充满不确定性的2021年，购房者如何寻找常州楼市的“确定性”？

2021年的房地产市场，真的魔幻。

密度空调的调控背景下、共同富裕、住有所居等全新指标被摆在了台面上。

很明显，决策层正在用前所未有的坚定，扭转着房地产市场的发展方向。

在这样的大环境下，对于大众而言，当下的房地产市场充满了不确定性。

来自方方面面的不确定性，共同造就了当下的市场行情。

而对于真正有需求的购房者来说，如何在不确定性中寻找确定性，成为了一项必做的功课。

面对成交量的“高开低走”，对于购房者而言，把握常州楼市确定性的第一步，就是要了解常州未来的房价走势。
在之前的文章中，我们已多次明确了我们的观点。那就是未来常州的房价，一定是趋稳的。
这份稳定来自有两个要素：第一是严格调控抑制住了房价大幅上涨的可能性；第二是不断提升的城市价值为房价提供了坚定的压舱石，即便市场行情走低，房价也不具备太大的下行空间。
这也就意味着，对于常州这座城市而言，房地产市场最大的确定性，就来自于常州这座城市本身的价值。
从几个数据来看一下常州的城市价值：
1、GDP数据。2021年上半年，常州全市实现地区生产总值（GDP）4089.6亿元，按可比价计算同比增长13.8 %，两年平均增长7.4%。
值得重点一提的是，上半年常州的GDP增速，在江苏省内仅次于苏州，超过无锡、南通……
◎图源：国民经略

上半年，全国GDP平均增速为12.7%，从这个角度来看，常州的GDP增长力是处于全国头部梯队的。

2，人口数据。5月中旬，七普数据公布，常州以全省倒数第二的区域面积实现了全省人口第四的增量，527.81万的总人口，打破了此前关于常州人口动力不足的种种说法。

与此同时，2021年初，常州定下了每年聚集各类人才10万人以上的目标。根据常州日报消息，截止到7月中旬，常州已完成各类人才5.1万人。常州的人口凝聚力，正在高速爆发。

3，以工业为立市之本的常州，通过“智造”转型，已经在经年累月的积累中体现出了强劲的经济增长力。上半年，常州市实现制造业增加值1792.5亿元，按可比价格计算，同比增长18.6%，高出地区生产总值（GDP）增速4.8个百分点；制造业增加值占GDP的比重达到43.8%，列全省第1位，同比提高1.8个百分点；制造业对全市经济增长的贡献率达到56.6%，同比提高21.3个百分点。从这几项数据来看，常州城市价值还有着很大的向上提升空间。在城市价值的压舱下，房价最多呈现出结构性小幅波动，稳定是确定中的趋势。

在城市价值的支撑作用下，把时间拉长，我们当然是不用怀疑常州楼市的慢牛行情。

但在当下，多重政策的精准调控之下，市场被戴上了紧箍咒。

在这样的背景下，买哪里成为常州购房者的又一个疑问。带着这种疑问，又如何寻找确定性呢？

要得到这个问题的答案，就要密切关注四个字，那就是“板块轮动”。

纵观常州楼市板块轮动的过程，大部分人都是处在后知后觉的状态的。一次次的历史事实告诉我们，永远不要小瞧任何一个板块。

这两年，从高铁新城到两湖创新区，我们看到了常州新兴板块的爆发力。这背后少不了政策、交通、产业、教育等多方面要素的综合引领。

事实证明，当大部分人意识到这两个板块的上行力的时候，它们已经进入了房地产市场的新赛道。

那对于普通购房者而言，如何能够精准的抢抓板块轮动的红利呢？一切都是有迹可循的。

当高质量发展成为积极发展的明确指标，当“智能制造”成为常州城市发展的核心动力。官方给我们的指引，直指“产城融合”的新区域。

就在昨天，凤凰新城板块的全新规划公布。关于凤凰新城的未来，官方给出的方向是：力争打造常州市产城融合的三新经济新引擎、创新驱动的迭代更新示范岛。

◎凤凰新城新效果图 图源：锦绣天宁

与空间格局规划升级重塑同步提到的，还有产业转型提升。作为天宁区“三城一镇”的重要组成部分，凤凰新城已经进入高质量发展新时代。

很明显，当前的凤凰新城，已经站上了常州板块轮动的高光区。

但在板块轮动的过程中，常州还有一部分板块正在经历从躺平到崛起的奋斗期，比如钟楼区新闸板块。

就在8月中旬，新闸板块部分单元控制性规划修改必要性征求利害关系人意见文件公布。随着新闸板块产业布局升级，这份文件公布的背后，是新闸空间规划调整的酝酿。

作为长期的主城房价洼地，在产城融合的发展新规划下，新闸板块肯定也会在不久的将来迎来板块轮动发展。

以上只是举两个例子，在经济高质量发展的背景下，但凡具备了城市空间升级+产业支撑双重要素的板块，就是具备发展确定性的板块。

当你有了能力判断买哪里，那买什么样的房子，该如何去判断确定性呢？

如果是以往，我们会说，买学区房，是具备确定性的；我们还会说，买地王周边的房子，也是具备确定性的；甚至我们也可能说，买倒挂房，也是具备确定性的。

然而，事实告诉我们，这些所有我们以往谈论的“确定性”，都在被政策击溃。

当高层用浓墨重彩的篇幅去谈论“共同富裕”、“住有所居”的时候，我们就应该明白，未来的房地产确定性唯有一个，那就是“居住价值”。

当城市和板块的产业结构足够好，当资源配套只是配套，当人口愿意留在常州。未来常州的房产居住价值体现在哪里？更好的产品力！
当租赁住房、保障房、城市更新成为未来政府的主要工作。我们一直强调的房地产市场理想状态，正在加速到来。
这个理想状态就是：低端有保障，中端有支撑，高端有市场。

在这样一个理想状态下，只有具备更好产品力的住房，才具备市场价值。

历史的车轮滚滚向前，在所有的不确定中，“向好”是房地产市场的最大确定性。

城市向好、板块向好、产品向好，这就是当下常州购房者稳定可靠的选择。

本文仅为个人观点，不代表所在企业立场，供参考

引用数据及观点请注明来源：克而瑞常州房产测评（CRIC-CZ）

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瑞瑞

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