年终捡漏送分题！天宁区+地铁+商业+公园=1.85万元/㎡起，盘不盘？

2019年余额已不足，下半年的常州楼市相较上半年市场下行，但楼市分化加剧，年底很多房企选择首开或加推入市，面对如此市场大环境，要不要出手？

很多人都会迟疑几秒钟然后仍理智的相信，无论市场如何风云变幻，楼市是有根基的，无疑，中心城区是安全的，常州的房地产市场无论是成交量还是房价水平，放在全国大环境来看依旧是正常且健康的。

市场是由供需决定的，一个是城市化的需求，另一个则是改善性需求，我们身边的10个人之中，肯定有5个人想要改善，肯定有一半的人想换房子。

观常州市场，依旧有很多真实的购房者，围绕着首套婚房、改善换房等“刚性需求”密切关注着市场，在这里，想说：需要考虑的不是要不要出手，而是如何才能把握住真正的机会。

比如一套坐落常州核心城区——天宁区，坐拥大型商业吾悦广场，距离在建地铁2号线站点仅700米左右，精装盘，是不是吸睛无数？这是不可多得的捡漏机会！

天宁区硬核地王楼盘

地铁+公园实力配套加持

开门见山，这一楼盘正位于大热的常州核心城区——天宁区。   

天宁核心主城自古就是龙城繁华之地，大运河穿城而过，拥有青果巷、前后北岸等历史文化街区。天宁区作为常州传统意义上的中心城区，不论是房企还是购房者对于该区域都有一种先天的好感。

房企不惜高价要在城市中心区域拿地，不仅仅是因为优质宗地对应的醇熟环境，关键是因为开发商心里明白，客户的购房逻辑其实很简单，地段为王。

常州四大主城区，尤其是天宁区，作为常州根正苗红的老牌贵族，集中了常州最顶级的学区、商业、地铁等配套资源，是毫无争议的集大成者。

常州的市场格局并不复杂，谁占据最优质的天宁区，谁就占据市场的制高点，谁抢占了地铁口，谁就更容易脱颖而出。

比如到了今年四季度，常州楼市整体分化加剧，冷热不均，但天宁区因其地段的核心位置使得多个项目热度依旧，如南广场九洲玺、金科中梁衡麓世家等项目表现十分抢眼。    

从2017年至今，天宁区成功出让涉宅用地17宗，从数量和规模而言，全市最少；但其中楼面价过万元的地块4宗，在全市排第一。这其中，天宁区地王项目——中海云樾里可谓一直颇受关注。

自9月正式亮相以来，中海云樾里便自带红盘效应，产品发布会、示范区公开、认筹盛启等每一次动作，都有到访者应接不暇，话题均能霸占热点。

中海云樾里是2019年4月18日，中海以11092元/㎡的楼面价拿下的东风二、三地块，是为天宁地王。项目在12月11日迎来首开。

△开盘现场图

中海云樾里临近地铁2号线紫云站（建设中，预计2020年底试运营），而该站点未来与6号线（规划中）黄金轴线交汇。除了地铁之外，项目周边还有BRT快速公交站、“三横一纵”东方大道、中吴大道、龙城大道高架和青洋路高架等。  

（6号线改线网传示意图）

目前除沿河两岸已分布的横塘河湿地公园、水晶生态公园外，中海云樾里项目东侧也将呈现一座占地约5.6万㎡的滨河湿地公园（规划中，预计2020年底竣工）。   

（云樾里东侧运动主题湿地公园示意图）

赋予城市价值塔尖与生活高地

天宁吾悦广场更新城市繁华

一座城市中心的形成，与商业文明息息相关，凡是核心商圈所辐射范围内，无一例外都将成为价值塔尖与生活高地。

在城市发展的脉络上，综合体就像城市升级的“助推器”，从商圈的形成到生活方式的耀升，影响着方方面面。

譬如：2009年，靠近万达的福地聚龙苑均价约4410元/㎡（同年新北区市场均价约4610元/㎡），到2019年，靠近万达的新城樾隽均价约23631元/㎡（同年新北区市场均价约15810元/㎡），以综合体带动了中心区地价的直线攀升。

对于区域发展而言，今年10月18日开业的天宁吾悦广场不仅是城东地区最大的城市商业配套，更是填补了当地商业综合体的空白，是区域生活方式升级、城市快速发展的重要引擎。

中海云樾里占位天宁城芯主轴，约42万方A类天宁吾悦在侧，涵盖约12万方大型购物中心、约2万方主题商业街，集休闲娱乐、巨幕影院、环球餐饮等于一体，更是全国120座吾悦广场中仅有的6座A类店之首。

商业焦点赋能城市更生，城市更生的潜在逻辑是打破原有路径，转移为更高级的城市生态位。

如此大体量、高规格的天宁吾悦广场，对与其相邻的中海云樾里来说，一方面享受24H都芯生活圈配套；另一方面，未来居住在此，体验商业带来的便捷休闲与国际化生活的同时，更能依托新商圈的辐射力，并肩城东乃至整个常州的发展步伐。

性价比是打开心扉的最后一把钥匙

买房看重品牌更看重产品

除了刚才提到的核心价值，中海云樾里在高端改善产品里极高的性价比则是打开购房者心扉的最后一把钥匙。

纵览天宁区的楼市格局，南广场九洲玺带领整个常州冲破3万+，而且去化不错，11月问鼎常州楼市销冠；曾经的销冠龙运天城，目前均价已近2万+的价格，热销楼盘花语江南价格也是超2万+，还有高端楼盘旭辉铂悦天宁价格也超过2万+。

2019年1-11月天宁区区域均价为19464元/㎡，而在11月区域均价更是高达26000元/㎡。而中海云樾里18500元/㎡起的价格可以说是这些高端改善项目里价格最有优势的一个了。

△中海云樾里效果图

当然，我们不能只看价格，平心而论，在天宁区乃至整个常州市目前在售的楼盘之中，中海云樾里的位置和产品也都是极为出众的。

在户型设计上，更能体现中海云樾里的用心。本次中海全新升级的115-180㎡户型设计，从三房到四房，给予改善客群更优质的生活体验。区分于市面上传统户型，将“横厅出世”及“宽厅美学”概念贯穿到底。    

三房户型

115㎡、123㎡、128㎡打造精品三房户型。

• 115㎡户型是云樾里产品中面积最小的户型，最大程度上减少过道面积，做到三室两厅两卫，更适宜改善群体中的“刚需”客户入手；

• 123㎡户型则更受注重生活私密性的客群青睐，开间约3.85m的豪华套房，约7m的宽景阳台搭配主卧飘窗设计，使得整间屋子更为开阔、豁亮；

• 128㎡户型是中海推出的创新户型，客厅做到了开间约5.7m，进深约1.8m的宽景阳台。

四房户型

143㎡和154㎡户型打造舒适四房。

• 143㎡户型三间卧室均朝南，约7.2m宽景阳台，开间约3.8m豪华套房，约3.05m层高，全部集中在7#楼里，同一楼栋均为一个户型，使得“圈层”在选房时就直接做了划分。

• 中海云樾里户型做到了三开间或者四开间朝南，以空间方式，尽可能将阳光的照射面积最大化。部分户型挑高达3m以上，特别是建面约154㎡户型展示间的“1+1”横厅设计，以约7m面宽的手笔，呈现一座兼具艺术性与实用性的阔绰宅邸。

△建面约154㎡展示间实景

最后，关于中海这个品牌已然无需多说，2012年，中海进驻常州，先后打造锦瓏湾、凤凰熙岸、龍城公馆、龙湾别墅、铂悦公馆等多个标杆项目，中海这块金字招牌，已然成为品质的代名词。

结语

每到年底，房地产市场总会刮起一股“捡漏”风。对于普通购房者而言，要想成功捡漏，必须满足“抄底+安全”两个关键！

毫无疑问，常州楼市分化加剧之下，一系列以品质迎合改善人群的高端项目井喷入市，房价2万+层出不穷，而3万+已不再稀奇，常州楼市逐渐形成由高端盘代表和引领着城市住宅的发展。

因此，在常州，高端楼盘里面还能够同时符合“抄底+安全”两个关键点的可谓十分稀少，它一定是核心城区在售的低于2万+的高端改善项目。核心城区意味着安全性高，低于2万+的高端改善项目则意味着抄底。

随着常州天宁区的人口资源、土地供应等越来越饱和，留在核心城区的难度将会增大。所以占位天宁区、临近双地铁、商业公园加持、精装交付的稀缺改善楼盘、价格只有1.85万元/㎡起。

盘还是不盘？这是一道送分题！

本文代表克而瑞常州房产测评观点，供参考

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