拼产品力，看市场反馈，常州11宗万元地块近况曝光！

从2017年常州土拍解禁开始，大量优质地块涌入市场，熔断、地王等词汇开始变得常见。更是在地价的刺激下，房价开始攀升。

从2017年至今，常州楼市过万元的地块已扩充至11宗，且全部集中在2018年的5、6、7月，2019年的4、5、6月。其中2018年万元地块6宗，2019年万元地块5宗。

市场一直有一个共同的认知：面粉贵了，面包必然会贵。

但，这句话，要基于完全市场化的前提。有人买，再高的房价也是低的；没人买，再低的房价也是高的。

先来盘点一下常州万元地块，11宗万元地块分布在常州的四大城区，可以说常州市区地价均已破万，这一点意义非常。其中新北、天宁各4宗，武进区2宗，钟楼区仅1宗。

武进首尾呼应双破万地块聚焦淹南

整个常州市的第一宗万元地块诞生于2018年5月20日，是由新城竞得的延政中大道南侧，凤林北路东侧地块，成交总价21.7亿元，成交楼面价10933元/㎡。

这宗率先破万的地块就是如今耳熟能详的常州豪宅项目——新城璞樾春秋。项目于8月29日首开3栋洋房，分别是13#14#21#楼，精装修，户型建筑面积143、160、190、230㎡，备案均价27000-29000元/㎡。

由于市场反响热烈，该楼盘又分别在9月7日、9月15日、9月21日推出洋房、别墅产品，据克而瑞常州机构数据监测，新城璞樾春秋以6.4亿元的销售额位居9月常州商品住宅销售金额榜冠军。毋庸置疑，市场对于这个首宗万元地块已经给出了它的认可。

也许是巧合，常州的第一宗万元地块在武进区，无独有偶，目前的第11宗万元地块也在武进区，两宗地块同属于淹南板块。

而这第11宗地块淹南2#地块就是路劲今年2019年6月19日经过55轮竞价竞得，成交楼面价12922元/㎡，成交总价20.9亿元。该宗地块是2019年上半年市区的压轴土拍，地块位于武进区延政中大道南侧，凤林北路西侧。

地块由“港派路劲”与“科技金茂”联合开发，10月18日，淹南2#地块案名发布为春秋金茂府。项目规划总用地面积约10.78公顷，总建筑面积约23.94万方，由两幅小地块组成，共计建设38栋以6层为主的洋房和叠拼别墅，以及部分公建配套。

新城璞樾春秋在前，春秋金茂府在后，淹南这个备受关注的CLD区域，已经成为常州楼市的一大看点。接下来的淹南板块，将因为两个各具特色的产品、且定价都在3万元/㎡左右的豪宅楼盘而成为常州最炙手可热的板块。

天宁4宗万元地块仅1宗未入市

天宁区4宗万元地块分别是位于青山桥-红梅板块的常高技南侧、常高技北侧地块，即旭辉铂悦天宁和德信佳源·君宸府。

2018年5月24日，德信以10189元/㎡的楼面价，50%的溢价率竞得天宁区常高技北侧地块，后与佳源联合开发德信佳源君宸府。同一天，天宁区常高技南侧地块，由旭辉以楼面价10229元/㎡竞得，溢价率51.5%，是为旭辉铂悦天宁。

另外2宗位于青龙板块的水投1号地块和东风二、三地块，即花语江南和中海·雲樾里。

花语江南位于天宁区青龙板块，共规划35栋小高层住宅，精装交付。项目总体量30万㎡，最小户型面积143㎡，其次169㎡、189㎡，最大面积220㎡，均价2.5万/㎡，总价则350万起步。

项目从2019年4月12日首开后，市场反响不错，从4月份入市至今，不论面积、金额、套数均位居天宁区商品住宅销售TOP10榜单。项目由中国铁建地产、中粮集团，双央企，双世界500强，强强联合。

目前天宁区4宗过万元地块仅中海·雲樾里尚未入市，该地块是中海今年4月18日竞得，成交楼面价11092元/㎡，溢价率54.3%，也是目前天宁区最高楼面单价的保持者。

根据规划，该项目分为两部分地块，拟建21栋精装修小高层及高层住宅，层高16-27F不等，共计1500多套房源，美式风格，设计户型建筑面积118-180㎡，具体开盘时间及价格待定。

新北万元地块未来可期仅1宗入市

新北区的4宗万元地块，2宗位于新市府板块，分别是原新北海关地块和柏林盖姆地块，即福地书香世家花园和佳源·悦府。

佳源·悦府是佳源2018年7月12日以楼面价11253元/㎡，溢价率50%竞得，项目2018年12月15日首开入市。目前该项目已进入尾盘阶段，只剩下顶底楼在售，毛坯销售，均价19136元/㎡。

福地书香世家花园是新北区的第一宗万元地块，由福地于2018年6月28日以楼面价10206元/㎡竞得。

项目拟建4栋小高层，其中1#3#楼总高17层，2#楼总高11层，4#楼总高18层，4#沿新业路规划有部分商业配套。项目户型面积为120、130、140㎡，精装交付，放风将超20000元/㎡！

新北区另外2宗万元地块也是位于热门板块——恐龙园板块，分别为龙湖建东学校地块和嘉宏印山风华。

嘉宏印山风华是嘉宏2019年5月8日以10.37亿拿下的龙湖原山南地块，楼面价13579元/㎡，溢价率35%，是新北新“地王”。

从规划图来看，地块规划19栋6-11F的叠拼别墅和洋房。位于地块西南角设置一处幼儿园，幼儿园出入口设置在西侧龙汇路上。小区出入口分别设置在北侧太湖东路上。

龙湖建东学校地块是目前唯一没有公布案名的万元地块，也是11宗地块中总价最高的地块。2019年5月16日，龙湖竞得新北区巫山路东侧珠江路北侧地块（建东学校地块），成交楼面价13238元/㎡，总价40.2亿元，竞拍轮次高达135轮。

根据规划，该项目拟建26栋小高层、高层住宅+3栋商业服务用房+2栋配套楼（PT-2内含基层托老所），住宅楼栋层高16F/18F/23F/27F不等，小区内设有三块体育活动场地，另外东南角设有一所18班幼儿园。

虽然新北、天宁的万元地块数量上平分秋色，但不同的是天宁区的4宗万元地块仅有1宗未入市，其余均已入市接受市场反馈，目前来看均表现不俗。而新北区则4宗万元地块仅1宗入市，其余未入市地块规划已出，可以看出项目品质、产品均是相当不错，未来入市必将影响常州的高端住宅市场。

钟楼仅一宗万元地块为常州市地块单价之最

虽然钟楼区仅有一宗万元地块，但却是11宗万元地块中溢价率最高，常州市单价最高的地块。时代超市地块为新城2019年4月18日竞得，楼面价15665元/㎡，溢价率86.3%。项目案名为新城怀德誉隽。

8月30日，新城怀德誉隽首开，推出3#精装小高层房源，均价29250元/㎡，最高单价32319元/㎡！户型面积189㎡，共46套，一梯一户。怀德誉隽共规划5栋住宅，项目体量不大，仅有290套，户型仅189㎡和143㎡两种户型。

从有土拍开始，土地价格一直都是只有更高，没有最高。随着楼市逐渐变化，破万的土地开始出现市场，在淹南1#地块的10933元/㎡的楼面价出现后，时隔一年之后，却又出现了时代超市地块15665元/㎡的地价，成为迄今为止市场最高楼面价的保持者，接下来该楼面单价是否有被打破的可能，又会在多长时间之后被刷新？市场对此也极度关注。

其实从有土拍开始，记录屡屡被打破。新的地王让旧的地王解套，市场在地价的屡屡刷新下亢奋着上行。

高地楼盘值不值得入手？

对于高价地而言，值不值得购买，这首先要看竞得企业的品牌力，看看企业的溢价能力。高价地通常都需要很强大的资金实力和品牌张力，以及对市场的把握，所以对企业的实力要求很高。

再者便是产品力，品牌企业都有一套成型的产品打造系统，能够很好的把握市场需求，并根据市场以及自己对产品的精研做出能够满足需求的好产品，所以产品也同样值得深思的。

市场进入平行期或者是下行阶段，好的地段及产品，市场的认同度肯定还是有的。从目前已入市的高价地来看，好地段+好产品，永远都有市场需求，诚如开篇所说：有人买，再高的房价也是低的；没人买，再低的房价也是高的。

本文代表克而瑞常州机构观点，供参考

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