追踪 | 土地使用权过期后房子还能住吗？青岛的案例是这样的
本文来源：央视新闻、法制日报、新京报
一石激起千层浪。连日来，温州市一批20年产权的房屋土地产权到期，交易价不超过100万元的房子，却面临要花费房产交易价至少三成的土地出让金才能重新办理土地证的遭遇，在全国引发强烈反响和舆论高度关注。
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△视频：温州出现土地使用权到期房引发关注
这个问题的核心是土地使用权到期之后要不要续费、如何续费以及到底续多少费，从目前来看，面对全国首批土地使用权到期的房子，各地的情况不同，处理办法也不一样。比如在青岛一些“撞限”小区，虽然目前尚未解决土地使用权的难题，但并不妨碍小区房子的出售和租住。另外，包括广东深圳、新疆克拉玛依等多地已推出相应的土地使用权续费政策。有专家指出，由于现在土地价格很高，即便是续期，其所补差价应以20年前为准。如果以现在的地价为准，有失公平。
青岛多个“撞限房”照常租售居住
浙江温州市20年产权房的土地使用权到期之后，在房屋买卖时发现土地证无法过户，一时引发热议。不过在青岛，情况略有不同。青岛市黄岛区阿里山小区一期业主王先生最近正在出售房子。他回忆，阿里山小区一期于1994年左右建成，当时自己的公司于1995年以每平米1000多元的价格买下，土地使用权于2011年到期，目前均价为每平方米七千元左右，自己房屋的土地使用权只有20年，“当时土地已经到期了，但大家也没有怎么说，当地房管所也可以过户、交易，只有去银行贷款时，可能会贷不了款。”王先生称，由于国家没有出台过明确的政策，不少买主担心买了房子以后会遇到土地使用权问题。
与阿里山小区情况类似，青岛市黄岛区紫金山路上的紫金山小区也出现了这一问题。小区业主刘先生在紫金山小区住了十多年，他表示，开发区里的紫金山小区和阿里山小区情况类似，土地年限都已经到期了，但现在国家都没有出台这方面的说法，不过交易、贷款都不耽误。
如果不出售的话可以继续住吗？实际上，这些“撞限”小区内的很多业主仍继续住着，也没有遇到要求拆除的情况。根据法律规定，虽然土地的所有权归国家，但房子是业主的，这是永久产权，没有期限。因此即便出现拆迁的情况，国家有权收回土地，但无权收回房屋，因此仍然会得到补偿，只是补偿款可能会有差别而已。
深圳通过补交地价可以延长使用年限
除了青岛之外，深圳也有类似的情况。深圳市规土委方面介绍，就深圳市最早一批通过行政划拨方式取得的20年使用权的经营性用地陆续到期的情况，2004年4月23日，《深圳市到期房地产续期若干规定》发布施行，并明确上述用地在不改变用途的情况下，按有偿使用土地的原则延长土地使用年期，其中一种延长方式就是补交地价签订土地出让合同，在国家规定的最长土地使用年期减去已使用年期的剩余年期范围内约定年期，补交地价数额为相应用途公告基准地价的35%。
新疆克拉玛依的情况同样如此。去年下半年，克拉玛依市国土资源局开展了国有建设用地使用权出让到期情况清查，截至当年年底，当地共有二十余宗商业用地使用权已到期。
克拉玛依市国土资源局建设用地科负责人接受媒体采访时介绍，近期已到期和即将到期的土地使用权土地均为商业用地，土地出让金按照该市2015年7月1日起施行的《市城镇土地基准地价》标准收取，按照不同的土地级别、不同用途土地确定基准价格，最高为1507元/平方米。
编纂民法典为解决这一问题提供契机
从上述多地的情况来看，土地使用权到期之后其房屋的基本情况如下：如果要出售会比没到期的麻烦，虽然有的地方也可以正常出售，但可能会碰到不容易贷款的问题，有的地方则需要缴纳一定的土地出让金才能出售；从居住的角度来看，各地基本一致，也就是到期之后不影响继续居住；另外，如果碰到拆迁，因为房子本身是永久产权，一样可以获得补偿，只是补偿的幅度受影响；最后，由于土地的使用权有期限，从各地的情况来看，未来续费是大概率事件，只是问题的核心在于如何续费、续多少，这方面各地做法不一，需要国家层面有统一说法。
《物权法》起草小组成员、中国人民大学民商事法律科学研究中心主任杨立新教授认为，住宅建设用地使用权届满应该自动续期，约定20年以及没有达到70年期限的首先应当自动续期至70年。对于没有达到70年最高期限续期至70年的，是否该补交出让金应当考虑以下因素：
一是70年的使用期限和20年等不足70年的期限不同，出让金的数额应当是不一样的；
二是政府出让20年的土地使用权，续期如果不补交出让金，政府的利益有损失，也显示不出20年使用期限与70年期限的不同；
三是如果20年等期限的住宅建设用地使用权的业主在续期时不补交出让金，对其他已经缴纳了70年出让金的业主而言，是不公平的。因此，20年期限届满自动续期的，业主应当补交20年与70年土地使用权期限的出让金差价。
第四，对于具体出让金差价的计算，应当按照出让土地使用权当时的出让金价格计算，即当时70年期限的出让金价格是多少，20年或者其他期限的出让金与其相比，差额是多少，就应当补交多少出让金。而不应该按照现在的价格来计算，因为延长到70年是基于当时是20年的基础上延长50年。如果按照现在的费用，则是重新购买50年使用权，而非延长。另外，温州市相关部门负责人也介绍，现在住宅土地的使用年限为70年，但上世纪八九十年代收取土地出让金的做法刚开始，有些开发商为了减缓资金压力，没有交足70年，温州的规定是最少交20年。
△傅莹在今年两会期间介绍，民法典编纂工作已经启动
在今年两会期间，人大新闻发言人傅莹曾表示民法典的编纂工作已经启动，这实际上提供了解决这一问题的机会。杨立新教授认为，未来民法典将会把《物权法》等相关内容编进去，如果处理得当不仅可以使这个问题一劳永逸地得到解决，而且还会给编纂民法典分则提供亮点，获得人民群众的拥护。
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本期监制/杨继红 主编/李浙
编辑/王兴栋
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