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投资要点今年上半年政策对于房地产领域进行严格管控,目前政策调控效果已经开始逐渐显性化,房地产行业景气程度明显下滑。在此背景下,近期政策对于房地产市场的管控出现了一定的边际松动。本轮政策调控的边际松动对于房地产市场会有多大影响,以及对债券市场将产生怎样的影响呢?本文针对这一问题进行了较为详细的分析。本轮房地产调控政策的放松幅度可能有限。政策对房地产市场管控的放松具有一定意愿,但在“房住不炒”核心定位下,房地产调控政策放松的主要目的可能在于“防风险”,而不是“稳增长”,这决定了调控政策的放松幅度可能有限。本轮政策调控的边际放松对于房地产市场的影响可能也会比较有限。目前宏观杠杆率仍然偏高,且“因城施策”框架下房地产管控边际放松的政策效力已变得较为温和,这决定了本轮政策调控的边际放松对于房地产市场的影响可能也会比较有限。基于事件研究方法,我们进行了房地产市场政策调控边际效力分析。主要结论如下:1)房地产政策的放松/收紧对于房价、商品房销售、房地产开发资金来源、房地产投资均具有较为明显的影响;2)在“因城施策”框架建立以后,房地产市场的政策调控对于上述指标的影响在时间维度上拉长,在效力维度上减弱;3)和其他指标相比,政策调控对于房地产投资的影响显著性较低,且房地产投资对于政策调控的反应相对滞后;4)总体来看,“因城施策”调控框架下房地产政策的调整对于房地产市场的影响已由“大开大合”转变为“收放有度”,政策调控效力也由过去的较为显著转变为现在的较为温和。本轮房地产调控政策边际放松的意愿和空间都存在约束,房地产领域可能不是“宽信用”,而是“稳信用”。一方面,考虑到“防风险”可能是近期政策对于房地产市场的核心关注点,本轮房地产调控政策有“边际放松”的意愿,但不太可能会演化成大幅度的“放松”;另一方面,“稳杠杆”政策目标的约束,以及“因城施策”框架下政策调控对于房地产市场影响效力的减弱可能也会在一定程度上削弱本轮房地产调控政策“边际放松”对于房地产市场的影响。因此,综合来看本次房地产市场调控政策的“边际松动”对于房地产领域的“宽信用”效果可能较为有限,更多是“稳信用”。房地产放松对债市扰动加大,但在“宽货币+稳信用”的格局下债牛基础仍在,应在波动中寻找确定性。首先,本轮房地产放松大概率可以扭转近期房企信用危机的局面,但房地产从防范风险及稳债务到销售、投资的好转仍需时间,房地产投资下行可能将成为经济的拖累项。其次,当前实体信贷需求下行、银行的风险偏好下降,要解决信用创造能力下降的问题,降低银行负债成本可能是政策的必选项,这隐含了央行放松的期权。央行21年Q3的货政报告删去了“坚决不搞大水漫灌”的表述,从历史经验看,18Q3、Q4报告亦删去了这一表述;在18年9月-19年4月这段时间,政策发力宽信用、稳增长的意愿明显提升,与此同时也有宽货币的配合。最后,社融底不等于经济底,经济企稳可能要等到明年下半年;在经济企稳前,流动性可能会趋于宽松(宽货币),债牛基础仍在,应在波动中寻找确定性。风险提示:房地产调控放松超预期、本土疫情发展超预期、货币政策和监管政策超预期报告正文今年上半年政策对于房地产领域进行严格管控,其效果已经开始逐渐显性化。今年上半年,随着“三道红线”、贷款集中度管理等房地产融资管控政策的逐渐落地,房地产企业的外部融资环境明显趋紧。在针对房地产开发贷和居民房贷流向的严格管控下,下半年政策调控的效果已经开始逐渐显性化。目前在流动性严重不足的情况下,房企拿地积极性大幅下降,多省市土地集中供给出现大面积流拍现象;房地产投资同比增速和商品房销售面积也出现明显回落,房地产行业景气程度明显下滑,其对于经济增长的拖累已经开始逐渐显性化。在此背景下,近期政策对于房地产市场的管控出现了一定的边际松动。本轮政策调控的边际松动对于房地产市场会有多大影响,以及对债券市场将产生怎样的影响呢?本文针对这一问题进行了较为详细的分析,以期为投资者提供一定参考。政策对于房地产市场管控的放松具有一定意愿,但其主要目的可能在于“防风险”,而不是“稳增长”,这决定了房地产调控政策的放松幅度可能有限。政策对于房地产市场管控的放松具有一定意愿,且调控边际放松的效果已有初步显现。9月末以来,央行、银保监会等相关部门曾多次强调“维护房地产市场的平稳健康发展”、“保持房地产信贷平稳有序投放”,且近期出台房地产放松型政策的城市数量也有所增加;这可能表明政策对于房地产市场管控的放松具有一定意愿。从近期居民中长贷的反弹来看,9月末以来政策的边际松动对于房地产居民端融资的影响已有初步显现。但“房住不炒”核心定位下房地产调控政策的放松幅度可能有限。一方面,十九大以来,在我国房地产领域改革推进进程当中,“房住不炒”的核心定位是一贯的,“房住不炒”的核心定位不太可能会因短期内房地产投资和销售的下行而发生明显改变;另一方面,从政策表述来看,近期房地产调控政策的主要关注点在于“维护房地产市场的平稳健康发展,维护住房消费者合法权益”,这说明近期房地产调控政策边际松动的主要目的可能在于“防风险”,而不是“稳增长”。以上证据或表明本轮房地产调控政策大幅放松的可能性不大。考虑到目前宏观杠杆率仍然偏高,且“因城施策”框架下房地产管控边际放松的政策效力已变得较为温和,本轮政策调控的边际放松对于房地产市场的影响可能也会比较有限。偏高的宏观杠杆率可能在一定程度上限制了房地产调控边际放松的政策空间。为对冲新冠疫情影响,去年疫后我国货币环境整体较为宽松,在此影响下政府、非金融企业、居民三大实体部门杠杆率均出现了不同程度的上行。虽然在经过了近一年的“稳杠杆”后,我国宏观杠杆率有一定压降,但整体来看,我国宏观杠杆率偏高、债务压力较为严峻的局面仍未得到根本性的改变;这可能在一定程度上限制了本轮房地产调控边际放松的政策空间。在“因城施策”的调控框架下,政策管控的边际放松/收紧对于房地产市场的影响已由“大开大合”转变为“收放有度”,这可能也决定了本轮政策调控的边际放松对于房地产市场的影响将比较有限。关于“因城施策”:2016年首次提出,2018年逐渐落地。在2016年政府工作报告中,针对房地产市场“因城施策”的调控思路首次提出;但在当时,化解房地产库存是提出“因城施策”这一调控思路的主要目的。2018年政府工作报告重提“因城施策”,此后针对于商品房价格的“因城施策”调控框架逐步建立。我们选取了历史上典型的房地产市场宏观调控政策转向的关键时点,并采用事件研究方法针对房地产政策的调控效力进行了分析。为评估政策变动对于房地产市场的影响,我们选取了历史上典型的房地产宏观调控政策转向的关键时点,并采用事件研究方法针对上述关键时点房地产市场政策调控的边际效力进行分析。其中房地产政策边际放松的典型时间节点包括2008年11月(“四万亿”刺激)、2014年9月(房地产市场“930新政”)、2018年12月(“因城施策”下的边际放松)、2020年2月(疫情影响下的政策对冲);房地产政策边际收紧的典型时间节点包括2019年12月(“国四条”提出)、2016年9月(重提“房地产宏观调控”和“房住不炒”定位的确立)、2021年1月(“三条红线”和贷款集中度管理的全面落地)。在我们选取的房地产市场宏观调控政策转向的关键时点中,2018年12月、2020年2月的边际放松和2021年1月的边际收紧均属于较为典型的“因城施策”调控框架下的房地产政策调整。基于事件研究方法的分析结果,我们发现在“因城施策”的调控框架下,房地产政策放松/收紧对于房地产市场的影响已由“大开大合”转变为“收放有度”,房地产政策调控仍然有效,但政策效力已变得更加平稳。基于事件研究方法,我们分析了房地产政策的放松/收紧对于房价、商品房销售、房地产开发资金来源、房地产投资等房地产市场重要指标的影响,得到主要结论如下:1)房地产政策的放松/收紧对于房价、商品房销售、房地产开发资金来源、房地产投资均具有较为明显的影响。一般来说,房地产政策边际放松,上述指标均呈现上行趋势;房地产政策边际收紧,上述指标均呈现下行或上行速度放缓的趋势。2)在“因城施策”框架建立以后,房地产市场的政策调控对于上述指标的影响在时间维度上拉长,在效力维度上减弱。以房地产政策的边际收紧对于新房价格的影响为例:在2009年12月房地产政策边际收紧之后,70城新建商品住宅价格指数由当月的环比增长1.9%迅速下降到6个月之后的0%;2016年9月则由当月的环比增长1.8%迅速下降到4个月之后的0.2%。但在“因城施策”框架建立以后,2021年1月的房地产政策边际收紧对于新房价格的影响发生了明显改变,70城新建商品住宅价格指数历经8个月才由当月的环比增长0.3%下降至-0.1%,房地产政策的边际收紧对于新房价格的影响效力明显减弱,且见效时间明显拉长。“因城施策”调控框架建立后,房地产市场政策调控对于其他指标的影响也有类似变化。3)和其他指标相比,政策调控对于房地产投资的影响显著性较低,且房地产投资对于政策调控的反应相对滞后。由于房地产市场政策调控的主要抓手是“限购限贷”政策的调整,因此商品房价格、商品房销售面积、房地产开发资金等指标对于政策调控边际变化的反应都相对敏感(销售回款占房地产开发资金来源的一半左右)。但房地产投资的上行/下行一般出现在商品房销售和房地产开发资金的上行/下行之后,“销售上行—开发资金增加—投资增加”的传导需要一定时间,且传导过程可能会在外部因素影响下发生阻塞(如2014年9月虽然房地产调控政策有所放松,但是由于当时地产库存高企的制约,房地产投资同比增速并未随着房价上涨而出现明显提升)。因此反映在数据层面,则会出现政策调控对于房地产投资的影响显著性较低,且房地产投资对于政策调控的反应相对滞后的现象。4)总体来看,“因城施策”调控框架下房地产政策的调整对于房地产市场的影响已由“大开大合”转变为“收放有度”,政策调控效力也由过去的较为显著转变为现在的较为温和。房地产宏观调控政策效力的演进也与“稳地价、稳房价、稳预期”的政策目标相适应。从结构层面来看,“因城施策”调控框架建立后,一线城市房价对于房地产政策边际放松的敏感程度有所下降。目前我国主要城市(尤其是一线城市)的房价居高不下,已成为我国经济增长和社会发展过程中面临的一个重要问题。考虑到“抑制房价过快上涨”是我国房地产政策的核心目标之一,此处我们主要关注“因城施策”框架下房地产政策边际放松对于商品房价格的影响。由事件研究方法的分析结果可以看到,在“因城施策”调控框架建立之前,房地产政策的边际放松会导致一线城市商品房价格的涨幅明显大于二三线城市(如2014年9月的边际放松);而在“因城施策”调控框架建立之后,房地产政策的边际放松对于各线城市的影响趋于收敛(甚至一线城市商品房价格的涨幅小于二三线城市)。“因城施策”调控框架下各大城市可灵活制定符合自身情况的房地产调控政策,因此政策调控效果的定向性显著增强,这可能是2018年以后的宽松周期中一线城市商品房价格的涨幅向二三线城市收敛的主要原因。调控方式由整体性向结构性的演化,以及货币周期与信用周期之间关联性的降低可能是导致房地产宏观调控效力发生变化的主要原因。我们认为可以从调控方式转变和货币信用周期演化这两个不同的角度来解释“因城施策”调控框架建立后房地产市场宏观调控效力的变化:我国的宏观调控方式正在由整体化向结构化演进。近年来,无论是我国的货币政策还是房地产市场调控政策都在向结构化、精准化、定向化调控的方向演进。事实上,“因城施策”框架下的房地产市场调控也属于结构化的宏观调控政策。在结构化政策的调控之下,政策调控发力方向更为精准,外溢性明显减弱。结构化调控政策下我国货币周期与信用周期之间关联性逐渐降低。在整体性的调控政策下,宽信用往往需要宽货币的配合。举例来说,在2014年房地产“930新政”之后,央行曾在12个月以内连续5次降息,总量层面上的货币宽松也起到了房地产市场政策调控效力“放大器”的作用。然而,在“因城施策”框架建立后(尤其是2020年以来),央行往往通过结构性的货币政策工具投放基础货币,全面宽信用/紧信用的次数降低,这也使得房地产政策调控在效力上边际减弱、在见效时间上边际拉长。考虑到本轮房地产调控政策边际放松的意愿和空间都存在约束,房地产领域可能很难出现大规模的“宽信用”,而更多是“稳信用”。一方面,考虑到“防风险”可能是近期政策对于房地产市场的核心关注点,本轮房地产调控政策有“边际放松”的意愿,但不太可能会演化成大幅度的“放松”;另一方面,“稳杠杆”政策目标的约束,以及“因城施策”框架下政策调控对于房地产市场影响效力的减弱可能也会在一定程度上削弱本轮房地产调控政策“边际放松”对于房地产市场的影响。因此,综合来看本次房地产市场调控政策的“边际松动”对于房地产领域的“宽信用”效果可能较为有限,更多是“稳信用”。房地产放松对债市扰动加大,但在“宽货币+稳信用”的格局下债牛基础仍在,应在波动中寻找确定性。首先,本轮房地产放松大概率可以扭转近期房企信用危机的局面,但房地产从防范风险及稳债务到销售、投资的好转仍需时间,房地产投资下行可能将成为经济的拖累项。其次,当前实体信贷需求下行、银行的风险偏好下降,要解决信用创造能力下降的问题,降低银行负债成本可能是政策的必选项,这隐含了央行放松的期权。央行21年Q3的货政报告删去了“坚决不搞大水漫灌”的表述,从历史经验看,18Q3、Q4报告亦删去了这一表述;在18年9月-19年4月这段时间,政策发力宽信用、稳增长的意愿明显提升,与此同时也有宽货币的配合。最后,社融底不等于经济底,经济企稳可能要等到明年下半年;在经济企稳前,流动性可能会趋于宽松(宽货币),债牛基础仍在,应在波动中寻找确定性。风险提示:房地产调控放松超预期、本土疫情发展超预期、货币政策和监管政策超预期相关报告20211121