观望者醒醒，5月常州买房四大真相曝光！
又是一年5月，土拍火了，房价涨了！
常州楼市又一次进入了一年一度的风口期！
不知道大家有没有过这样的感受，天气炎热的时候，空气就容易产生折射，让人产生一种眩晕的感觉。楼市亦然~
分析师在半个月前就说过，今年的常州楼市将提前进入高热期！从目前的市场来看，确实是这样。
伴随着高热期到来的，必然是市场的迷雾。
对于购房者来说，认清这个阶段的市场真相，对于买房决策是大有帮助的。
常州有钱人真的有那么多吗？
我没钱买房怎么办？
我还买得起房子吗？
毫不夸张，这几个问题是不是时不时的就出现在各位的茶余饭后？
那么，这个阶段的常州购房者到底是怎么买房的呢？
讲一个真实的案例，是分析师的朋友的买房故事。
朋友小A是常州本地人，由于家里有几套安置房，结婚以来一直没买房子。但随着儿子进入幼儿园，小A越来越急迫的想要在市区买套房子。
今年3月初，小A找分析师聊天，表达了想买房的意愿。分析师给出的建议是，如果需求是明确的，那现在赶紧买。
对于小A来说，买房的需求是肯定的，但有两个迫切需要解决的问题，第一是首付，第二是什么时候买。第二个问题很好解决，其实首付是最大的问题。
小A是一个非常果断的人，在决定买房之后，迅速决定卖掉一套安置房，整个卖房过程不到一个礼拜。第二个礼拜就付了首付，买了青龙板块的热门楼盘。
3月到4月两个月的时间，常州地价呈现梯度式上涨。小A对分析师说：买了房之后，心里的大石头终于落下了，虽然月供并不低，但如果自己当时犹豫一下，或许就更后悔了。
这样的事情，其实时刻都在上演。常州的房地产市场，早就进入了置换时代。并不是谁比谁更有钱，而是做决定更迅速的那一部分人，抢占了每一个市场先机。
NO.2|贰
比房价上涨更可怕的是什么？
下面两张海报，值得细品：
分别来自新北区新市府板块和罗溪镇的两个项目。
新市府的中建朗诗熙华雅园5月10日推出了项目的最后一栋楼，顺利进入了清盘状态。
同样，罗溪镇的牡丹水岸首府5月10日也推出了项目的最后一栋楼，项目正式收官。
2018年11月，中建拿下中央艺术公园南侧地块，成交楼面价9168元/㎡。2019年7月，中建朗诗熙华雅园首开，截止到目前为止，该项目销售均价23365元/㎡。
2018年9月底，黑牡丹拿下罗溪政泰路以西、龙城大道以北地块，成交楼面价3221元/㎡。2019年9月，牡丹水岸首府首开，截止到目前为止，该项目销售均价10039元/㎡。
这两个项目，是极具市场代表性的。两个项目均于常州土地市场开闸的第二年成交，当时中央艺术公园南侧地块还设置了最高限价。对比现在的地价不设限，2018年的常州地价其实还是严控期。
一个是新北区核心区域的楼盘典型，一个是乡镇项目的典型。
这两个项目的收官意味着什么？未来2.3万的单价进入新北核心区的机会已经消失（新房市场），同时，乡镇的万元单价时代正式结束。
这不是预测，这是发生在我们眼皮子底下的现实。
看2020年的地价，中心区域起始楼面价已经破万，春江、孟河等各个乡镇的地价楼面价已经突破五千。不光是新北区，整个常州主城区都是这样的一个趋势。
2020年4月，常州主城区住宅成交均价接近19000元/㎡，这是一个历史新高。这个数据拿出来可以吓唬住很多人。但这，其实并没有代表性。5月的成交数据肯定会下降，到时候说不定又有人会说，看，常州的房价降了吧。真的是这样吗？
4月主城房价上涨的主因是九洲玺项目的集中备案，5月房价大概率是达不到这个高度的，即便这个项目还有推量，按照备案的延迟性也达不到4月的备案量了。
这种峰值性的房价波动其实是没有意义的。但是，如果我没把这个项目的成交去掉，房价依然呈现坡度式上涨，这是一定要注意的。上半年常州市区均价突破17500元/㎡，分析师认为是可以预见的。
进入五月之后，我们要密切关注的是，可挑选的房源变少了。随着一些前两年拿地的项目逐步售罄，这两年拿地的项目进入市场，购房者要承担的是进一步上涨的地价成本和其它成本，这才是房价背后的现实。
NO.3|叁
地价上涨能带动房价上涨吗？
先看中心区域：
3月11日，湖塘武宜北路西侧、聚湖东路北侧地块成交楼面价14884元/㎡！
4月3日，钟楼区曙光化工厂地块成交楼面价14615元/㎡！
4月10日，天宁区杨班村地块成交楼面价19793元/㎡！
4月27日，天宁区茶山街道北侧地块成交楼面价16190元/㎡！
再看乡镇：
1月15日，遥观镇东庄路西侧、观景路北侧地块成交楼面价5175元/㎡！
1月17日，春江镇东海路以南、长江北路以西、新民西路北侧地块成交楼面价5380元/㎡！
1月17日，孟河镇滕龙路东侧滕村路北侧地块成交楼面价5213元/㎡！
3月11日，牛塘镇童子河南路南侧、东龙路西侧地块成交楼面价8174元/㎡！
……
地价的上涨毋庸置疑。这里分析师讲两个比较深层面的问题。
首先是土地出让目标。
近几年来，常州市区（不含金坛、溧阳）每年的土地出让目标都是3000亩，今年也不例外。
按照往年的惯例，到5月份基本已经要完成供地出让计划的80%左右了。今年受到疫情的影响，截止到目前为止，完成率不到50%。从这个节奏来看，5月及接下来的6月，常州的供地压力其实并不小。
虽然常州的供地历年来都非常节制，这也导致常州的新房库存控制的很好，市场呈现健康良性的态势。但从往年的经验来看，供地一旦压到三季度甚至往后，市场的走向就很难判断了。
这意味着什么，今年的土地市场，肯定会有冷静期，不会持续高热！但这并不是坏事，平衡供地才能让市场更健康的走下去。
其次是地价对于房价的影响。
但凡有高价地成交，总让人忧心于房价的进一步提升。这是有一定道理的。地价的提升肯定会带动房价的提升，这是成本论问题。
但是，小牛拖不动大车。一块地的成交，对于区域市场的影响是有限的，或者说是有时效性的。高价地影响的更多的，肯定是周边的新房和次新房，对于老小区或者有一定距离的项目的影响是有限的。
同时，由于新房的限价，高价地对于周边新房的价格，影响也是有限的。如果真要影响新房价格，也必须等到地块项目入市之后。高价地在成交的当下，最大的意义还是在于，提升预期，增加市场的流动性。
NO.4|肆
存量房时代渐近
上面讲了高地价增加市场的流动性，这是可论证的。
2020年3月，常州二手住宅成交2483套。2020年4月，常州二手住宅成交3960套。(不含金坛、溧阳）环比增长59%。
相比于新房市场，二手房市场的流动性更能体现市场规律。一套房子，只有进入了二手房市场，它才具备商品属性，自住的房子只有价值，没有市场。
2017年开始常州实行两年的新房限售，这也降低了2017年之后成交的房子进入二手房市场的速度。一般期房1-2年交付拿证，再加上两年限售，买一套房子可能要等到3-4年才能进入二手市场。
2021年往后，会是二手市场的一个重要节点。2017年之后的不少改善型项目拿证后限售即将到期，随着这类卖相绝佳的次新房项目的入市，常州的存量房市场有望迎来新的局面。
之前我们说，现在的常州新房市场更多承载的是改善和高端需求。刚需需求一方面是区域性外溢，一方面是转向次新房市场。而还有一年左右的调整期，次新房市场或许还将承载一部分改善需求，这也就意味着未来的新房市场将承载的需求越来越高端化。
两个结果：一是存量房市场和新房市场分化；二是新房市场价格还将稳步上涨。这是可以预见的未来。
结语
楼市，有人进就有人出。市场的微妙之处就在于没有人是预言家。我们不是看不透市场，而是看不清市场随时的变化性和多面性。
你为什么买房？你又为什么不买房？以上的几个事实仅供大家作为短期参考。
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转自：克而瑞常州房产测评（CRIC-CZ）
瑞瑞
克而瑞常州房产测评分析师
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