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房产中介眼中的环京房价暴跌

2018-03-25 张从志 三联生活周刊

从上班族云集的北京CBD坐公交一路往东,行约30公里,一个半小时左右,如果自驾,最快只用40分钟,就到了一个名气不小的小镇——燕郊。在行政规划上,这里隶属于河北省三河市西市区,与正在建设中的北京城市副中心通州仅一河之隔,相较其他环京片区,其地缘优势不言自明。

因此,在许多人的概念里,燕郊是作为北京的“燕郊”而存在。对于“北漂”们而言,燕郊早已成为一个置业安居的不错选项。近几年,从北京外溢的居住需求为不断升温的燕郊楼市提供了基础,因此也吸引来不少投资者。市场分析者开始把燕郊看做北京楼市的晴雨表。去年3月,北京“317新政”出台后,河北廊坊紧随其后,制定了严格的限购政策。

政策出台时,燕郊的楼市已经逼近沸点,许多地段均价超过了4万一平,限购令一出,燕郊房价立刻高空跳水,跌幅普遍过万,成交量更是惨遭滑铁卢。从2014年开始在燕郊从事房产中介工作的刘华(化名)亲历了这一年的风云变幻。他告诉本刊,一年前的这个时候,他一天最多要带八个客户看房,从早忙到晚,连吃饭的时间都没有,一个月成交四五套不在话下。“整个行业疯了一样,傻子都能挣钱。”

疯狂的市场吸引来全国各地的购房者,也催生出一个庞大的中介市场。一位业内人士估计,小小的燕郊在最鼎盛时养活了数万房产中介和销售人员。

楼市到达最高点时,出台限购政策的消息已在坊间流传,弄得人心惶惶,但这还没刹住购房者的冲动。3月份,燕郊的市场均价已经到了三万二三的高位,但就在限购政策出台前一天,刘华接待了一个客户,对方开着车去小区找他,见面就问:“有没有合适的房子,只要有我就买一套。”连刘华都觉得对方过于盲目了,他带客户去看了一套房子,“户型并不好,地段也一般。”不料对方一点也不犹豫:“没问题,签合同吧。”等到刘华去约业主签合同,卖方反悔了,说先不卖,要在观察一下。这一观察,他错过了最好的出手时机。

3月,廊坊推出限购政策后,房价一路下跌,在6月份,限购继续加码。按政策规定,外地户籍且未在当地缴纳3年社保的人员不再具有买房资格,已缴纳3年社保非本地户籍人员限购一套住房,当地户籍居民最多只可购买两套,且首次购房首付款比例不低于30%,二次购房首付款比例不低于50%。

刘华告诉本刊,与最高点相比时,燕郊的房价到年底几乎打了个对折,“用腰斩来形容一点也不夸张,降到了2万都没人买。”在暴跌之前,刘华有一个客户花三万一平买进了一套131平的三居室,成交价为420万,后来因经济压力还不起月供只能便宜卖掉,估计至少要赔七八十万。“如果你花300万买一个房子,算最低30%的首付就是90万,现在这一套房子也就值两百二三十万,一套首付打水漂了”。

燕郊房价走势(数据来源于 安居客)

对于蜂拥而至的投资者而言,暴跌前后,更像冰火两重天。刘华认识一个朋友,在限购之前,他以亲戚朋友的身份购进好几套,放在那里也不住,想要等它升值,但后来房价一跌,卖都不敢卖了。“一个月光还月供就得20来万,一年就是240万。”这样的财富故事,刘华见过不少,仍然觉得唏嘘。 46 31834 46 14939 0 0 1165 0 0:00:27 0:00:12 0:00:15 3110

去年年初,这种所谓的投资客为火爆的燕郊楼市“贡献”不少。“那时候燕郊面对的是全国各地的客户,北京的、内蒙的、山西的、海南的都来买。”

限购政策使得这些淘金者一哄而散,燕郊的楼市如今基本只剩下本地居民,成交量从此一蹶不振。刘华也像坐过山车一般,“以前一个月能成交四五套,而现在四五个月都卖不出一套。”这背后是悬殊的收入差距。

另一位中介向本刊介绍,去年八九月份时,燕郊很多中介公司对一线销售人员采取了连续3个月没有开单则不支付底薪的做法。大型中介公司则纷纷转让门店,年初涌进的从业者几乎一哄而散。

刘华观察到,限购后,很多新建楼盘开发商几乎不怎么开盘,“他们开发价在两万四五左右,一般政府给对他们的房价进行备案,规定售价不能超过多少钱。市场一跌,到不了他们的心理价位,开发商就会捂盘。”而之前市场好的时候,二手房卖到三万一二,新建住宅的备案价则只有两万四五,一开盘就会引来疯抢。

“好比一辆奔驰,正常售价是50万,突然有个店说我这边新进了30台进口的奔驰,每台售价只要40万,你说这样会不会造成哄抢?”

到了年底,楼市已经跌至谷底,开始趋于平稳,限购政策放开无望,一些人抱着这种希望又出来开始买房。刘华的一位客户看中一套185万的房子,买卖双方都同意了,交易细节也已经敲定,但最后卡在中介费上。刘华与他周旋至晚上11点,终于谈妥,再去找业主时,对方又反悔了。“他想等过完年看看情况会不会好转,不打算卖了。”

年后房价的确出现了回暖的趋势,但成交量依然低迷。“现在买房的都是刚需客户,买后自己住,不多折腾,投资客已经全部退场了。”

刘华判断,短期内应该很难再出现年初那样抢房炒房的疯狂场面了,他关心的是燕郊和北京的社保以后能不能打通。“如果打通的话,北京的居民可以去燕郊置业,市场或许会好转。”不过,刘华并不担心。他告诉本刊,虽然限购了,但在燕郊,来自北京的居住需求依然强劲,他从去年下半年开始便做起了租赁中介。

(图片来自网络)


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