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大厦电梯井被“打包”卖掉，业主800平米房产成“空中楼阁”
记者/张蕊编辑/石爱华王继平买下的房产，就位于这栋8层建筑的第三层11年前，江苏商人王继平作为代理人，代表妻妹赵正霞、妹夫赵瑶刚通过公开拍卖，在湖北黄冈市买下一处位于三层的商用房产，打算用于办公。过户的时候他发现，房子的建筑面积由原来的836平米变成了806平米，而缺少的那部分面积涉及电梯井等公共设施区域。入驻装修时，他被告知这栋楼的电梯井等公共区域被法院裁定给了另一家公司，使用电梯和下水道都需要单独交费。“就像买了一个空中楼阁”，王继平说。少了30平米2011年9月，王继平抱着投资的想法，跟朋友一起前往黄冈考察房地产市场，并打算在当地租下一个办公室。12月初，鄂东晚报上的一则房产拍卖公告引起了他的注意。公告写道，12月9日上午10时，黄冈市财政局将拍卖位于黄州区宝塔路（原旅游服务公司大楼）第三层房产，建筑面积836.71平米。王继平印象中，这个拍卖公告写得很简单，没有提及更多情况。记者查询，这处房产的拍卖资料最早可以追溯到2010年8月31日，当时黄冈市财政局行政事业资产管理科发文称，“因事多人少，无法委派专人管理该房产，遂建议处置变卖”。看到拍卖公告后，王继平和家人商量决定参加拍卖，并办理了竞买手续，缴纳了竞买保证金。12月9日，他以148万的价格拍下了这套房产。成交之后，王继平一边着手装修，一边办理过户手续。第一次带工人运送装修材料时，王继平被人拦在了门外，“对方说，一楼大厅、电梯都属于个人，想用得交钱。”因不想起冲突，王继平转身想走楼梯，但对方还是要他交钱。对方还拿出了一份文件，“在一份裁定书里，法院把电梯井、一二楼大堂、楼梯（安全通道）、电梯井等区域都裁定给了这家公司。”无奈之下，王继平缴纳了3万元使用费，但对方并没有提供发票或者收据。在拍下这套房子之前，王继平对这一情况并不清楚，于是打电话给黄冈市财政局，向拍卖方了解情况，并告诉财政局自己已经缴纳了3万元的“买路钱”，“财政局让我放心装修，剩下的事情他们会解决，我给的钱他们也会给我。”王继平回忆。原本以为3万元能“买断”电梯的使用权，没想到，这只是装修期间的使用费用。后续使用电梯的话，还要交钱，“当时说一年七八万。”对于这个价格，王继平很难接受。拿到房本之后，王继平发现，房本面积比他所拍的面积少了约30平米。拍卖公告里明确的拍卖面积是836平米，但产权证上只有约806平米，其中套内面积约762平米，公摊面积约44平米。王继平认为，少的那部分应该就是电梯、一楼大堂、下水道等公共使用空间的面积。他也曾问过黄冈市财政局为何面积会变少，对方没有做出直接解释，只是承诺“能解决好这个问题，因为面积变化是事实”。也正因如此，王继平最终支付给黄冈市财政局的房款只有120万，另有28万尚未支付。黄冈市财政局副局长王锦章告诉记者，这套房产是原来的旅游公司顶账给财政局的，这些情况他们先前不知道，“我们如果提前知道，就不会拍卖这套房子。即使要拍卖，也会说清楚。”王锦章说。拍卖公告显示，这套房子的面积为836平米，而王继平房本上认定的面积只有806平米罕见的裁定“电梯、下水道都是公共设施，为什么会属于一家公司，其他业主使用要交钱，这在法律上是被允许的吗”？王继平对此非常费解，“而且没人告诉我是这个情况”。后来，王继平从黄冈市财政局出具的一份材料里了解到，这栋大楼的产权之所以复杂，与早年的开发也有关系。黄冈市财政局在《关于旅游大楼抵债房产的处置意见》中介绍，旅游大厦原本属于市旅游公司所建，1992年主体工程封顶。大楼建筑高8层，总建筑面积7452平米。原设计一、二层为商用，三至八楼为宾馆。但该工程因先天不足，全部投资皆为借、贷款，又因拖欠欠工程、材料款，大楼封顶后再也无力继续完工。1993年，黄冈市旅游公司以此大楼为项目，招商引资，与香港佑昌公司成立合资公司，共同开发大楼。后因双方缺乏合作基础，项目夭折。香港佑昌公司认为黄冈市旅游公司违约，将其告上法庭，索要赔偿。2002年6月，黄冈市中院下发裁定称，1999年11月26日，中国国际经济贸易仲裁委员会向黄冈市旅游服务公司发出执行通知，责令其支付香港佑昌公司赔偿金218万以及超过7万港元的仲裁费用。但黄冈市旅游服务公司未履行金钱给付义务。黄冈市中院遂查封扣押了其名下的房产并拟公开拍卖。后双方达成协议，将原旅游大厦楚国大酒店部分房产作价抵偿。裁定书中写明，用来抵偿的房产面积共3091.06平米，包括楚国大酒店（旅游大厦）第一、二层大堂房产（均包括电梯井、该层分摊的楼梯面积）；楚国大酒店第五、六层全部房产（均包括电梯井、该层及三、四层分摊的楼梯面积）；楚国大酒店第七、八层部分房产（均包括大堂、电梯井、该层分摊的楼梯面积），以及后院平房约70平米的面积。实际上，在这份裁定生效之前，黄冈市财政局在1998年1月以抵债形式受让了这栋大楼的第三层房产，建筑面积836.71平米。而这栋大厦的第四层，属于另外一个业主。后来香港佑昌公司将持有的旅游大厦的房产转卖给了鄂州一家公司，也就是如今向王继平收取电梯使用费的公司。这家公司收取使用费的依据，也是这份裁定书。对于这份裁定书的内容，北京市京师律师事务所律师刘仁堂认为，法院的裁定在表述上不够严谨，比如裁定书中提到“楚国大酒店（旅游大厦）第五、六层全部房产，面积均为836.71平米（均包括电梯井、该层及三、四层分摊的楼梯面积）”这句话有歧义。电梯井是配套电梯的专用空间，属于公用部门，并没有独立的产权证，从法律上来讲，是不允许对公共空间进行分割，并将其裁定给个人或者公司所有，刘仁堂认为“法院的意思应该是指使用权，是指这一层包括电梯井、楼梯在内的公共空间有使用权。”关于电梯井等公共空间产权的问题，北京市电梯商会会长缪步升提到一些特殊情况，他曾见过开发商将电梯井、楼梯间、下水道等公共空间卖给公司或者个人的情形，“有时候开发商觉得麻烦，就打包将这些公共空间的产权出售给一家公司或者个人，后续就由他们来管理或者维护。”缪步升说，如果其他的业主想用电梯，可以另外加装，也可以给产权方缴纳一定的费用，使用电梯，同时还需要分摊电梯运行费、管理费、维护费、维修费等各种费用。缪步升直言，虽然目前国家对于电梯的使用费并没有指导价，可以自主定价，但一年9万元还是有些高，“电梯每个月的维护费就几千块，这部分费用可以由使用人来平摊，一年下来也就一两万元。”“《物业管理条例》第二十七条规定，业主依法享有的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权,建设单位不得擅自处分。”北京浩东律师事务所律师张晓玲认为，法院对上述公共空间做出某个业主独自所有的裁定欠妥。她说，如果该电梯属于公共部分，就应该属于该栋楼的全体业主的使用的，不是任一楼层的业主独自使用，否则侵犯了其他业主的使用权利。旅游大厦内的电梯解不开的矛盾虽然存在这样那样的问题，可房子已经拍下来了，王继平还是希望黄冈市财政局能把电梯等问题解决了。黄冈市财政局在关于该房屋纠纷的情况汇报中表示，财政局曾和旅游局一起对王继平方和鄂州公司方进行协调，可两方都不退让，都想“吞并对方”，独自经营，矛盾也越来越深。据黄冈市财政局副局长王锦章所知，双方甚至爆发了激烈的冲突。“王继平方将三楼电梯门用水泥浇筑，不让对方通行，鄂州公司方将下水道封锁，禁止对方使用。”王锦章去过现场，也曾试图调解，还为此跑了一趟鄂州，找到了那家公司的老板，“对方说，如果王继平愿意出钱，不仅电梯可以使用，下水道也可以用。可王继平拒绝交钱。他的理由是，一年交9万，肯定不答应”。四楼的业主与王继平面临着同样的问题。“我认为，把电梯井、下水道等公摊面积裁定给一家公司是不合理的。”该大厦四层业主告诉记者，2007年她办理产权证的时候，房管局曾去测量过面积，“我也去了，我看他们该测的都测了，所以我根本没想到电梯井、下水道等公摊面积并没有包含在里面。”四层业主说，她拿到的房本面积也为806平米。2014年，该大厦除三层之外，都被同一家公司租了下来，四层业主也一次性支付了8万元的通水、通电以及电梯使用等费用。“当时签了一个协议，写明了这是‘买断’的钱。”四层业主说。王继平告诉记者，双方的矛盾不仅是在电梯问题上，对方曾告诉他，如果用于经营，使用楼梯也需要缴费。针对双方的矛盾，记者联系上了鄂州公司的负责人王先生。他表示，楼梯从来没有说过不给王继平用。提及电梯的使用时，对方说正在忙，挂断了电话。对于王继平来说，即使楼梯能用，也不方便，“70个台阶，哪个住店的客人愿意拎着箱子上楼梯？”王继平也曾试图和对方进行过协商，想像四楼的业主一样一次性出资买断电梯使用权，可对方不接受。房屋回购时，楼层建筑面积增加了电梯井面积公摊面积又回来了问题始终得不到解决，王继平提出由财政局回购该房屋的想法，王继平说，如果拍卖之前就知道这套房子存在这么大的瑕疵，他肯定不能买，王继平认为黄冈市财政局没有尽到告知义务，理应承担相应的责任，而且房屋的拍卖面积与实际面积不符。黄冈市财政局副局长王锦章说，财政局曾建议王继平用个人的名义公开拍卖这套房屋，财政局可以给予支持，“王继平不愿意。坚持让我们回购房屋。最后我们请示政府，决定回购这套房屋。”记者了解到，在第三方评估单位的估价后，财政局与王继平又进行了多轮的协商，最终根据目前市场情况，将房屋的回购价格定在了560万。2022年9月20日，王继平看到了该房屋的新平面图，这份平面图中，房屋的建筑面积为828.71平米，比之前多了22平米。根据平面图，该房屋套内面积为783.47平米，公摊面积为46.24平米。但记者对比早年的房产证发现，房屋被回购后，公摊面积的数字并没有大变化，增加的面积属于套内面积。不过黄冈市机关服务中心副主任黄潇给王继平的解释则是，“多出来的面积就是电梯井、楼梯（安全通道）的公摊面积”。记者也从黄潇处证实，多出来的面积为“公摊面积”。在一份由黄冈市文化和旅游局、黄冈市财政局、黄冈市机关事务服务中心三部门联合向黄冈市不动产登记中心发送的《关于原旅游大厦第三层共用电梯井面积划分的情况说明》函中写道，为保证该栋楼产权人的合法权益，能够正常使用公共通道，经各方协商，将第三层电梯井部分面积计入本层总建筑面积。但多方如何协调，早年的裁定书是否修改等问题，说明中没有明确提到。黄冈市机关事务局副主任黄潇告诉深一度记者，按照流程，支付回购房款要经过两道手续。首先，黄冈市财政局要将用款指标下发到黄冈市机关事务中心，然后由机关事务中心上报用款计划，黄冈市财政局审批通过后，款项才会打入机关事务局的账户，进而才能付款给王继平。退房手续走完后，王继平一直守在黄冈等着拿钱。11月8日，王继平再次去机关事务中心询问退款情况。对方查账后表示仍无法支付房款，因为560万房款目前还没有到账。【版权声明】本文著作权归【北京青年报】所有权授权，未经授权，不得转载。
2022年11月9日