIC重点监测的三四线城市中，仅温州一城成交规模超过100万平方米，其成交建面137万平方米，涉及28宗地，大都底价成交，绍兴、台州分别位于第二、三位，成交建面分别为63、58万平方米，两城均有少量宅地高溢价成交，典型如台州，临海世和天台县均有一宗涉宅地超高溢价成交（均超25%），使得台州成为三四线城市中热度最高的城市，其余大多数城市以底价成交为主，市场热度延续低位。07综观预期8月供求延续低位
政策效应递减、成交上涨动力不足预判8月，我们认为，受高温天气、供给约束、利好政策提振效应边际递减等综合影响，8月整体成交预期延续低位波动，与本月成交规模持平或小幅微增。不同城市仍然呈现出显著的分化行情：第一梯队当属成都和西安，短期内市场韧性相对较强，对周边地市虹吸使得整体新房成交尚有支撑；第二梯队当属京沪深杭等新政边际效应递减，本月受供给结构影响，京深去化率持增，而沪杭则高位回落，后续市场热度也将随新盘入市波动加剧；第三梯队当属合肥、南京、武汉、长沙、天津等二线城市，新房成交仍处于阶段性调整期，短期内不会出现明显回升。其他多数弱二线和三四线城市成交大概率没有起色。二手房市场仍处于高位震荡行情，目前整体成交动能略有放缓，但是因刚需购房客群基数较大，市场韧性还是略好于新房，预期8月整体成交规模还将延续高位。

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本文摘自《2024年7月全国市场简报8P》

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