郭韧律师团队在代理案件代理的同时，重视案例的分析报告工作，以总结司法裁判经验，着力提升团队对当事人权益维护的能力和质量。现推出《胜诉案例选》专栏，选取郭韧律师团队代理的具有典型意义的案例予以推送，以供参考。案情简介12019年3月袁某入职A公司，担任财务工作。因为A公司仅有袁某一名员工，在寄送给袁某劳动合同后，老板也并未及时催促袁某签订合同，故袁某在A公司长期工作时，处于未签订劳动合同的状态。22020年8月袁某从A公司离职。双方无其他欠薪纠纷，在职期间袁某的工资与社保均按月正常发放。32021年3月袁某了解到，在企业工作时，未签订劳动合同可以获得双倍工资赔偿，遂向本区劳动仲裁机构申请仲裁，主张该公司按照7000元/月的标准向其支付2019年3月至2020年8月期间的双倍工资共计105000元。关于未签订劳动合同双倍工资差额，根据法律规定，用人单位自用工之日起超过一个月不满一年未与劳动者订立书面劳动合同的，应当向劳动者每月支付双倍的工资。用人单位自用工之日起满一年不与劳动者订立书面劳动合同的，视为用人单位与劳动者已订立无固定期限劳动合同。法律又规定，劳动争议申请仲裁的时效期间为一年。仲裁时效期间从当事人知道或者应当知道其权利被侵害之日起计算。案情分析与进展本案的情形中，袁某于2019年3月26日进入A公司工作，A公司本应支付原告2019年4月26日至2020年3月25日期间的未签劳动合同的双倍工资差额共计11个月，随后视为双方默认签订了无固定期限的劳动合同。然而，劳动争议申请仲裁的时效期间为一年，从当事人知道或者应当知道其权利被侵害之日起计算。袁某在已知自己工作并未签订合同，且袁某是公司唯一员工兼财务，每个月按月向自己发放工资，故属于已经知道其权利被侵害的情形。2021年3月16日，袁某才向仲裁庭申请仲裁主张未签订劳动合同双倍工资差额，又无中止、中断的法定情形，故袁某主张2019年4月26日至2020年3月16日期间的双倍工资差额，已超过仲裁申请时效，仅能主张2020年3月17日至3月25日九天的双倍工资。本案经过仲裁庭调解，最终A公司酌情支付袁某2000元。未签订劳动合同赔偿一览1.什么情况下可以主张未签订劳动合同双倍工资？1单位和员工自用工之日起超过一个月未签订劳动合同（如果员工在单位书面通知签订劳动合同后仍不签订，单位可以依据劳动合同法实施条例第5条的规定解除劳动关系，并无需支付经济补偿）;2劳动合同到期超过一个月未续签，原合同既未约定合同到期自动续延，单位也不能够举证证明未续签劳动合同的原因可归咎于员工的;3公司应当与员工订立无固定期限劳动合同而不订立的。2.双倍工资的计算基数及标准《上海市高级人民法院关于劳动争议若干问题的解答》规定：关于双倍工资计算基数的确定，如双方劳动合同月工资有约定的按照约定，没有约定的应按《劳动合同法》第十八条规定来确定正常工作时间的月工资，并以确定的工资数额作为双倍工资的计算基数；仍无法确定的，可按劳动者实际获得的月收入扣除加班工资、非常规性奖金、福利性、风险性等项目后的正常工作时间的月工资确定。3.双倍工资的计算区间1未签订劳动合同根据劳动合同法相关规定，未签订劳动合同双倍工资的计算自用工之日起满一个月的次日至签订劳动合同前一日，或劳动关系终止前一日。但用工之日起超过一年仍未签订劳动合同的，双倍工资应当计算至满一年的前一日，最长计算十一个月。2未续签劳动合同不同地区对于劳动合同期满后是否存在签订劳动合同的“合理协商期”存在不同规定。根据上海的相关判例显示，未续签劳动合同的最长计算也为十一个月。3未签订无固定期限劳动合同用人单位违反劳动合同法规定不与劳动者订立无固定期限劳动合同的，自应当订立无固定期限劳动合同之日起向劳动者每月支付双倍的工资，故该双倍工资的区间只受诉讼时效的限制，最长计算为十二个月。4.赔偿时效问题时效问题是上文案例的审判重要依据，也是实务案件中，劳动者一方往往容易忽视的重要问题。由于双倍工资不属于劳动报酬的范畴，它具有惩罚性赔偿金的性质，因此不能简单地将双倍工资与劳动者通过正常劳动、按劳分配所获得的工资等同起来。由此所发生的纠纷并不能直接认为是拖欠劳动报酬所发生的争议，也就不能适用《劳动争议调解仲裁法》第27条第4款的规定不受一年的限制。其仲裁时效的期限只能在当事人知道或者应当知道其权利被侵害之日起的一年内。通俗地说，双倍工资的计算，是精确到天的，并不意味着你在离职后1年内，申请劳动仲裁即可，因为无论哪一个月哪一天超过一年时效，法院对于该部分将不再支持。一旦发生了未签订劳动合同的问题，需在离职后尽快申请劳动仲裁，才能拿到前文所述的足额补偿。往期荐读1、居家隔离共同抗疫，需要遵守的法律规定2、疫情期间劳动合同九问，你想知道的都在这里3、从硅谷渣男谈普通家庭的意外安排|

疫情期间，不少劳动者对于企业实施的一些关于减薪、裁员等措施容易产生疑问或者争议。但是因为疫情影响，劳动者无法申请劳动仲裁。那么如果劳动者产生争议，仲裁时效如何认定呢？法律法规根据《中华人民共和国劳动争议调解仲裁法》第二十七条规定，劳动争议申请仲裁的时效期间为一年。仲裁时效期间从当事人知道或者应当知道其权利被侵害之日起计算。因不可抗力或者有其他正当理由，当事人不能在本条第一款规定的仲裁时效期间申请仲裁的，仲裁时效中止。从中止时效的原因消除之日起，仲裁时效期间继续计算。（图片来源：网络）司法解释

？疫情·劳动合同近期，由于受到疫情及防控措施影响，众多企业停工停产，生产经营受到巨大影响，随之而来的便是大量降薪、欠薪、裁员。那么对于劳动合同来说疫情是否属于不可抗力？企业单方面要求降薪、欠薪合法吗？疫情期间对于劳动合同的解除有特别规定吗？下面笔者结合被咨询最多的问题，从劳动合同的变更、中止和解除三方面一一解答。一、劳动合同的变更劳动合同是企业与员工之间的契约，一般情况下均应当严格遵守和履行，但在疫情特殊时期，劳动合同中部分条款可能发生履行困难或根本无法履行的情况，此时就需要对相关条款进行变更。（图片来源：网络）问疫情期间，企业减少员工工资发放是否合法？答：第一个工资支付周期内不合法，第二个工资支付周期开始合法，但不得低于下限。根据《人力资源社会保障部办公厅关于妥善处理新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控期间劳动关系问题的通知》（下称“人社厅5号文”）第二条规定：企业停工停产在一个工资支付周期内的，企业应按劳动合同规定的标准支付职工工资。超过一个工资支付周期的，若职工提供了正常劳动，企业支付给职工的工资不得低于当地最低工资标准。职工没有提供正常劳动的，企业应当发放生活费，生活费标准按各省、自治区、直辖市规定的办法执行。问疫情期间企业延期发工资是否合法？答：合法但有程序要求及时间限制。根据2022年4月26日印发的《关于进一步维护当前劳动关系和谐稳定的工作指引》第十条规定：企业受疫情影响生产经营困难导致暂无工资支付能力的，经与工会或职工代表协商同意后，可延期支付劳动者工资，延期时间一般不超过一个月。问疫情期间，居家线上办公的方式被大量适用，对于企业线上办公的要求，员工可以拒绝吗？答：原则上不可以。在疫情防控特殊时期，劳资双方的利益均应得到保障。在不具备正常前往单位工作的条件时，企业要求员工远程工作，下达合理的工作任务，是企业行使经营自主权的行为，具有现实合理性和目的正当性，员工应当在力所能及的范围内服从企业的工作安排。问公司要求变更工作时间，安排错时上下班或轮岗轮休，员工可以拒绝接受吗？答：原则上不可以。受疫情影响的企业可以申请变更工作时间，且国家也提倡和鼓励通过错时上下班或轮岗轮休的方式稳定工作岗位，尽量减少裁员。但企业的安排应当合理，不能借此机会打击报复员工，如无特殊情况下安排员工凌晨1点上班，9点下班，这显然是不合理的，员工可以予以拒绝。问疫情期间居家办公是否可以主张加班工资？答：可以主张。企业因生产经营需要安排员工在居家办公期间加班需要经得员工的同意，并且按照《劳动法》第四十四条的规定支付劳动者相应的加班工资或安排补休。但由于居家办公期间员工并未完全处于用人单位的监督管理之下，故主张加班工资时一般应提供相应证明。二、劳动合同的中止疫情期间部分企业经营困难，为降低成本，企业可能主张疫情属于不可抗力，要求与员工中止劳动合同，待疫情结束后再恢复劳动关系。（图片来源：网络）问疫情是否属于不可抗力？答：疫情属于不可抗力。新型冠状病毒疫情具有不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，符合法律对于不可抗力的定义，故新冠疫情属于不可抗力。问企业是否可以以不可抗力为由中止劳动合同？答：不可以。根据人力资源和社会保障部、最高人民法院等七部门印发的《关于妥善处置涉疫情劳动关系有关问题的意见》第一条规定：受疫情影响导致原劳动合同确实无法履行的，不得采取暂时停止履行劳动合同的做法，企业和劳动者协商一致，可依法变更劳动合同。之所以如此规定原因在于劳动关系是一种从属性的不对等关系，其不同于普通民事关系是两个平等主体之间的平等关系，如果用人单位因疫情等不可抗力而免责，则会直接影响劳动者生存权。三、劳动合同的解除问由于疫情管控措施导致员工无法提供正常劳动，企业是否可以根据《劳动合同法》解除劳动合同？答：不可以。根据“人社厅5号文”第一条明确规定：对新型冠状病毒感染的肺炎患者、疑似病人、密切接触者在其隔离治疗期间或医学观察期间以及因政府实施隔离措施或采取其他紧急措施导致不能提供正常劳动的企业职工，企业应当支付职工在此期间的工作报酬，并不得依据劳动合同法第四十条、四十一条与职工解除劳动合同。由此可见，在疫情期间国家对于企业的劳动合同解除权进行了限制，但这并不代表员工获得了“免死金牌”，如果员工因不配合政府部门疫情防控措施被追究刑事责任或严重违反企业规章制度，企业依旧可以主张解除与员工的劳动合同。问疫情期间员工的劳动合同到期了，企业能直接解除劳动合同吗？答：不可以。同样根据“人社厅5号文”第一条可知，对依法实行隔离治疗或者医学观察的新冠肺炎患者、无症状感染者、密切接触者以及因政府实施隔离措施或者采取其他紧急措施导致不能提供正常劳动的劳动者，劳动合同到期的，应分别顺延至劳动者隔离治疗期、医学观察期、隔离期期满或者政府采取的紧急措施结束。总体来说

何为“挂名股东”Nominee

上海疫情肆虐，

1、员工被政府实施隔离措施或隔离治疗期间以及医学观察期间的工资是否应支付及支付标准？原则上应当支付。《中华人民共和国传染病防治法实施办法》第四十九条规定：“甲类传染病疑似病人或者病原携带者的密切接触者，经留验排除是病人或者病原携带者后，留验期间的工资福利待遇由所属单位按出勤照发。”这一规定明确了工资按照出勤照发，也就是按照员工正常提供劳动的标准发放。其次，《人力资源社会保障部办公厅关于妥善处理新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控期间劳动关系问题的通知》（人社厅发明电〔2020〕5号）指出：“对新型冠状病毒感染的肺炎患者、疑似病人、密切接触者在其隔离治疗期间或医学观察期间以及因政府实施隔离措施或采取其他紧急措施导致不能提供正常劳动的企业职工，企业应当支付职工在此期间的工作报酬。”另外，按照正常工作期间的标准发放工资报酬，即正常提供劳动时所发的基本工资、奖金、津补贴，原则上这些都属于工资的范围。但是，如果员工的奖金与该员工或单位的业绩挂钩，则在业绩不佳或停工、停产的情形下，按照单位的规章制度不予发放奖金的，单位向员工发放工资不包括相关奖金是合理的，另外员工实际未出勤的，与出勤相关的车补、饭补也可不予发放。但是，根据北京、浙江、江苏、广东、山东、广西等地区的高院指导意见，若企业有证据证明因员工不遵守政府疫情防控措施而导致被隔离治疗或接受医学观察的，企业可以不支付员工此期间的工资待遇。

见此情形，有着丰富离婚案件处理经验的我们，一边告知李先生第一次起诉判离婚的几率较小，一边让李先生抓紧打开自己对夫妻共同财产的“盲区”，为第二次离婚争取最大利益做准备——那就是【获取夫妻共同财产线索】

居住条件的改善并非一蹴而就，随着家庭收入的提高，家庭人口的增多，以及孩子教育需求的日益突出，房屋置换成为了很多人改善居住环境的必经之路。伴随着楼市的涨幅快慢，很多置换购房者希望能最大程度地贴合房价波动的曲线，以实现收益的最大化。不过，置换购房各种环节充满着风险，如何规避这些风险，以免置换失败蒙受损失，需要提前做好功课。以案说法01案例张某想购新房，将现居房卖出以筹措资金。在中介的介绍下，张某与刘某签订了房屋买卖合同，房屋总价款为200万。同日，张某以银行转账方式支付了定金10万，刘某出具收条。双方约定A月A日共同前往刘某的贷款银行，由张某支付第二笔房款100万，剩余贷款部分由刘某自行补足，还清所有贷款后刘某完成过户，张某再付清剩余第三笔房款。不过，约定日刘某未到场，说临时有事，但之后再约时间，不断以各种理由推脱，甚至处于失联状态，态度消极，不再处理房屋事宜。张某基于交易安全的考虑，找到了郭韧律师团队，寻求及时止损，要求解除合同，双倍返还定金20万元。卖家不靠谱好在法官调解促成交易定金协议已书面签写，金额不超过法律规定的上限（合同标的的20%），由合同一方的原因导致合同根本目的不能实现，因此可适用双倍返还定金，张某的起诉请求合理合法，客观上有条件获得胜诉判决。不过，张某因为置换房屋已经出售了居所，面临日益上涨的房价，解除合同再继续购入新房于张某亦有风险。同时，法院查明，刘某是因交易房屋的剩余贷款资金不到位而未依约前往银行，并非不想卖房。最终，在法院的调解下，双方签订调解书，房屋交易得以继续。调解书司法实践中卖方收定金后反悔的情况往往非常复杂，如果购房者仅交付定金，卖房者反悔，即便购房者有履行全款的能力，也不一定能得到继续履行（强制房产交易）的判决，法院判决继续履行，强制过户房产的比例不到一半。况且，即便获得继续履行的判决，判决书下达，被告不执行，原告才可申请强制执行，也就是说，“强制过户”是强制执行的程序，等到过户那天还遥遥无期。因此，本案中，化干戈为玉帛，达成调解协议，对已将住所卖出，诚心想购房的张某来说是最好的，但很多买家往往没这么幸运，比如以下案例。02案例去年，一个上海房屋买卖合同纠纷案件火遍全网，多次登上了新浪微博热搜。2020年5月，在上海居住的伍女士计划花1550万元的总价，购买一套180平米商业用房。不过，在首付745万元后，因银行贷款审批延误，无法按照合同规定时间付尾款的伍女士，被卖方告上法庭。法院最终判决伍女士败诉，房屋买卖合同解除，伍女士不仅要退出房子，还要支付违约金（房屋总价款的20%）、房屋整修费等总计497.32万元，一审上诉后二审法院维持原判，驳回请求。伍女士不仅没得到房子，之后要再次购买房产又面临新房涨价了三百万，总损失达到八百万，被不少网友称为“史上最惨购房者”，唏嘘不已。本案的判决虽让网友“心碎”，但仍合法合规。伍女士支付尾款已经逾期，合同约定的条件成就，卖方的解除权成立，卖方通过通知的方式行使了该权利。解除权是形成权，解除的意思表示到达对方即发生法律效力，因此，双方的合同自伍女士收到解除通知之日解除，法院只是确认解除事实。况且，继续履行是对违约方的强制责任，在守约方不同意继续履行合同的情况下，法院也无法做出继续履行的判决。定金不打折-违约金法官可以裁量-大家对合同解除的判决并无争议，定金自然不能取回，不过更多网友唏嘘的是法官具有相对裁量权的“天价”的违约金。不过，法官作出这个决定这个原因可从判决书中可以窥见一二。法院查明，卖家范先生出售办公楼，实际上是为了置换另外一套房产，正是因伍女士未能及时履约，导致范先生与他人签订的购房合同也发生了违约，需向其他人支付相应赔偿金。据此，法院认为对范先生等人主张违约金和实际损失赔偿的诉讼请求应该得到支持。环环相扣，不可掉以轻心PREVENTION

“近日，硅谷华人圈爆出：男方Y某与已逝太太为北邮硕士同学，结婚20载，并育有一儿一女。女方为了照顾男方陪其迁往美国加州硅谷工作。男方为某硅谷大厂产品经理，女方早期一直在家照顾孩子，19年开始在另一硅谷大厂工作。妻子患病期间，丈夫Y某在美国各地相亲，男方Y某父母也在国内为其物色新妻子人选。女方于2021年5月胃癌去世，丈夫2021年7月立刻再婚、新妻子怀孕，将于2022年6月生产。女方患病期间，男方忙于相亲，并未提供照顾，女方父母赴美照顾女儿”。从硅谷渣男谈普通家庭的意外安排IMPORTANT

对于净值显示不正确与原告损失之间的因果关系一审法院观点：虽然钱龙软件显示的基金净值存在延迟现象，但并非影响原告作出交易决策的唯一因素。因此，本院酌情认定两名被告应当赔偿原告经济损失30,000元。

又到了每年消费者维权日315！购房是很多人所做的最大投资，很多围绕房子的“小事”，对购房者来说是不可回避的“大事”。这里，小编为大家汇总了关于房屋购买的方方面面可能遇到的问题和解决策略，从准备买房到购房后，帮助购房者积极维护自己的权益。点击下方文章标题阅读全文贷款篇NO.101房企破产，贷款无望，拿房无望，还要继续还银行贷款吗？02银行房贷迟迟不放，损失谁来承担？新房购买NO.201【说案】交钥匙=交房？踏入误区的最后一步02逾期办理产权证，谁来“背锅”03房价下跌要求退房就一定是不尊重契约精神？04开发商违建出售致被拆，购房者如何预防及维权？05购房者能否主张要求退还“电商费”？06集体退房纠纷看这一篇就够了07小区停车位问题难解决，业委会有何处理方式？二手房购买NO.3购房前01房屋交易知道这些，可以避免数百万损失！02共有房屋：房屋买卖合同只有一人签字有效吗？03房屋买卖合同约定可以变更买受人，等于获得免死金牌？04那些年买房者的痛（内附解痛药）05【以案说法】二手房买卖中的“到手价”，法院会认可吗？06房产交易，风险知多少07郭律说：阴阳合同是属于合理避税还是违法逃税？购房后01以案说法：二手房出现质量问题，找谁赔偿？02买房不成，客户有可能要向中介支付违约金吗？03买房后，原房东不迁出户口怎么办？郭韧律师团队书籍《二手房交易法律指南》《二手房交易法律指南》，本书以案例的形式，详细解析房交易几大环节中经常出现的问题，作者用点评的形式对问题进行了深入的分析，并给出极具操作性的解决方案。此书6

郭韧律师团队在代理案件代理的同时，重视案例的分析报告工作，以总结司法裁判经验，着力提升团队对当事人权益维护的能力和质量。现推出《胜诉案例选》专栏，选取郭韧律师团队代理的具有典型意义的案例予以推送，以供参考。

当房地产企业破产，房屋无法交付，购房者面临拿不到房还要向银行偿还房贷吗？近期，有法院作出了上述情形下，购房者将不再向银行承担还房贷的首例判决。1

买房卖房是人生大事，动辄几百上千万的资金进出往往会成为普通人的人生转折点，如果在交易过程中发生纠纷，所面临的损失也往往让人难以承受。笔者近期接待了一位房屋卖家，其在买卖过程中与买家发生纠纷并被买家诉至法院，由于卖家对相关法律的不了解及一些错误做法，最终法院判决按照一年半以前约定的价格继续履行房屋买卖合同，卖家因此将遭受近200万的损失。这不禁让笔者联想到前不久的“最惨购房者”伍某，伍某作为购房者，不但购房失败，还需赔偿500万元。不一样的交易身份，不一样的案情，却同样败诉，同样面临巨额的损失。在笔者看来，如果对房产买卖流程及相关法律规定足够了解，或者有专业人员比如律师的提前介入，这些损失完全是可以减少或避免的。下面笔者结合目前房产交易实际，给买卖双方都提一些建议及注意事项。1给买卖双方的建议1、

最近郭韧律师团队在研究《公司法（2021修订草案）》时发现，修订草案第七十三条第一款拟吸收《最高人民法院关于适用若干问题的规定（四）》第四条列明的决议可撤销制度的例外情形。股东会是公司的权力机构，其作出的决议系影响全体股东权益的重要事项，现实生活中，公司召开股东会时可能会出现召集程序不符合相关规定的情形，股东为了维护自身利益往往会向法院诉请撤销股东会决议，那么今天小编带大家来了解一下，决议可撤销制度是如何认定的？公司应当采取怎样的措施来避免决议撤销之诉？本文将针对上述问题，在有限责任公司的相关规定范畴内，结合两则案例进行分析探讨。

最近郭韧律师团队在接受不少投资人以及高管客户的咨询时发现，出现很多关于抽逃出资与公司债务的咨询问题。资金是公司正常经营的血液，而现实生活中，债权人为了维护债权往往会指控公司股东抽逃出资诉诸法院，那么今天小编带大家来了解一下，抽逃出资是如何认定的？一旦被认定为抽逃出资的股东又要怎样的责任？股东们应当怎样避免？Part

2021年，随着《关于促进本市房地产市场平稳发展的意见》（沪建房管联【2021】48号）、法拍房限购等相关政策的出台，上海的购房门槛进一步提高，购房资格再次成为社会热点。为规避政府限购的政策风险，越来越多的房产买家会在签订房屋买卖合同时要求增加“变更买受人”的条款，那么“变更买受人”的条款是否具有法律效力呢？签订了该条款是否就可以随意变更不受限制，等于获得免死金牌了呢？先看两则案例案例一：(2019)沪0115民初981号判决书摘录：本案争议焦点在于：变更买受人条款是否适用。首先，根据合同“若原告需将房屋转让，被告需无条件配合签约、过户等事宜”之补充约定，该约定应系原、被告就可以变更买受人达成的一致意见，且2018年11月10日原、被告及新购买人在居间方处亦实际就被告与新购买人签约事宜进行了磋商。其次，原、被告在庭审中均认可，新合同对房屋总价款、房款支付方式、网签示范合同、过户时间等重要合同条款的约定均未发生变更，仅对新购房人支付定金数额无法协商一致。再次，并无证据表明原告在转让、变更买受人过程中牟利，且该约定也无其他法定无效情形。因此，原告要求变更买受人，符合双方合同补充约定，并无不当。案例二：(2020)沪0117民初14947号判决书摘录：原告(乙方)与两被告(甲方)签订《房屋出售转让合同》一份，合同约定在甲乙双方签订本协议之日起，直至过户至乙方为产权人期间，乙方有权变更、减少、增加买受人，甲方无条件配合乙方和乙方指定的买受人重新签订出售转让协议，溢价部分由乙方支配并贬值风险均由乙方承担。原告的职业为二房东，兼职做中介，没有固定工作单位。原、被告在签订关于涉案房屋的房屋买卖合同后，在原告的默许下，又由被告和案外人叶某2、叶某1签署了新的房屋买卖合同，并由被告向案外人收取购房款，被告张永云、案外人叶某1也均确认目前第二份合同仍在履行中，因此本院认定原合同在事实上已由原、被告合意终止履行。被告已收取的购房定金及首付款400,000元，理应向原告退还。对于原告主张的前后两份合同的溢价款差额270,000元，第一份合同中虽有条款对此作出约定，但鉴于原告本身系限购人员，第一份合同原本即处于事实上履行不能的状态，原告试图以变更买受人的条款规避限购政策，相关条款也属无效，因此本院对于原告主张的溢价款差额不予支持。PART.律师总结从以上两则典型案例来看，上海法院对该类案件的审判口径大体上就是“房住不炒”政策的充分体现。对于合同中约定的变更买受人条款，属于买卖双方的意思自治行为，并不违反相关法律规定，一般情况下应属有效，但在具体司法实践过程中，根据具体案例在认定上会有一定区别。对于真实购房者（不区分刚需自住或者投资置换），如果不涉及明显变更交易条件，仅仅是由于政策原因暂未获得或者失去购房资格，而要求卖家配合变更买受人为近亲属或朋友的，法院倾向于支持该请求，以保障购房人的权利。而对于一些试图以变更买受人条款规来避限购政策，以达到赚取房款差价等盈利目的的“炒房人”，即便法院认可变更买受人条款的效力，但对于房款溢价部分归原买受人的约定很可能不会被支持。

2.买方责任善意买受人根据不动产登记的公示公信原则，确信登记的权利状态与现实状态相一致，此信赖利益应予保护。如买方在实际看房和查询房屋产权状况时，均不能发现房屋附有违法建筑的，则不应当承担过错责任。

2021年1月1日，《中华人民共和国民法典》（“《民法典”》）及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉有关担保制度的解释》（“《解释》”）正式施行，在抵押领域作出了重大变革，包括特殊主体抵押财产的限制规则、抵押财产转让规则、动产抵押效力规则等等。但鉴于担保系实践性极强的法律制度，故新规能否在实践中顺利施行，是否会引发新的问题，仍有赖于配套登记规则的落地。

今天，记者从上海市房地产交易中心获悉，上海从严执行限购政策，发布限购套数最新规定，其中，购房者已经取得一手房入围获得认购资格的、将被认定为购房套数。即日起，在上海已取得产证，已网签备案，已取得新房入围获得认购资格等3种情况，在购买二手房查询名下套数中，均认定为购房套数。其中，购房者在购买新房时，均需要提前查询购房套数，名下有购房套数才能进入新房认筹。已经取得新房产证、已经网签备案，意味着购房者已经顺利认购新房。然而，对于已经取得新房入围获得认购资格的购房者，并不意味着顺利购房，为何被认定为购房套数？对此，业内人士解释道，购房者在提交认购新房资料审核时，获得认购资格后，已经被相关查询系统“锁定”。购房者若未成功选房，其购房套数将被自动“解锁”。业内人士提醒，购房者在认购新房时，不要同时网签二手房，避免影响购房计划。

伴随着近十多年来的移民热和国际间经济文化的发展，涉外婚姻关系在我国婚姻关系中已成为常态，婚姻财产关系也随之复杂起来。有的人结婚后双双移民，但财产还在国内；有的定居在国外但未办理移民手续；有的配偶一人移民或定居海外；有的和外籍人士组成了家庭。

图片来源于贝壳微博昨天是520，和同事一起，陪一个买了1000多万的房产的客户（她过户后产证办出前房屋被查封），和她的有着莫名债务的房东谈判。谈判桌上，查封房屋的债权人正舌灿莲花的叙说自己查封的不得已，房东们默不作声，我的客户作为买家在发泄般得吼出“这些和我有什么关系，你们为什么要影响我拿产证？”后，只能陪着看那几方的博弈谈判，被拉入泥潭。突然，同事递给我手机，眼前跳出页面上大写着“链家贝壳左晖先生突发疾病去世”，眼前一黑。前段时间，我还刚转发了他的“相信价值观的力量，相信相信的力量”，他的“搞不清楚时，就做最难的事”曾是我勉励自己和勉励孩子的重要话语。前几天，我还因为他的财富达到千亿发出感慨：我的成长速度太慢了“。他，才50岁啊！翻开我的微信圈，我有很多关于他的转发。为什么关注他？因为尊重，因为曾经有缘，因为他改变了中介行业的业态，因为他坚持的推出真房源，让信息更靠谱更便捷，因为他推广不打客户官司，保护客户利益，碰到查封房屋，中介负责，因为...因为太多太多。在2010年左右，还有幸和他插肩而过，差点去北京链家求职。那时候，我曾经的主管是北京链家专门负责教育培训和宣传的副总裁，我专门去找过曾经的主管，参观了当时的北京链家，虽然我无缘链家，但当年的陪我买衣服教我管理经验的林总，还有我喜爱佩服的曾经的闺蜜丽萍都在链家，链家以各种方式在我心里，很好。作为房产律师，有一段时间我在上海房产中介圈有一定的小地位，有不少房产中介的顾问单位和中介诉讼代理案件。但却经常在为房产中介打官司时，受到对方客户以及法官的耻笑。社会及一些人对中介行业有很深的偏见，记得过去有一次帮房产中介上诉，说实话中介没有多大的错，但客户一定要中介承担赔偿责任。二审的法官直接在法庭上说“不罚你们房产中介罚谁，你们什么德行我不知道吗？我还有我办公室的同事谁没被你们骚扰过？一天到晚打电话，你们是侵犯隐私知道吗？”法官边说边用异样的眼神和我对视，当时我感受到非常屈辱，似乎为中介辩护也是一种错。而左晖带领的链家在后来引领真房源，减少电话营销，精准获客，利用信息技术和真房源坚守，将行业带领到另一条路，这个行业的从业人员开始有了一定的尊严，且越走越稳，这样的行业领袖，值得尊重。作为房产律师，我的业务领域中最赚钱收费最高的业务就是房屋交易过程中房屋被查封，买家无法顺利买到房子的案。因为这个时候买家是最无助最需要帮助的时候，而我善于帮助客户成功买到或诉讼有问题有查封的房屋。当年钢贸老板破产大量房屋的交易，还有每年的查封房屋诉讼都是我的军功章。查封的房屋纠纷我最短处理6天完成，最长的案件7年完成。这种房屋是买家的痛，遇到只能认。而左晖带领的链家说“买到这种房屋，我们先行赔付”这对买家意味着什么？只有碰到过的人才知道。今天我们陪同的案件就是活生生的例子，那么多钱都付出去了，房产证拿不到了，而这样的情况每年每个区都有发生，无法避免。今天团队小伙伴要买房，看到这个案件，吓着了，说那这以后怎么敢换房啊？这种情况没法发现，无法避免，我们告诉他：不怕，找链家啊，链家碰到这种事会先赔“。怎么越说感觉越像在给链家做广告？问题是我和链家没有关系，链家不告客户，所以我做不了他们的中介业务，链家自己养了很多法务，有不少法院系统出来的，所以我做不了他们的法律顾问，链家赔付查封房，导致我每年要少很多业务，因为他们垫付了，他们法务自己打官司，影响了我不少业绩，链家真房源，市场信息透明了，纠纷也少了，让我不得不升级自己的业务领域和转型金融...

基于小周愿意将其支付给贾某的全部款项返还给小吴，综上，鄞州法院作出了上述判决。一审宣判后，贾某不服向宁波中院提起上诉，宁波中院二审维持原判。目前，该案判决已生效，贾某已将钱款返还给了小吴。律师提醒

关系到买房人的钱袋子，《中华人民共和国契税法》正式发布，并将于今年9月1日起施行。在本次《契税法》施行前，我们购房缴纳契税的主要依据是1997年出台的《契税暂行条例》，以及据此制定实施细则。《契税法》表决通过后，一些解读“契税将提高到3%-5%”、“买房税费增加”等文案刷爆朋友圈，不少中介朋友据此呼吁买家尽快下手——“现在不买房，一年又白忙”。契税法修改了哪些内容？契税法的施行，增加买房成本吗？9月后，个人买房到底要交多少契税？就大家关心的问题，我们对比了二者的区别。将《契税法》“变与不变”的重点总结如下：第一，从基准税率来看，这次的《契税法》仍然延用了97年的《契税暂行条例》的规定，确定为3%-5%，也就是说《契税法》没有上调基准税率。因此，关于契税要涨的说法实际上是对政策的错误解读，《契税法》仍然规定3%-5%税率不变。第二，从征税范围来看，这次的《契税法》将原来的“国有土地使用权出让”改为了“土地使用权出让”。也就是说，集体经营性建设用地出让将会被纳入契税的征税范围。第三，从优惠对象来看，这次的《契税法》在原有免征或减征的对象上，增加了对于部分非营利机构免征契税的规定内容，即“非盈利的学校、医疗机构、社会福利机构承受土地、房屋权属用于办公、教学、医疗、科研、养老、救助”的，无需缴纳契税。另外，此前散见于财政部、国家税务局的各种行政类批复、通知等的优惠对象内容，即婚姻关系存续期间夫妻之间、法定继承人的免征情形，此次《契税法》也做了收录和整理。根据《契税法》第六条的规定，婚姻关系存续期间，夫妻之间变更土地、房屋权属，以及法定继承人通过继承承受土地、房屋权属的，可以享受免交契税的优惠。换言之，夫妻之间在房产证或土地证上加名、减名、换名甚至变更份额，都不需要缴纳契税！同样的，法定继承人（即配偶、子女、父母、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母）通过继承土地、房屋权属的，也不需要缴纳契税！【注意】“非法定继承人”通过遗嘱承受死者生前的土地、房屋权属，属于赠与行为，不属于免征契税的情形，应当按照法定税率缴纳契税。▶

自从央视《深圳小产权房调查》播出后，深圳掀起了一场严打“小产权房”非法交易风暴：以沙井“金蚝小镇”为重点，很多“小产权房”中介门店被查封（甚至传闻有人被抓），部分街道、股份公司发出预警提示，一时间风声鹤唳，草木皆兵！严打之下，有媒体踩盘市场，发现“小产权房”开始“转售为租”，言外之意是买卖不合法，出租合法！事实果真如此吗？完全不是这回事！真相是：“小产权房”买卖合同效力待定，而租赁合同一律无效！先说买卖方面：或受舆论引导，或根本不了解司法裁判实践，此次“小产权房”整治风暴中，无论是律师还是专家几乎一律认为买卖合同无效，而事实上“违法建筑类小产权房”买卖合同效力在全国范围内一直存在争议，最高人民法院案例观点是“转让的房屋是否属于违章建筑不是导致合同无效的法定因素，不影响房屋买卖合同的效力”（最高人民法院(2013)民申字第50号案），广东省内则存在已经履行完毕的不予受理，受理的一般无效，部分效力待定等多种处理方式。换言之，在广东省内发生的违法建筑类小产权房买卖纠纷，合同无效并非法院唯一的判决结案方式，更多的是予以回避不予受理、效力存疑交由政府先行认定（先行后民）。违法建筑买卖合同效力研究反观租赁方面：2009年7月发布、2020年12月修正的《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（简称《租赁合同司法解释》）第二条明确规定：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。很显然，未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的违法建筑租赁合同无效是确定的、唯一、无争议的法院裁判结果！对比之下，违法建筑买卖合同法院更多采取先行后民不予受理不确定合同效力的原则处理，而租赁合同则一律受理并判决无效——买卖或可有效，租赁统统无效，是不是有点出乎您的想象，颠覆您的思维？正如笔者所言：尚未拆除的违法建筑具有使用价值是众所周知的事实（深圳占据住房市场半壁江山的违法建筑解决了超过一半人的安居问题），《租赁合同司法解释》规定违法建筑租赁合同无效等于叫停了违法建筑使用权的流转，即只能违建人自己使用，事实上，自己使用还是出租给他人使用，并不改变违法建筑的违法属性，之于违建现状也没有任何变化，反而赋予了出租方租金暴涨后肆意践踏契约的随意毁约权，认定租赁合同无效无论在法理还是实践方面都有害无利。法官年芳芳：违章建筑买卖合同有效深圳违法建筑租赁合同无效的尴尬后果：1、既然租赁合同无效，则房东、租客双方均有权随时“合法毁约”，而又因租金逐年上涨，除非遇到特别情况需要提前退租，提起租赁合同无效诉讼并百分百得到法院支持的几乎都是房东一方，《租赁合同司法解释》客观上起到了助纣为虐帮助恶意房东毁约的作用，并由此导致深圳数不清的违法建筑（含住宅和商业）租赁合同的严重不稳定；2、违法建筑合同无效的另一个尴尬是国有、集体单位资产上平台：为防止国有、集体资产流失，违法建筑大宗物业出租必须上平台，通过招标方式进行，由此导致“中标单位的任意毁约权”，招标租赁合同无效，想没收投标保证金、租赁押金门都没有！（笔者就曾代理某股份合作公司一起违法建筑招租招标案，最终和解未予全部追究竞标人责任）3、合同无效的法律代名词就是禁止交易，商品房价格高，既买不起，也租不起，“小产权房”既不能买，也不能租，让占据深圳住房市场一半的小产权房一家一栋自住，租客都睡马路吗？......笔者认为：合同的精髓是当事人的意思自治，法院在审理合同效力纠纷时，对认定合同无效应尽量保持谦抑态度，尽量尊重合同当事人之间的意思自治，维护交易秩序的稳定，尽量不认定合同无效，在无效导致双方利益严重失衡的情况下，更不应通过认定合同无效使得违约方获益，守约方受损，被违约方所利用，帮助违约方违反诚实信用原则。认定违法建筑买卖合同无效依据不足，认定租赁合同无效不利于使用价值最大化的“物尽其用”原则，且没考虑到近一半来深建设者都居住“小产权房”的客观现实，以及“小产权房”对深圳四十年发展的重大贡献，在深圳严重脱离实际！往期荐读1.注意！5月起，这些新规将影响你我生活。2.要注意！今后离婚将有这些变化！（后附离婚协议范本）

《关于适用民法典婚姻家庭编的解释（一）》若干重点问题的理解与适用近年来，由于房价高企，子女购房财力有限，往往需要父母的资助，为了子女能够安居乐业，很多父母也是倾其大半生积蓄。父母为子女购房出资的性质以及归属关涉各方切身利益，往往成为社会热点。婚姻法解释二和婚姻法解释三对此问题均有规定。此次清理中对上述规定进行了体系化整合，删除了婚姻法解释三第7条。在理解时需要注意以下问题：1.严格遵守法律的规定根据民法典第一千零六十二条第一款第（四）项和第一千零六十三条第（三）项规定，夫妻在婚姻关系存续期间继承或受赠的财产原则上为夫妻共同所有，除非遗嘱或者赠与合同中确定财产只归一方。也即，在我国法定夫妻财产制为婚后所得共同制的前提下，夫妻一方婚后所得的财产原则上均为夫妻共同所有，除非赠与合同中确定只归夫或妻一方的财产。因此，总体上，婚姻法解释二第22条第2款是符合立法精神的。但考虑到实践中的情形非常复杂，有借款的情形，也有赠与的情形；有只赠与一方的，也有愿意赠与双方的，如果当事人愿意通过事先协议的方式明确出资性质以及房屋产权归属，则能够最大限度减少纠纷的发生。为此，我们对婚姻法解释二第22条第2款进行了重新表述。首先规定当事人结婚后，父母为双方购置房屋出资的，依照约定处理；对于没有约定或者约定不明的，严格按照法律规定的精神，直接转引至民法典第一千零六十二条第一款第（四）项的规定，即如果没有明确表示是赠与一方的，则按照夫妻共同财产处理。2.要明确法律关系的性质实践中，对父母为子女购房出资的性质是借贷还是赠与，各方可能存在争议，在此情况下，应当将法律关系的性质作为争议焦点进行审理，根据查明的案件事实，准确认定双方的法律关系是借款还是赠与，不能仅依据《解释（一）》第29条当然地认为是赠与法律关系。要特别强调的是，在相关证据的认定和采信上，注意适用《关于适用民事诉讼法的解释》第105条的规定，运用逻辑推理和日常生活经验法则，对证据有无证明力和证明力大小进行判断，从而准确认定法律关系的性质。从中国现实国情看，子女刚参加工作缺乏经济能力，无力独自负担买房费用，而父母基于对子女的亲情，往往自愿出资为子女购置房屋。大多数父母出资的目的是要解决或改善子女的居住条件，希望让子女生活更加幸福，而不是日后要回这笔出资，因此，在父母一方主张为借款的情况下，应当由父母来承担证明责任，这也与一般人的日常生活经验感知一致。3.准确认定是赠与一方还是赠与双方认定父母为子女出资购房为赠与的情况下，根据民法典第一千零六十二条的规定，婚姻关系存续期间受赠的财产原则上为夫妻共同财产，除非赠与合同中确定只归一方的财产。因此，本解释没有再作出具体规定，而是转引至民法典第一千零六十二条第一款第（四）项。要特别注意的是其中的但书条款，即民法典第一千零六十三条第（三）项的规定，对于如何认定“赠与合同中确定只归一方”，司法实践中最具争议。如前所述，我们在《解释（一）》中首先引导当事人事先约定，以期尽量减少纠纷的发生。但是，基于父母子女间密切的人身关系和特有的中国传统家庭文化的影响，实践中父母与子女之间一般并没有正式赠与合同的存在，或者说没有一个书面赠与合同的存在，对于是否存在口头的赠与合同以及赠与合同的内容，在夫妻离婚时往往是双方争议的焦点。在一方父母出全资并且在购买不动产后将不动产登记在自己一方子女名下的，考虑到物权法已经实施多年，普通民众对不动产登记的意义已经有较为充分的认识，在出资后将不动产登记在自己一方子女名下，认定为是父母将出资确定赠与给自己子女一方的意思表示，符合当事人本意，也符合法律规定的精神。4.删除双方父母出资情况下房产按份共有的规定实践中，由于房价高企，一方父母可能无力单独承担购房负担，由双方父母共同出资为子女购房的情形并不鲜见，父母为子女出资购房不仅是家族财产的传递形式之一，也寄托了父母对子女婚姻幸福美满的期望，在双方没有明确约定的情况下，认定为是按份共有与家庭的伦理性特征不相符，也与法律规定有一定冲突。根据民法典第一千零六十二条规定，在没有明确表示赠与一方的情况下，应当归夫妻共同所有。同时，民法典第三百零八条也规定，共有人对共有的不动产或者动产没有约定为按份共有或者共同共有，或者约定不明确的，除共有人具有家庭关系等外，视为按份共有。可见，在双方没有明确约定的情况下，基于家庭关系的特殊身份属性，亦不宜认定为按份共有。作者：郑学林

《上市公司信息披露管理办法》修订后的《上市公司信息披露管理办法》自5月1日起施行。《信息披露办法》完善了强制披露的要求，补充完善重大事件的情形。将“公司发生大额赔偿责任”“公司计提大额资产减值准备”“公司出现股东权益为负值”等事项纳入临时报告应披露的范畴。《信息披露办法》明确，未经董事会审议通过的定期报告不得披露；强调董监高发表意见应当遵循审慎原则，不得滥用异议声明制度；董监高对定期报告真实性、准确性、完整性的责任，并不因仅对定期报告发表意见而当然免责。《医疗保障基金使用监督管理条例》国务院公布的《医疗保障基金使用监督管理条例》，自2021年5月1日起施行。《条例》是我国首部医保监管条例，其中要求医保基金专款专用，任何组织和个人不得侵占或者挪用。《条例》首次明确参保人员义务，若个人以骗保为目的，将医保凭证交由他人冒名使用，或重复享受医保待遇等，将暂停其医疗费用联网结算3至12个月，并处骗取金额2倍以上5倍以下罚款。同时《条例》明确要求，医保基金专款专用，任何组织和个人不得侵占或者挪用。《防范和处置非法集资条例》《防范和处置非法集资条例》自2021年5月1日起施行。《条例》规定，除国家另有规定外，任何单位和个人不得发布包含集资内容的广告或者以其他方式向社会公众进行集资宣传。

从去年年初疫情爆发至今，商业地产行业经历了从低谷到复苏的过程。2021年第一季度是“十四五”开局之年的第一个关键时期，从市场数据来看，上海商业租赁市场在本季度表现不俗，呈现出较强的市场活力，租赁活跃度甚至超过疫情前水平。为分析当下商业地产行业形势，解答商业地产租赁的纠纷问题，也为更好地介绍国家开发银行大厦租赁项目，上海卫民房地产经纪事务所特牵头主办，无为市驻沪妇委会与北京盈科（上海）律师事务所郭韧律师团队协办商业地产经营现状及行业互动兼OPEN

相信今天很多人都看到了这个新闻↓↓赵丽颖与冯绍峰宣布已离婚双方也很快作出了回应互祝未来更好虽然缘分至此令人惋惜但和平友好的离婚总比鸡飞狗跳收场要体面得多吃瓜之后，感叹之余也许有人会发问：如果婚姻真的不幸走到分开这一步该如何做到和平友好呢？这就不得不提“离婚协议”了实践中，在签订离婚协议时当事人常常忽略一些关键问题导致离婚后争议不断比如：未将所有的重要财产写在协议上只写模糊的“双方财产无争议”未注明夫妻债务或个人债务一份内容完整的离婚协议应具备以下几点内容01户口处理户口纠纷不属于法院的受理范围，公安机关也无权干涉。而涉及一方或孩子户口迁移，必须要双方配合提供户口本原件及相关证件。因此应在协议中写明不迁出户口或者不配合办理手续的法律责任，来约束当事人。02姓氏处理若双方协商一致要更改孩子姓氏，应在离婚协议中写清楚，这样一方就不能要求法院责令恢复姓氏。若一方担心对方更改孩子的姓氏，可以在离婚协议中明确一方不得擅自更改子女姓氏并约定足额的违约金或其他违约责任，这样可以有效限制对方的行为，尽量减少诉讼。民法典婚姻家庭编司法解释(一)第59条父母不得因子女变更姓氏而拒付子女抚育费。父或母一方擅自将子女姓氏改为继母或继父姓氏而引起纠纷的，应责令恢复原姓氏。03夫妻之间补偿、赔偿及债务的处理若存在下列情形应该和对方协商如何处理并在协议中写明婚内借款民法典婚姻家庭编司法解释(一)第八十二条夫妻之间订立借款协议，以夫妻共同财产出借给一方从事个人经营活动或者用于其他个人事务的，应视为双方约定处分夫妻共同财产的行为，离婚时可以按照借款协议的约定处理。补偿民法典第一千零八十八条夫妻一方因抚育子女、照料老年人、协助另一方工作等负担较多义务的，离婚时有权向另一方请求补偿，另一方应当给予补偿。具体办法由双方协议；协议不成的，由人民法院判决。困难帮助民法典第一千零九十条离婚时，如果一方生活困难，有负担能力的另一方应当给予适当帮助。具体办法由双方协议；协议不成的，由人民法院判决。过错损害赔偿民法典第一千零九十一条有下列情形之一，导致离婚的，无过错方有权请求损害赔偿：（一）重婚；（二）与他人同居；（三）实施家庭暴力；（四）虐待、遗弃家庭成员；（五）有其他重大过错。擅自处分房产民法典婚姻家庭编司法解释(一)第二十八条

01案外人占有法拍房的情形很多法拍房买家会认为，只要拿到房本，这套房子就归属于自己，可以随时装修入住。即便有租约只要清退就好了。而实际上，根据《民法典》第七百二十五条规定，租赁物在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。即买卖不破租赁规则，主要适用于土地、房屋等不动产的租赁。同样，这项规定也适用于法拍房。并且《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十一条第二款也明确规定，拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权，不因拍卖而消灭。也就是说，租赁关系存续期间，即使房屋被拍卖易主，租赁关系也不会产生任何影响。法拍房购买人不能以其为房屋所有人为由，否定原租赁关系的存在，要求承租人搬走。上述是针对存在合法有效租约的情形，实务中还存在他人恶意占有房屋——“就是不搬走！”，主要有以下几种情况：1.租客：否认租期届满或与原房东存在纠纷2.原房东：本身自住抗拒执行3.原房东：安排他人入住阻碍执行（关于法拍房的占用情况，拍卖公告会有所展示）02主张排除妨害或占有返还是否可行？对于无正当理由恶意占有房屋的情况，法拍房购买人如何维权？一些购买者会启动排除妨害或占有返还诉讼，要求对方搬离房屋。通过检索上海市已公开的裁判文书，在前几年这类诉讼请求也得到一些法院支持。（1）刘某诉梁某排除妨害纠纷一案二审民事判决书法院：上海市第一中级人民法院案号：（2019）沪01民终2135号裁判主文：本院认为，查现有证据有效证明被上诉人系通过拍卖合法获得系争房屋的所有权，享有完整的所有权能。上诉人显有对房屋的长期占有，但始终未能证明其曾合法取得相应权益，侵害了被上诉人所有权的行使，原审判决上诉人搬离，具有事实和法律依据，本院可予维持。（2）冯某与严某返还原物纠纷一审民事判决书法院：上海市普陀区人民法院案号：（2019）沪0107民初5750号裁判主文：本院认为，不动产权属登记是权利人享有物权的凭证，原告通过司法拍卖程序成为系争房屋所有权人，理应享有对房屋的占有、使用、收益等支配权，并在上述权益受侵害时请求排除妨害，被告严某占用系争房屋的行为显然对原告所有权的行使构成了障碍。现原告要求被告迁出系争房屋的意见，于法有据，本院予以采信。（3）王某与金某、杨某排除妨害纠纷一审民事判决书法院：上海市浦东新区人民法院案号：（2018）沪0115民初94335号裁判主文：本院认为，所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。原告目前已经取得了系争房屋的所有权，应依法享有对系争房屋占有、使用、收益和处分的权利。根据本案在案证据和双方当事人的陈述，可以确定被告金某在杨X去世后仍然居住在系争房屋内未曾迁出，故原告要求被告金某迁出系争房屋的请求符合本案的事实和法律规定，本院予以支持03裁判结果和趋势变化？在法拍房买家们认为，完全可通过排除妨害或占有返还诉讼解决时，近期却开始出现大量被法院驳回起诉的裁判文书。也就是说，以排除妨害或占有返还为由要求案外人搬离房屋的诉讼请求可能出现——法！院！不！支！持！法院为什么不支持诉求？以什么理由驳回？法拍房的购买者又该如何维权？以下几个案例可以比较典型地反映这类判决的思路和理由：（1）金某与杨某等占有物返还纠纷二审案件民事裁定书法院：上海市第一中级人民法院案号：（2020）沪01民终5811号裁判日期：2020年5与27日裁判主文：上诉人提出的关于搬离的相关诉请即本案第一、二项诉请，应根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十条规定，通过执行程序予以解决并无不当，应予以维持。（2）张某与鞠某、陈某排除妨害纠纷申诉民事裁定书法院：上海市第二中级人民法院案号:（2020）沪02民申579号裁判日期：2020年7月24日裁判主文：本院经审查认为……张某系通过法院司法拍卖方式取得系争房屋的所有权，其所提出的与鞠某、陈某之间的纠纷均是拍卖后房屋腾退过程中所产生的纠纷，属于执行程序中处理的问题，不应另案提起民事诉讼。故一审法院裁定驳回起诉适用法律正确，本院予以维持。（3）周某雯与周某琳、董某返还原物纠纷上诉案民事裁定书法院：上海市第二中级人民法院案号:（2021）沪02民终2661号裁判日期：2021年3月26日裁判主文：本院认为，周某雯经司法拍卖取得赤峰路房屋产权后，要求原产权人即被上诉人搬出该房屋，该争议系民事执行程序中遗留问题，故上诉人现起诉要求上诉人返还房屋，法院以该诉请不属于法院受理民事诉讼范围为由驳回上诉人的起诉，并无不当，一审裁定应予维持。可以看到，近期上海一些法院将法拍或者流拍的房屋涉及的清房问题倾向于认定为“执行案件的遗留问题/执行程序中处理的问题，从而认为不属于民事案件审理范围而驳回当事人的诉讼请求。04法律依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十条规定，人民法院裁定拍卖成交或者以流拍的财产抵债后，除有依法不能移交的情形外，应当于裁定送达后十五日内，将拍卖的财产移交买受人或者承受人。被执行人或者第三人占有拍卖财产应当移交而拒不移交的，强制执行。该条款是上述驳回起诉裁判文书中引用较多的法律条文。依据本条规定，非法占有拒不移交的情况应当通过强制执行程序解决。关于法拍房清房问题，其实早在2013年上海市高院就发布了《关于执行中房地产拍卖若干问题的解答》（沪高法执〔2013〕49号）。第（13）规定：对于无合法理由占有使用房地产的人（包括被执行人和案外人），执行法院应当在拍卖前予以告知，限期迁出，拒不迁出的，依法强制执行。强制迁出可以在拍卖前实施，也可以在拍卖后实施。根据当时的规定，腾房可以宽限到拍卖实施之后，因此也给了很多案外人在房屋挂拍后仍非法居住的可乘之机，既增加了后续清房难度，也增加了购买者的交易风险。2019年，上海高院发布了《关于进一步规范不动产司法拍卖中有关事项的指导意见》（沪高法[2019]25号）第二条规定，不动产由案外人占有的，在裁定拍卖、变卖之后确定参考价之前，在不动产上张贴公告，告知其应当自公告之日起十五日内迁出。第五条规定，不动产变价后的交付是根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十条、第三十一条……被执行人或者第三人占有拍卖不动产应当移交而拒不移交的，依法强制执行。可以看到，2019年上海高院的指导意见延续了《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》的精神，重申“拒不移交，依法强制执行”的内容。结合上海高院的指导意见以及上海市各法院裁判的趋势走向，就法拍房清房问题，作者认为可以总结为以下两点：1.法拍房应当由执行法院负责交付；2.占用人拒不移交的，由执行法院强制执行那么，若强制执行仍无法完成交付怎么办？浙江高院在2019年曾发布《关于进一步强化强制执行措施的若干意见（试行）》，其中第六条规定，被执行人或其他相关人员拒不腾退涉案房屋、土地的，执行人员应当在腾退期限届满之日起一个月内，根据情节轻重予以罚款、拘留、移送公安机关追究刑事责任。但上海市目前还未有相关指导意见内容规定。因本文仅就民事案件处理层面进行研究分析，就法拍清房能否利用拒绝执行判决、裁定罪等刑事案件方式来处理的问题不再展开。05分析和建议作者认为，执行拍卖行为是人民法院依据民事执行法律规定的对被执行人财产采取的一种执行措施和处分执行行为，具有公法性质。因此，法院执行程序中的强制拍卖行为引起的排除妨害或占有返还诉讼不属于《民事诉讼法》第一百一十九条规定人民法院受理民事诉讼范围，不具有民事可诉性。因此，购买者遇到法拍房被非法占用，且对方拒不移交的，可依法通过执行途径即向法拍房的执行法院提出清房执行申请，执行法院拒不执行的，可以向上级法院或同级检察院申请执行监督。【提示法拍房买家】：法拍房是一朵带刺的玫瑰，亡羊补牢不如防范风险。与其担心如何在纠纷产生后救济自身权益，不如将工作做在前面，在竞买法拍房前做好尽调工作，充分了解法拍房的竞买风险，分析相关资金成本和时间成本，及时调控自身选择，终能成功拍好房！

民间借贷时，为保障债务履行，债权人往往会要求债务人提供房产抵押担保。可令姜某甲困惑的是，当初借款给好友，好友已提供了房产抵押，如今法院为何判决不能优先受偿?近日，黑龙江省大庆高新技术产业开发区人民法院宣判一起“乌龙抵押”的民间借贷案，判决被告王某偿还原告姜某甲借款本金及利息，驳回原告主张对抵押物享有优先受偿权的诉讼请求。2018年9月9日，王某因经营生意出现资金周转困难，向姜某甲借款。双方签订借款合同，约定借款12万元，期限一年，月利率0.6%，到期一次性还本付息。如违约，则按借款金额日万分之五支付违约金。当月15日，姜某甲即通过银行转账方式给付借款人12万元。借款到期后，王某并未按约还款。后经协商，延长借款期限，并由王某以其名下房产作抵押。在办理抵押手续过程中，姜某甲因工作繁忙，便让弟弟姜某乙代其与王某办理手续，结果姜某乙将抵押权登记在自己的名下，担保金额为12万元。截至起诉前，王某仅偿还利息5440元，后姜某甲诉至法院，要求被告王某偿还借款本息合计12.3万余元，并按年利率15.4%支付自2019年9月9日起至实际给付之日止的利息；判令原告对抵押房屋享有优先受偿权。法院经审理认为，双方借款合同合法有效，被告王某应按照约定期限履行偿还借款的义务。借款到期后，双方约定延长借款期限一年，但并未约定延期后的具体还款期限，故本案为未约定还款期限的借款，姜某甲有权随时要求偿还借款，故对姜某甲要求王某偿还借款诉讼请求予以支持。关于利息问题，双方约定月利率0.6%，符合借款时相关法律和司法解释规定的标准，且在借款到期后，双方变更合同后未约定还款期限，原约定的逾期还款违约条款亦不再适用，故应按照年利率7.2%计算自借款给付次日起至实际给付之日止，超出部分不予支持。因双方未签订抵押合同，且抵押权利人也非出借人姜某甲；另外，抵押权属于从权利，抵押权原则不得与其债权发生分离，故对姜某甲主张优先受偿权的请求不予支持。综上，法院依法作出上述判决。姜某甲让弟弟姜某乙代办抵押手续，结果姜某乙将抵押权登记在自己名下，最终导致债权人与抵押权人并非同一人。经法官释法后，因乌龙抵押登记不满法院判决的原告姜某甲也服判息讼。以案说法抵押权是一种担保物权，是为了担保债务的履行，在不转移财产占有情况下，而将该财产抵押给债权人。相对于债权来说，在性质上属于从权利。根据我国民法典第四百零七条规定，抵押权不得与债权分离而单独转让或者作为其他债权的担保。债权转让的，担保该债权的抵押权一并转让，但是法律另有规定或者当事人另有约定的除外。由此可见，除了法律明确规定和当事人另有约定外，债权与抵押权是不能分离的，即债权人必须与抵押权人系同一人，否则不具有抵押权的法律效力。因此，在设定抵押权时，除特殊情况外，一定要确保债权人与抵押权人为同一人，不能分离，否则不享有优先受偿权。《中华人民共和国民法典》第三百九十四条

从强制过户、法拍房都必须以具备购房资格为前提，最高法最新裁决代持协议无效可以看出，无论代持纠纷最终如何判决，法院裁判规则都在发生变化，借名买房风险都越来越大！01【最高法最新判决】代持协议因违背公序良俗而无效，且不能排除执行本文案例：辽宁中集哈深冷气体液化设备有限公司、徐沛欣再审民事判决书裁判法院：最高人民法院裁判时间：2020年12月26日案号：（2020）最高法民再328号基本案情：徐沛欣因不具备北京市购房资格，以曾塞外名义购买案涉房屋，总价款2659.2万元，2016年2月19日，案涉房屋登记在曾塞外名下。曾塞外对外担保，2016年5月16日，法院判决被担保人还款本息近3千万，曾塞外承担连带给付责任，其后债权人申请执行，查封了案涉房屋。徐沛欣向一审法院提出案外人执行异议，

近日，一则某地方商业银行的“彩礼贷”宣传海报在各大网络平台流传，引发网友热议。对此，有银行人士质疑“彩礼贷”是银行贷款产品的噱头，而网友们则直呼：“房贷车贷彩礼贷，万物皆可贷？不如再来个嫁妆贷！”此事引发网友热议银行致歉声明海报显示，这款名为“彩礼贷”的产品最高可贷30万元，期限最长1年，年利率低至4.9%。贷款可用于结婚旅行、购买首饰、家电、汽车等。值得注意的是，宣传条款中有一项指出贷款的情侣其中一方需为行政事业单位正式员工。引发网络热议后，该银行已将“彩礼贷”相关信息撤回，并连夜在微博发布了《致歉声明》。该银行此举一处网友对彩礼现象再次展开讨论有网友直呼彩礼压力山大有需求才会催生产品而近日，江苏省女法官协会也公布一起彩礼纠纷案“同居十年不领证，分手彩礼要不要返还？”男方国某与女方王某于2009年举行婚礼仪式，男方向女方支付“彩礼”56000元，双方未办理结婚登记手续而开始共同居住生活，后育有二子。2019年双方因感情不和分手。男方起诉要求返还彩礼等。江阴市人民法院经审理认为，双方按照民间习俗举行结婚仪式后共同生活逾十年，其间生育了两个儿子，形式上虽然未办理结婚登记，但实质上双方已经构建了长期稳定的家庭关系，男方亦未举证证明女方对于未办理结婚登记手续存在过错。而根据双方的陈述，在共同生活期间因租赁店面、儿子治病等产生了大额的支出，再结合给付彩礼的数额，以及本市的经济条件、生活成本等因素综合考量，对男方要求返还彩礼的诉讼请求不予支持。法官表示，现行法律无事实婚姻的相关规定，但现实中，男女同居生活但未办理结婚登记手续的情况仍然存在，纠纷产生时的法律适用考验法官智慧。在双方已长期同居生活、生育子女且未办理结婚登记手续的过错不在女方的情况下，要求女方返还彩礼，则有失公平。本案判决是对返还彩礼相关规定全面把握基础上的理解适用，在体现司法公正的同时，也切实保护妇女的合法权益。网友评论↓↓↓律师说法近年来，订婚后又分手、闪婚闪离等现象层出不穷，因彩礼问题而引发的纠纷也随之增加。

随着生活水平提高很多家庭都买了车有的还不止一辆停车就成了网友们的一大难题家住上海闵行的市民严某想出了这样一个解决办法把两辆车停进同一个车位然而，严某的停车方式遭到物业的制止由此产生矛盾双方僵持不下严某将物业公司告上法庭2月23日，上海一中院公开开庭审理并当庭宣判这起小区停车位引发的排除妨害纠纷案上海一中院认为，不动产权证上记载的车位面积包括车位专属部分与公摊部分面积，小区业主在使用产权车位时不能仅根据不动产权证的面积来确定车位的专属部分，而应以车位地面划线范围为限合理使用，故二审依法维持原判，驳回业主严某的上诉请求。物业一个标准车位原则上只能停一辆车严

是谁让你的容颜笑得如鲜花一般灿烂，是谁让你的眼眸妩媚得像碧水一样清澈？是谁为你施下千年的魔咒，使你今生难得解禁？是谁把爱的花瓣洒满静寂的梦海，让波澜不惊的心田乍开激情的火花？天涯两端心心相溶也丈量不出遥远。而在红尘深处遇见，你们最终又相爱相杀，对簿公堂......裁判文书：陈某、梁某同居关系析产纠纷再审审查与审判监督民事裁定书案号：（2019）粤民申2248号裁判法院：广东省高级人民法院裁判时间：2020年11月23日裁判要旨：同居期间，男方单方出资支付首付款，房屋登记在女方名下，男方没有充分证据证明共同还贷的，房屋属女方个人所有，同居关系结束后，男方无权要求分割。非同居紧密关系，资产混同，一方名下房产共有裁判原文：陈某申请再审称，（一）案涉房屋为陈某与梁某为了长期稳定生活共同购置，购房后双方一同偿还按揭、管理和使用案涉房屋，原审判决认定案涉房屋仅为梁某个人财产错误。（二）原审判决认定陈某支付的案涉房屋首付款为向梁某赠与或者借出的款项，没有任何证据证明，认定事实和分配举证责任错误。（三）陈某与梁某已经解除了同居关系，双方在同居关系期间共同购买的案涉房屋应当作为共同财产予以分割。据此，依法申请再审。本院经审查认为，本案审查重点为案涉房屋是否陈某与梁某共同财产。根据查明事实，案涉房屋为梁某签订购房合同和按揭合同购买，一直用梁某银行账户偿还贷款，所有权亦登记在梁某名下，陈某无充分证据证明其曾共同还贷，结合本案情况，确认案涉房屋为梁某个人财产，有事实依据。原审判决对此已作准确事实认定和详细释法论理。梁某自愿返还陈某为购买案涉房屋支付的首付款，原审判决予以照准，并无不当。综上所述，陈金华的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条规定的情形。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第三百九十五条第二款规定，裁定如下：驳回陈某的再审申请。规定模糊，建议购房时签署权属确认文件1、未婚同居买房，情到深处多无协议，分手后纠纷异常复杂，过往参照性文件《关于人民法院审理未办结婚登记而以夫妻名义同居生活案件的若干意见》，已于2021年1月1日因《民法典》实施而废止，同居期间共同所得收入和购置财产共有的规定已不复存在；2、根据《民法典》第1054条规定，无效或被撤销婚姻同居期间所得的财产，由当事人协议处理；协议不成的，由人民法院根据照顾的无过错方的原则判决。未婚同居没有结婚，不存在婚姻无效或被撤销的情况，据此同居期间所得的财产的处理完全依靠法官根据查明事实自由裁量，而没有协议事实又往往难以查明，导致法官自由裁量权非常大；3、为减少法官自由裁量给案件造成的不确定性，同时便于查明案情，建议同居前后买房务必签署产权确认书，确认是否有同居关系、同居期间一方出资登记己方名下、一方出资登记对方名下、双方出资登记一方名下、双方出资登记双方名下、一方还贷、双方还贷等不同情况下一旦分手房屋的权利归属，以便定纷止争；4、房屋属大宗物品，房价逐年飙升，产权归属意味着增值收益的归属，有道是“人无千日好，花无百日红”，除非做好了分手不要房的思想准备，否则情到浓时还需理性谈好，以免将来相爱相杀对簿公堂；5、房子是爱情的试金石，爱她，就给她买房吧，但别忘了爱情也是契约，而且是参杂物质成分的契约，而是契约就存在无法履行的可能，或因情非得已，或因移情别恋，或因不可抗力。推荐阅读↘1、“假”离婚、结婚买房，一方“弄假成真”，对方是否有权要求撤销婚姻登记或重新分割财产？2、离婚股权如何分割3、协议离婚和诉讼离婚如何选择？（写在民法离婚冷静期生效之前）4、共有房屋：房屋买卖合同只有一人签字有效吗？

房产买卖是许多民众的人生大事，近期恰逢房价大幅上涨，交易风险系数显著升高，由此引发的纠纷也不断增多，其中数共有房屋买卖合同纠纷最为频繁。这类纠纷既涉及房屋共有人之间的内部关系，又涉及合同签订双方的外部关系，既涉及物权编又涉及合同编，处理起来相对复杂。

历史遗留违法建筑众所周知，违法建筑（含农村城市化历史遗留违法建筑，简称“历史违建”）体量大，地下交易频繁，未经政府处理，买卖纠纷一般情况下法院不予受理。实践中，遇“城市更新”（指市场主体单独实施的拆除重建类，下同），“违法建筑”身价倍增，催生原业主售后毁约，其中赶走买家，单方与开发商签订《搬迁补偿安置协议》的情况时有发生。遇此情况，买家是否有权以“实际权利人”身份起诉要求开发商直接与自己签署《搬迁补偿安置协议》呢？我们通过广东省深圳市中级人民法院一个实践案例来看看。裁判文书：曹某、深圳市京基房地产股份有限公司所有权确认纠纷二审民事裁定书案号：（2019）粤03民终20624号裁判日期：2019年08月22日裁判观点：曹某主张其通过与案外人李某签订《房产转让协议书》而成为涉案房产所有权人，并据此提出确认其为被拆迁人及要求与拆迁人京基公司签订合同的诉讼请求，其诉请的前提在于确认其系涉案房产的权利人。但根据曹某提交的证据，涉案房产位于深圳市××××栋住宅楼第7层，而《个人建房申请报告表》及《建筑许可证》均载明批准建设的房屋仅为三层，故其主张权利的涉案705房并未经过批准而建设。本案并无证据证明行政主管部门已就该不符合规划的建设行为作出处理，在行政主管部门就涉案房产的合法性作出认定之前，人民法院无法对涉案房产的归属及权益作出处理，曹某可待涉案房产合法性确认后再主张权利。一审驳回曹某本案起诉并无不当，本院依法予以维持。“违法建筑”买家起诉要求与开发商签署《搬迁补偿安置协议》，无论程序还是实体方面均不可行，解决之道：唯有占有！1、程序方面：如上述案例，要求签署《搬迁补偿安置协议》隐含前提为确认买家系搬迁物业权利人，而由于违法建筑的土地、规划违法行为处理机关均为政府，合法性由政府认定，不属于法院民事诉讼案件受理范围，故而起诉后法院会不予受理或裁定驳回起诉；2、实体方面：《搬迁补偿安置协议》本质属于平等民事主体之间设立民事权利义务关系的协议，受《合同法》调整，根据合同自由原则（包括缔约自由和内容自由），如果相对方不同意，买家是没有权利强制的，法院也无权强制判决其与买家缔约；3、解决之道：无论与谁签署《搬迁补偿安置协议》，开发商都必须拆除搬迁物业以便推进城市更新，在买家实际占有的情况下，为防止拆除出现障碍，开发商基本不会与卖家签约，由此，占有之于买家至关重要，即：违法建筑买家遇城市更新唯一有效可行对抗原业主和开发商的手段就是对违法建筑物的实际控制权——占有：确保占有，确保安全，一旦失去，满盘皆输！4、“绿本证”另当别论：如果违建房屋已经政府处理，取得了非市场商品房的绿本房地产证，因城市更新的推进必须注销产证，开发商绕不开原业主，此时遇原业主毁约，买家权益的保护变得尤为复杂，遇此情况可委托专业律师提供专项法律服务解决。推荐阅读↘开发商违建出售致被拆，购房者如何预防及维权？解除合同而且双倍返还购房款？购买期房不用担心开发商产权欺诈啦！买房不成，客户有可能要向中介支付违约金吗？买方不具有购房资格，卖方能否请求解除合同？

周女士是某集团的高级项目经理，经过几年工作已小有积蓄，准备在上海购置一套合适的学区房，为孩子的教育做好准备。2020年11月周女士在中介的介绍下看中了一套价值600万左右的房子，不久便在中介处与房东签订了《房地产居间协议》并支付定金25万。协议约定了房屋坐落、房屋总价、签约承诺、付款方式、过户时间等。付了定金以后，周女士便开始陆续筹备房款，对未来在上海的新生活充满了期待。然而在2020年12月29日，周女士却突然接到了房东的电话，房东含含糊糊表达了自己“移居国外的计划取消，思考再三还是决定留在上海，房子也就可能不买了……愿意退还25万的定金……”最近上海房势疯涨，周女士还庆幸自己下手快已经定到一套房子。结果房东这一席话无疑是晴天霹雳，击碎了周女士憧憬的上海学区梦。周女士越想越气不过，便在网上查询了“房东违约不卖如何索要赔偿”等问题，有网友回答说“定金已交付，违约不卖可以适用定金罚则退一赔一。”周女士觉得自己把握了维权的抓手，决定跟房东索要退一赔一共50万的定金赔偿。定金罚则是什么？周女士能顺利拿到双倍定金赔偿吗？《民法典》第五百八十七条规定：债务人履行债务的，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，无权请求返还定金；收受定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，应当双倍返还定金。这里的“双倍返还”，即所谓的【定金罚则】。那么就周女士遇到的情况来看，房东收取定金后决定不卖了，能否要求房东双倍返还定金呢？一些人认为，这样的情况是完全符合法律规定的，协商不了无非也是去法院走个流程，拿到双倍赔偿是妥妥的事。但在律师眼中，是否适用定金罚则要看周女士与房东当初签订的居间协议是如何约定的。仔细研究这份《房地产居间协议》，我们发现，双方对于案涉房屋的过户时间约定存在前后文不一，协议中一处约定在签订合同后30日内过户，另一处则写着2021年1月30日前过户。就此我们可以初步判断，周女士和房东关于过户时间这一房屋买卖的主要条款其实并未确定，双方的交易仍处在协商的过程之中。学理上来讲，定金可以分为立约定金、成约定金、证约定金、履约定金（违约定金）和解约定金五种类型。就周女士支付的25万元定金，结合约定内容来看，应视为立约定金，即为了督促双方在公平、诚信原则下继续进行磋商，以便订立正式的、条款完备的本约创造条件而支付的定金。在此情况下，周女士与房东就房屋买卖合同主要的条款内容没有协商达成一致意见，属于不可归责于双方事由导致房屋买卖合同未能订立的情况，房东应返还收取的定金。也就是说，周女士只能拿到退还25万元定金，并不能获取双倍的定金赔偿。看着已经直线飙升的房价，周女士心里即难过又懊悔，原以为一方违约适用定金罚则是板上钉钉的事情。谁知道还有例外？▽根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第23条规定：“因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人”。周女士虽然买的是二手房，但司法实务中也会参考这一解释的法律精神，对符合这一规定的交易作出相应判决。可见，在签订中介居间协议，尤其是房屋买卖合同的过程中，有许多细节需要特别留意。尤其是对于第一次买房毫无经验的购房者，一定要谨慎再谨慎。必要时咨询律师把关购房风险顺利买到心仪好房！往期精彩1.买房分不清定金、订金和意向金？弄清楚再签合同2.买房不成，客户有可能要向中介支付违约金吗？3.涉“通谋虚伪”，为民间借贷担保的房屋买卖、租赁合同无效！4.租赁的房屋甲醛超标，中介需要负责吗？

婚姻的神圣，已被现实摧残的支离破碎，感情也在为“搞钱”让位，一如正火的“深圳女孩”所言：骗感情可以，骗钱给我滚！——社会在变，适者生存，是我们抛弃了时代，还是时代抛弃了我们？“限购”、“限贷”的中国楼市催生了“分手不分床”的“和“结婚不同房”的“花式离婚"、"花式结婚”！其原因，只要足够想得开，以婚为介，就可以完美避开限购限贷令：通过买房后离婚“净身出户”（“假”离婚），再买房复婚再离婚“净身出户”（“真”结婚+"假"离婚），或“净身出户”后与无房无贷者结婚买房再离婚分得房屋（“假”结婚+"真"离婚），如此反复循环的方式可以实现无限制买房。“花式”离婚、结婚本质是基于购房目的恶意串通，在夫妻感情良好的情况下申请民政部门离婚登记，在没有任何感情基础，甚至素不相识的情况下，申请民政部门结婚登记。为达到购房目的，“假”离婚一方净身出户，房屋全部给到另一方，“假”结婚一方出资登记在另一方名下，一旦另一方“弄假成真”，不同意复婚或离婚怎么办？由此引发如下问题：Q1、当事人是否有权以非真实意思表示为由，起诉民政局，行政诉讼要求人民法院撤销离婚、结婚登记？法院是否应予受理？受理时效是多久？对此，笔者认为婚姻登记系具体行政行为，属于《行政诉讼法》第12条规定的行政诉讼受案范围，法院应当予以受理。鉴于实践中结婚、离婚登记都没有告知起诉期限，根据《最高人民法院关于适用〈行政诉讼法〉的解释》第64条第1款规定，诉讼时效应以发证之日起一年为限。笔者该观点也得到了深圳市中级人民法院的认同，该院2020年4月30日（2019）粤03行终1666号案认为：本案被诉具体行政行为是深圳市罗湖区民政局于2018年6月11日作出的准予陈XX、姜XX离婚的登记行为时并未告知陈XX起诉期限，故陈XX针对被诉离婚登记行为提起行政诉讼的起诉期限从其知道该行为具体内容之日即2018年6月11日起计最长不得超过1年。现陈XX于2019年4月针对被诉离婚登记行为提起撤销之诉，未超过1年的法定起诉期限，原审法院认定陈月X超过起诉期限存在不当，本院对此予以纠正。陈XX提起本案之诉，符合法定起诉条件，原审法院依法应对被诉离婚登记行为进行合法性审查并作出实体判决，即应继续审理（河南省高级人民法院2017年12月15日（2017）豫行再1号案亦认为婚姻登记具备行政可诉性）然实践中也存在相反观点，河南省兰考县人民法院白宾宾、童秋霞2013年6月5日《人民法院报》撰文《要求撤销离婚证的行政诉讼应裁定不予受理》（简称《要》文），观点也自成体系。婚内一方擅自买卖房违约，赔款是否属于夫妻共同债务？

摘要《民法典》作为金融法律体系的基础性法律制度，今日实施之后，将对众多金融业务产生深远影响，也为未来金融行业的发展与创新提供更多机遇。更重要的是，《民法典》给了每一个人更多的筹划空间去进行探索，实现法律规制框架下的金融“大繁荣”。前言2020年5月28日，十三届全国人大三次会议表决通过了《中华人民共和国民法典》（以下简称《民法典》），新中国第一部《民法典》将于2021年1月1日起正式实施。这部《民法典》被誉为“社会生活的百科全书”，将影响国家经济发展的方方面面，也是中国法制建设的重要里程碑。《民法典》统筹了民法总则、物权编、人格权编、合同编、婚姻家庭编、继承编、侵权编等内容，吸收历年司法解释，不仅对现有的民法体系进行修订完善，而且增设多个制度安排，以顺应新时代发展需求。《民法典》最直接的一个意义是让民事法律在一个框架下协调统一起来。此前我国民事领域的法律都以单行法的形式存在，这些单行法律存在交叉和不一致的地方，影响法律的效果和执行效率，而《民法典》则让各民事单行法“百川归海”，形成统一的民事法律体系。市场经济的本质是法治经济，金融行业也不例外。金融业务的发展和创新同样是建立在民法的关系之上的，二者存在着既相互制约又相互促进的关系。一方面，金融业务的发展必然受到民法规则的规制和约束；另一方面，民法规则的演进，也能够为金融业的发展和创新提供方向和指引。本文主要结合金融行业相关法律纠纷和服务的实践，从法律角度分析作为“社会生活百科全书”的《民法典》在金融领域及其他方面的影响。对金融行业的直接影响我国金融法律框架复杂，政策更替频繁，不过都离不开两个基础，一个基础是金融公法，主要规范金融市场主体的行为，维护市场秩序以及防范风险等；另一个基础就是民商法，各类金融活动都是以物权和合同关系为基础的，各种金融创新也都是建立在基础的民商事法律关系上的。《民法典》中，虽然很少有直接规范金融行业的法条，但“物权编”、“合同编”中的相关法条，又与金融行业具有非常密切的联系，会直接影响到金融行业中的相关活动。这是因为“物权编”中的担保物权本身具有直接融资功能，而所有建立在契约之上的金融交易活动都归于“合同编”的框架之下。抵押物物权变动的效力《民法典》“物权编”第四百零六条规定：抵押期间，抵押人可以转让抵押财产。当事人另有约定的，按照其约定。抵押财产转让的，抵押权不受影响。抵押人转让抵押财产的，应当及时通知抵押权人。抵押权人能够证明抵押财产转让可能损害抵押权的，可以请求抵押人将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。这一规定颠覆了《物权法》中关于未经抵押权人同意，禁止转让的强制性规则。而在金融业务中，金融机构往往是抵押权人，所以之前的业务中过分依赖抵押权的金融活

注意啦！下周五就到2021年房产继承新规正式施行啦！按照现在的《继承法》配偶、子女、父母都是第一顺位的法定继承人独生子女可以继承父母的房产但在没有遗嘱却有其他继承人的情况下独生子女很可能只能继承到父母部分的房产……那么，父母的房产如何通过继承的方式全部转让给独生子女？立遗嘱就能免去很多纠纷2021年1月1日开始实行的《中华人民共和国民法典》中有不少内容是结合当前的情况提出的新规定“继承权”新规2021年起父母房产统统按“新规”处置有哪些新变化赶紧来看看吧01新的继承权增了

序言2020年注定是不平凡的一年，年初因新冠疫情影响，整个社会几乎停摆，时至今日，国内疫情虽已得到很大程度的控制，但其影响仍在继续，在疫情期间埋下的种子，仍在生根发芽。受到疫情影响最大的行业莫过于旅游业、酒店行业、房屋租赁行业等，作为资深房地产律师团队，我们经常会被问——疫情算不算不可抗力？是否可以依据不可抗力要求减免租金乃至解除合同？减免幅度到底有多少？今天我们就此问题，结合相关法条、判例及实践经验为大家简要展开分析。（图片来源于网络）

往期回顾1、你造么，业主不及时办理产权证，后果居然有辣么多？！2、物业管理费应由谁来缴?3、装修工人做住宅装修时受伤了，业主要承担责任吗？4、小区停车位问题难解决，业委会有何处理方式？

最终法院认定《个人网络循环贷款合同》已成立并生效，银行按约履行了放款义务，而被告作为借款人未按约履行还款义务则构成违约，故支持我方诉求，判决被告归还银行借款本金、利息及逾期利息。律师提醒

文旨：当事人之间的意思表示构成通谋虚伪表示行为的，伪装行为无效，双方之间法律关系的性质应根据隐藏行为进行判断，进而再依据法律规定确定其效力！一方有钱，想放贷，又担心风险太大到期收不回，一方有房，急需资金，愿以房担保，于是实践中便衍生出“通谋虚伪”的名为买卖或租赁，实为民间借贷的房屋买卖、租赁合同。“通谋虚伪”，即行为人与相对人通谋，以虚假的意思表示实施的民事法律行为，该行为以假意掩盖真意，包括两个行为：伪装行为（表面行为）和隐藏行为。民间借贷中“通谋虚伪”房屋买卖、租赁操作手法房屋买卖“通谋虚伪”：通常同时签订两个合同，一个民间借贷，一个房屋买卖（也有签在一个合同里的），房屋买卖合同特别约定，如卖方（借款人）如期还款，则合同不再履行，如不能还款则所欠借款本息折抵购房款，强制履行合同，以确保一旦卖方还不起，最差还能以房抵债要到房子。房屋租赁“通谋虚伪”：通常也是签订两个合同，一个民间借贷，一个长租合同（也有签在一个合同里的），房屋租赁合同特别约定，如出租方（借款人）如期还款，则合同不再履行，如不能还款，则借款利息甚至本金折抵租金，同时约定承租方（出借人）有转租权，以确保一旦出租方还不起就通过转租房屋收回。“通谋虚伪”的目的在于保障出借人的资金安全，同时排除债务人的债权人对房屋的强制执行。想得好就能万事大吉了吗？N0！时时刻刻忙算计，谁知算来算去算自己，多少人血本无归，悔断肝肠！案例1：800万借款裸泳！——最高法（2016）最高法民再113号案（毛来华、林福汉执行异议之诉再审）基本案情：涉案房屋被毛来华申请强制执行，2013年“买家”林福汉以债权人毛来华、“卖家”刘宣求为被告提起执行异议之诉，要求确认2012年6月《房屋买卖合同》合法有效、刘宣求将房屋过户到自己名下，停止对案涉店面的执行，解除对案涉店面的查封。一审福州市中级人民法院、二审福建省高级人民法院均予以支持，毛来华向最高人民法申请再审。最高人民法院：确认案涉《房屋买卖合同》买卖店面的约定本身是当事人之间的虚伪意思表示，刘宣求与林福汉签订案涉《房屋买卖合同》的真实目的是以案涉店面担保刘宣求本金为800万元、借款期限为三个月、利率为日3‰的债务的履行，当事人间达成一致的真实意思即隐匿行为是将案涉店面作为借款合同的担保。根据《民法总则》第146条之规定，本院认定案涉《房屋买卖合同》本身作为伪装行为无效，而借款担保作为隐藏行为，在不违反法律、行政法规的强制性规定的情况下，可以肯定其在当事人之间的合同效力。因此，林福汉请求确认其与刘宣求双方于2012年6月20日签订的《房屋买卖合同》合法有效，缺乏法律依据，本院予以驳回。对于林福汉关于判令刘宣求协助其办理将位于福州市鼓楼区安泰街道八一七中路18号君临盛世茶亭（地块一、地块二）A区地块一商业综合楼1层16店面、2层16店面、3层16店面及A区地块一商业综合楼1层20店面、2层20店面、3层20店面的房屋所有权过户登记至林福汉名下的房屋权属登记手续的诉求，本院不予支持。2017年12月16日判决：撤销福建省高级人民法院（2014）闽民终字第128号民事判决、福建省福州市中级人民法院（2013）榕民初字第519号民事判决；驳回林福汉的诉讼请求。该判决意味着：房屋买卖担保无效，林福汉2012年6月的800万元出借款本息面临毫无担保无法收回境地！案例2：280万借款裸泳！——辽宁省大连市中级人民法院（2018）辽02民终4994号案（孙茂伟诉滕玉刚确认合同有效纠纷）基本案情：案涉房屋属债务人滕玉刚所有。2016年1月31日双方签订10年期租赁协议，约定租赁费为每年28万元，因滕玉刚共欠孙茂伟借款人民币280万元，双方同意租赁期间内的租金共计280万元，以滕玉刚欠孙茂伟借款抵顶。同日，将案涉房屋产权证交予孙茂伟保管。2017年孙茂伟起诉要求确认租赁合同有效。辽宁省大连市中级人民法院二审认为：本案中，滕玉刚与孙茂伟虽然在形式上签订了租赁协议，但根据已查明的事实，孙茂伟作为承租人并未在合同约定的租赁期限起始时占有使用案涉房屋，同时孙茂伟在二审中的陈述表明签订协议后，滕玉刚仍然在使用案涉房屋经营酒店，孙茂伟认为交付钥匙和房证的行为系还款承诺。由此可见，双方并未实际履行案涉租赁协议，协议内容并非双方真实意思表示，签订租赁协议的真实意思是为借款提供担保，则根据《中华人民共和国民法总则》第146条的规定，滕玉刚与孙茂伟以虚假的意思表示签订的租赁协议无效。孙茂伟关于确认案涉租赁协议合法有效的诉讼请求于法无据，本院不予支持。2018年06月25日判决：撤销辽宁省大连市中山区人民法院（2017）辽0202初字第1825号民事判决；驳回孙茂伟的诉讼请求。该判决意味着：房屋租赁担保无效，孙茂伟280万元出借款本息面临毫无担保无法收回境地！“通谋虚伪”不可行，民间借贷须小心！1、任何为确保借款本息安全，名为房屋买卖、房屋租赁，实为民间借贷担保性质的合同均属无效，起不到担保作用，只能让借款处于裸泳无保护状态，切莫为之！2、房屋买卖、租赁担保无效，案外人可以对担保房屋予以强制执行，买方或租客（出借款人）根本无法抗拒执行；3、实践中还存在即便不涉及案外人的查封执行，债务人自己也会主动毁约起诉要求确认合同无效的情况，出借人务必小心；4、“通谋虚伪”与《合同法》规定的“恶意串通”、“法律规避行为”有重叠但并非同一回事：《合同法》第52条第2项规定的“恶意串通”是指恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益，第3项规定的“法律规避行为”是指以合法形式掩盖非法目的，“通谋虚伪”并不必然存在损害国家、集体或者第三人利益或掩盖非法的目的。附：“通谋虚伪”的法律规定1、《民法总则》第146条明确规定了“通谋虚伪”的效力，即：行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理。2、《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第24条第1款也规定：当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉。3、《中华人民共和国民法典》第一百四十六条

在笔者代理的诸多动迁案件及日常咨询中，很多居民会说到：我在老房子里住了很多年，目前别处也没有房子，政府总要安置我一套房子吧？全货币安置款里，总要给我三百万买一套附近的房子吧？每次我都无奈一笑，不好意思，实际居住人的利益真的不是你想的这样。笔者代理过的公房案件中，有的实际居住人甚至都没有被认定为同住人，无权分割征收补偿。私房动迁案件中，有的实际居住人也是非权利人，与动迁款无关。听起来很残忍对吗？下面我们仔细分析。公房征收在公房征收案件中，有权分割征收补偿款的是承租人和同住人。承租人毫无疑问是公房租赁卡上的那个人。承租人死亡的，该户就没有承租人。对于其他在册户籍人员，如果符合上海高院关于同住人的要求，即有常住户口、居住一年以上、他处无房或虽然他处有房但仍居住困难（一些特殊情况下的同住人，本文不多赘述），则可以被认定为同住人，有权分割征收补偿款，那么不符合同住人的情况有哪些呢？首先，没有户口或没有居住过的人（特殊情况除外）、享受过福利分房且面积足够的人，肯定不是同住人。其次，根据《上海高院关于房屋动拆迁补偿款分割民事案件若干问题的解答》即沪高法民一[2004]3号文件，有下列情形之一的人，不能被视为同住人，无权分得公有居住房屋拆迁货币补偿款：1.

自然资源部经商住房城乡建设部、民政部、国家保密局、最高人民法院、农业农村部、国家税务总局，近日对“十三届全国人大三次会议第3226号建议”作出答复。就该建议中提到的“关于农村宅基地使用权登记问题”，答复明确：农民的宅基地使用权可以依法由城镇户籍的子女继承并办理不动产登记。需要注意的是，按照房地一体原则，继承人继承取得的是宅基地上房屋的所有权和宅基地的使用权，农村宅基地是不能被单独继承的。《不动产登记操作规范（试行）》明确规定，非本农村集体经济组织成员（含城镇居民），因继承房屋占用宅基地的，可按相关规定办理确权登记，在不动产登记簿及证书附记栏注记“该权利人为本农民集体经济组织原成员住宅的合法继承人”。本次答复还就：不动产共有登记、全体业主共有的不动产登记、监护人代为申请、涉及国家秘密的不动产登记、依据人民政府的生效决定单方申请不动产登记、土地承包经营权流转、农村不动产进行预告登记、房屋交易、纳税、登记简易办理问题等问题作出了详细论述，实务性极强，值得仔细研读。附答复全文：邵志清代表：

在房地产开发、交房过程中，为了增加楼盘亮点、提高得房率、稀释公摊，不少开发商在房屋面积上煞费苦心，多种赠送面积的方式让购房者趋之若鹜。然而实践中常出现购房者对于美好家园的期待，被行政机关一纸违建认定而拆除。突如其来的拆违通知令购房者们措手不及，也难找到解决纠纷、降低损失的明路。

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