没学区、没电梯、没物业，常州市区的“老破小”都是谁在买？

“千万不要买老破小”！

这一观点在全国各地的商品住宅市场似乎已成定论。

的确，房龄老、建筑破、面积小，这样的房子面对排山倒海袭来的新兴商品住宅，基本上毫无竞争者力可言。

除了那些有着“学区光环”庇佑的房子，绝大部分市区的老破小，基本上长期处于人居产品链的最底层。

但事实上，老破小在二手住宅市场其实一直都有着相当可观的成交。

以2020年4月的最新数据为例，常州成交的近4000套二手房中，有约1/4是面积低于60㎡的老破小房源；有近30%的二手房，最终成交价格是低于60万的。

红梅新村、清凉新村、浦北新村、朝阳新村、机械新村、工人新村，清潭新村……这些常州购房者眼中，没有电梯、没有高质量学区、没有优质物业管理的建造于上世纪的老房子，其实每天都在有人搬进搬出，显露着城区生活最基本的烟火气息。

那么，这些“没有未来”的城区老破小，究竟是谁在买？

急需在常州买房落户的人

根据2019年常州落户新政来看，想要在常州落户，如果仅靠租房，需要在本市租赁并经房产管理部门依法办理租赁登记备案的房屋，且在本市依法缴纳社会保险并申领（签注）《江苏省居住证》均满5年的人员，本人、配偶和未成年子女均可以申请在本市落户。

但是，同时还满足以下3个条件：

① 租房且登记在案5年

② 社保在常州缴纳5年

③ 江苏省居住证办理满5年

尽管常州的落户政策相对其他城市而言已经非常宽松，但是5年时间并非是所有人都愿意去等待。

尤其是在子女教育上，一个常州户口就能让教育资源的质量与选择面得到有效扩大，而本地户口带来的地方政策惠利、职业晋升、后续换房等方面的便利性，也是常州居民不容忽视的存在。

所以对于不少“新常州人”而言，一套便宜的市区老破小，可以用最低的时间成本与经济成本，解决自己一家人的户口问题。

更何况，常州2019年的新政，还取消了原先的房产面积规定：

① 取消购房迁入房屋面积不小于50平方米，迁入后人均居住面积不小于25平方米的限制

② 取消子女与父母相互投靠且迁入后人均居住面积不小于25平方米的限制

无形之中，市区老破小的优势就得到了数次放大。

资金短缺、离不开市区的刚需

2020年4月，常州（含金坛、溧阳）商品住宅均价为16980元/㎡。

这样的价格，其实对于不少常州的底层刚需而言，依然是难以承受之重。

更何况，均价线能买到的新房，基本上都已经远离市中心，类似新龙、西林这些新兴板块的成交均价，甚至已经超过了全市均价。

相比而言，地段更好的市区老破小，就拥有着价格与地段的双重优势。

以市中心清凉-丽华板块的朝阳三村来说，新城之前以16190元/㎡拿下的茶山街道北侧地块就与其一路之隔。而现在这里的二手房在网站上的挂牌均价仅仅只有11000元/㎡左右。

这种标准的“老破小”社区，房源面积一般都不大，甚至还有不到40㎡的精巧户型，总价40万，首付十几万，就能在市中心区域安个家，何乐而不为？

而且在常州，对于不少的工作在市区人，每天的通勤时间其实也是一种隐性的生活成本。同样的价格，与其买市郊的新房，不如买在市中心。

每天自己轻松不少，小孩上学也可以多睡一会。而往来各大商圈、公园也无需借助高架、地铁，一辆电动车就能解决大部分日常的出行问题。

先安家，再改善。

对于脚踏实地的刚需而言，即便在购买力不足的情况下，也必须解决最原始的自住需求，老破小绝对不是一个糟糕的选择。

理财投资，出租市场有利可图

市区老破小，如果没了学区加分，在价值属性上的确是大打折扣。

但是在常州，大部分的好学校都集中在市区，所以即便没有优质学区的光环，市区的那些老破小也有着“陪读房”的额外属性，自然也形成了一种另类的出租市场。

而二十四中、市一中、省常中、前黄高中附近，就有着大量潜藏在各个新村里的，为“家庭不那么富裕，但对孩子极度操心的家长们”准备的陪读出租房。

这样的需求，这样的市场，短时间来看是不会消散的。

此外，就如上文所说，老破小的地段属性是不容忽视的价值亮点。

骑10分钟的电动车上班和步行5分钟、坐半小时地铁比起来，根本就是两种天差地别的生活体验。

不追求生活品质，只图有个地方睡觉、上班方便、买菜方便，对于不少租客来说就已经足够。

老破小虽然租金低，但是也因此出租率高，而且购置低成本、装修低成本，也难怪会有投资客心动。

豪赌拆迁，一夜暴富真的不是梦

在全世界任何一个地方， 彩票的期望值都是负数。但这不妨碍每年有无数的“梦想家”去购买彩票。

这样看来，少许投资者将期望赌在老破小拆迁上，就显得没那么疯狂了。

至少在常州，拆迁致富并非是空谈。

现在的九洲新世界广场、九洲新世界公馆、九洲新世界花苑的身底下，就是曾经标标准准的老破小——劳动新村。

当初拆迁的人，要么拿着拆迁款去了别的地方安家，要么原地安置，住在了常州市中心。

还有紫云苑，当初安置于此的北塘丁庄村居民怎么都不会想到，这里现在有BRT，有地铁，有高架，有医院，有学区，还有飞龙片区居民心心念念的吾悦在身边。

老破小拆迁带来的经济收益，绝对是大部分投资渠道都无法轻易超越的。

赌拆迁，自然有风险，但是投资的风险越大，收益也越大。

所以依旧会有少量手握巨资的人，放着300万一套的新房不买，转而投向了3套100万的老破小。

毕竟，谁不向往财富自由呢？

其实说了那么多，概括起来就一句话：存在即合理。

没学区、没电梯的老破小，之所以还能在二手房市场上占据一定比例，那是因为社会上就有对应的需求。

我们都说商品住宅市场在分化，产品在分化，其实社会也是同样如此。有人需要靠老破小安身立命，也有人需要靠老破小逆天改命，并非所有人都能像后浪们一样无忧无虑，坐着飞机跳伞，去世界各地玩极限运动的。

关于老破小的种种，所折射的是城市最基础的民生逻辑，因为它们是接纳“新常州人”、培育“老常州人”的温床。

它们是这座城市不抛弃每一个人的最好证明。

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