中报点评03｜保利发展：销售稳居行业第一，去库存面临一定压力

2024上半年，保利发展销售额排名稳居行业第一，拿地节奏放缓，财务仍然稳居绿档。

◎  作者 / 房玲、洪宇桁

核心观点
【规模稳居行业第一，销售回款和去库存均面临一定压力】2024上半年保利发展实现全口径销售金额1733.36亿元，销售面积954.25万平方米，分别同比减少26.81%和31.01%，销售额排名稳居行业第一。上半年保利实现回笼金额1466亿元，销售回款率为84.6%，近年来首次跌破90%。销售回款的萎缩导致企业上半年经营活动现金流入同比减少了32.8%至1460亿元，虽然企业也减少了经营性现金流出，但是整体经营活动产生的现金流量净额仍然由正转负。与此同时，竣工物业存货规模和占比均有所提高，企业的去库存面临着一定的困难。【拿地节奏放缓，继续重点投资二线城市】2024上半年保利发展新增项目12个，均位于重点38城，新增计容建筑面积为116万平方米，拓展成本126亿元，分别同比减少82.2%和69.9%，企业的拿地节奏明显有所放缓。上半年保利继续重点投资二线城市，建面占比达到59%，相较于2023年全年提升了4个百分点。2024年中期保利发展总土地储备为13097万平方米，仍然足够保证企业3-5年的开发，土地储备较为充足。【利润率同比下滑，但仍高于行业平均水平】2024上半年保利发展实现营业收入1392.49亿元，同比增长1.62%；预收房款达到3535亿元，后续待结算收入储备较为充足。毛利率为16.02%，同比降低了5.27个百分点，净利率和归母净利率分别同比下降了3.31和3.59个百分点至7.68%和5.33%，整体看来盈利水平虽有下降，但仍高于行业平均水平。【大量融资致净负债率有所提升，财务仍然稳居绿档】2024年中期保利的持有现金相比于期初略微减少了1.1%至1463.8亿元；剔除受监管的预售资金以及其他受限制现金562.79亿元之后，企业的非受限现金短债比为1.22，相比于期初降低了0.06。净负债率相比于期初提升了4.97个百分点至66.18%，扣除预收后的资产负债率66.89%，相比于期初降低了1.41个百分点，企业仍然稳居“绿档”。与此同时，2024上半年保利发挥规模央企财务优势进行低成本融资。01

销售

规模稳居行业第一
销售回款和去库存均面临一定压力

2024上半年保利发展实现全口径销售金额1733.36亿元，销售面积954.25万平方米，分别同比减少26.81%和31.01%，销售额排名稳居行业第一。由于近年来保利拿地权益比例保持在较高水平，2024上半年企业签约建面权益比例相较于2023年全年继续提高了9个百分点至77%，将更加有利于营收与规模的匹配。2024上半年保利实现回笼金额1466亿元，销售回款率为84.6%，近年来首次跌破90%。销售回款的萎缩导致企业上半年经营活动现金流入同比减少了32.8%至1460亿元，虽然企业也减少了经营性现金流出，但是整体经营活动产生的现金流量净额仍然由正转负。保利自2022年开始“以销定产”，企业的新开工面积从近年来最高的2021年的5155万平米开始逐年减少，2024上半年的新开工面积为626万平方米，仅为2023全年的45.4%；与此同时，上半年拿地也有所放缓，减少经营性现金流出的同时，也让企业在2024年上半年末的存货较期初减少了4.4%至8314亿元。但是，其中竣工物业（开发产品）规模增长了1.7%至1673.21亿元，对存货的占比也提高了1.21个百分点至20.13%，企业的去库存面临着一定的困难。上半年保利持续发挥城市深耕优势，38 个核心城市的销售金额占比为89%，同比提升2个百分点。同时企业在11个城市市占率排名第一，32个城市排名前五。从销售区域分布来看，上半年对保利销售面积贡献最大的区域为珠三角区域，占比为31%，其次则是中西部区域的销售面积占比为27%，整体看来保利在各大区域的销售相对平均。从城市能级来看，二线城市的销售面积占比相比于2020年全年略微降低了1个百分点至50%，一线城市销售面积占比由10%提升至11%。整体看来，2024上半年保利的销售区域和能级的分布相比于2023年全年的变化并不是很大。
02

投资

拿地节奏放缓
继续重点投资二线城市

2024上半年保利发展新增项目12个，均位于重点38城，新增计容建筑面积为116万平方米，拓展成本126亿元（权益109亿元），分别同比减少82.2%和69.9%。整体来看，企业上半年拿地节奏明显有所放缓。新增拓展计容建筑面积的权益比为87%，相比于2023年全年继续提升了5.1个百分点，处于保利近年来拿地权益的最高水平。从城市能级来看，2024上半年保利继续重点投资二线城市，建面占比达到59%，相较于2023年全年提升了4个百分点，此外企业在一线城市的投资占比降低了6.2个百分点至10.7%，因此其上半年平均拿地成本为10862元/平米，相比于2023年的13807元/平米有所下降。从新增土储建面的区域分布来看，占比最高的是中西部区域，达到27.5%，相较于2023年全年提高了3.8个百分点。整体看来，保利上半年在各大区域的投资相对平均。2024年中期保利发展总土地储备为13097万平方米，相比于期初减少了10.8%，土地储备较为充足。得益于上半年拿地的高权益比例，保利发展总土储的权益比例达到了68.82%，创下了近年来的新高。就土储区域分布来看，38.5%位于珠三角区域，中西部区域占比为32.9%，环渤海16.8%，长三角相对较少，占比为11.4%；就能级分布来看，三四线占比为45.1%，二线占比为43.1%，一线城市占比为11.4%，和期初的变化都不是很大。
03

盈利

利润率同比下滑
但仍高于行业平均水平

2024上半年保利发展实现营业收入1392.49亿元，同比增长1.62%；预收房款达到3535亿元，后续待结算收入储备较为充足。利润方面，企业实现毛利润223.08亿元，同比减少23.5%；归母净利润74.2亿元，同比减少39.3%；扣除非经常性损益后的核心归母净利润为72.3亿元，同比减少38.3%。从盈利率水平来看，2024上半年保利的毛利率为16.02%，同比降低了5.27个百分点，毛利率的下降主要是因为市场下行的影响。净利率和归母净利率分别同比下降了3.31和3.59个百分点至7.68%和5.33%，整体看来盈利水平虽有下降但仍高于行业平均水平。
04

偿债

大量融资致净负债率有所提升
财务仍然稳居绿档

2024上半年保利实现经营活动现金流量净额为-171.48亿元，但是由于企业获得了大量的融资，筹资活动产生的现金流量净额为159.87亿元，因此期末持有现金相比于期初仅略微减少了1.1%至1463.8亿元。剔除受监管的预售资金以及其他受限制现金562.79亿元之后，企业的非受限现金短债比为1.22，相比于期初降低了0.06，整体来看企业现金覆盖短债倍数仍然较高，在手现金较为充裕。截止2024年中期保利的有息负债合计3735亿元，相比于期初增长了5.4%。净负债率相比于期初提升了4.97个百分点至66.18%，若将永续债计做负债,则净负债率上升5个百分点至68.69%。扣除预收后的资产负债率66.89%，相比于期初降低了1.41个百分点，企业仍然稳居“绿档”。与此同时，2024上半年保利发挥规模央企财务优势进行低成本融资，因此让2024年中期企业的综合融资成本相比于期初下降了0.25个百分点至3.31%，融资成本持续处于行业极低水平。

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