从土地供应端开始，常州房地产市场将开启积极“纾困”之路

常州又有很多人的健康码转黄了。

这一次疫情的严重性在于，内防外控的难度实在是都不小。常州周边苏州、南京等各个城市都不断有新增。全国来讲，上海、深圳、吉林等城市的严重性也都超过了过去一年。

对于普通人来说，难的不止是疫情，油价上涨、股票大跌…这一切都在激发着大家的焦虑情绪，生活需要回归正轨。

跟人们的生活一样需要回归正轨的，还有房地产市场。

3月本该是房地产行业的“蓄能期”，现在来看，整个市场还处于“观望”期，观望的主体包括了市场参与各方，如何纾困成为了需要各参与方共同考虑的问题。

3月中旬，本该是各城市土地挂牌的热门节点。

虽然常州还没有挂地，但最近有几个城市对外公告了新一批次的集中供地信息，值得我们关注。

3月13日，东莞公布挂地信息，这是东莞首次加入“集中供地”阵营。

值得我们关注的当然不是地块信息本身，毕竟东莞离常州远着呢，地块行情没有太大参考性。

真正的关注点在于本次土拍规则的调整：

1、地块限总价，但未限制新房销售价格；

2、降低保证金，本次保证金比例在10-30%；

3、地块配建要求明显降低。

3月14日，无锡市自然资源和规划局发布土地出让预公告。

有意思的是，这不是挂地公告，是预公告。12宗宅地，有意向房企可以预申请。

本次预公告，有两个重点关注点：

1、预申请人竞得该意向地块后，可按照出让金缴纳比例分期领取建设工程规划许可证。也就是说竞得者可以分期支付土地出让金；

2、采用“预申请人与出让人就地块价格提前进行沟通”方式，可以充分了解房企对于地块的需求，合理安排供地规模和进度，降低流拍率。同时，也能合理控制地价。

很明显，这两个城市的土拍新规则，都有着强烈的信号意义。

那就是给予开发房企更多的拿地自由度和利益空间，以促进土地交易的顺利推进和供地计划的顺利完成。

这些举措，是“因城施策”的精细化运作，但背后原因是有共性的：那就是在市场仍乏力的当下，行业的参与各方都需要纾困，房企需要降低资金困难、地方政府需要保证供地节奏、购房者的买房门槛如何降低（降低利率、首付门槛等）……

说回常州，这种疫情状态下，3月能否供地也未可知。

去年常州主动加入了“集中供地”阵营，但受全国行情影响，最后两批供地的结果并不理想。

供地计划没有充分完成，有土地没有顺利出让，对于房地产市场的影响是连环性的。新房入市节奏放缓、可入市房源同比减少、部分板块陷入新房荒……这并不是市场的理想稳定状态。

已经到了3月，常州今年的供地迟迟未开启，但部分新的变化已经有小道消息传出。

几个可能性的变化如下：

1、是否集中供地成为悬念。

常州毕竟不在要求的22个重点城市之列，集中供地如果不像无锡这样预公告或者提前摸排房企意向，确实是会影响出让结果。从当前的行情来看，今年常州在供地上很可能不会继续采用集中供地模式，符合出让标准的地块，如果有提前沟通到合适的房企，就可能挂牌入市。

2、土拍规则或许还会进一步宽松。

其实此前常州的土拍规则并不算十分严苛，新房限价也是给予了房企利润空间的。但当前房企资金确实紧张，为了保证地块顺利出让，不排除进一步降低保证金、甚至也有可能在土地出让金的支付方式上，给予一定的宽松政策。

另外，根据各个区提前剧透的重点地块，我们可以看到今年常州在土地供应端会释放出更大的诚意，推出更多优质地块，且在价格上仍会为开发商保留一定的利润空间。

当然，以上都是我们基于市场行情和周边城市动作进行的预判，具体如何执行还是要等到官方供地后才能正式有结果。

可以确定的是，为了“纾困”，常州土地出让端肯定会出现相应的宽松措施。

土地供应，连接着地方政府和开发房企两端。

地方政府如何有效供地是当前的一个难点，开发房企的难除了体现在拿地难，还有更大的难点。

拿地难、销售难、交付难、加上地产股的下跌，在行业低谷叠加疫情的情况下，房企的处境是真正的难上加难。

最主要的是，开发房企的另一头，还连接着购房者，购房者也很难。

与往年的不同是，当前购房者的难处，已经不是房价问题了。

在“房住不炒”的主基调下，房价的稳定走势已经基本确定。但是，这种稳定是建立在高位之上的。

截止到2月，常州市区（不含金坛、溧阳）新房成交均价为19400元/㎡左右，同比涨幅超7%。

这个价格体系下，买房没那么容易。

更为重要的一点是，今年的3月市场热度并没有往年高。对于一些需要靠置换才能买房的“改善”客户来说，卖房买房的难度更高。

分析师有位朋友在天润园有套房子，挂牌已经有3个月左右的时间，价格明显低于市场行情，却还是被各种压价，卖不出合适的价格，至今没有出手。相信这个情况不是个案。

更难的是，无论是核心板块还是新兴板块，2022年的常州楼市已经基本进入了以这两年土拍高地价项目为主力在售的阶段，地价更低的老地块项目已经屈指可数了。

一方面是置换资金受限，一方面是可选择面收窄，对于多数改善客户来说，也是两头难。

当然好在当前政策端正在发力，为购房者降低买房成本。包括房贷利率的下行，首套首付门槛有望降低等。

越是面对不确定，越是要做正确的事。

疫情是突发情况，但对于当前的房地产市场来说，不确定其实是常态。

焦虑解决不了问题，积极纾困才是出路。

我们会发现，今年房地产市场从土地供应端开始，都是为了着力推进一件事情，那就是房地产市场的良性循环。

良性循环，需要市场参与各方的共同努力。

对于地方政府而言，寻求更好的土地出让方案，不仅仅是解决房地产问题，还涉及到城市经济等各个方面。

对于房企而言，需“在顺境时建立信心，在逆境时更强化产品和服务”。

对于购房者而言，无论何种市场，家总归是刚需。

本文仅为个人观点，不代表所在企业立场，供参考

引用数据及观点请注明来源：克而瑞常州房产测评（CRIC-CZ）

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瑞瑞

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