疫情之后的常州楼市，政策东风会如何吹？

开年以来，不少城市都陆续出台了相关政策以刺激楼市。比如郑州的19条新政，从需求端一举松绑了限购、限贷，引起了全国房地产行业的热议。

再比如3月23日，哈尔滨出台“鉴于《哈尔滨市人民政府办公厅关于进一步加强房地产市场调控工作的通知》（哈政办规[2018]12号）已完成其阶段性调控使命，拟予以废止”的公示。

而这份文件，包含了限购、限售、提高公积金贷款条件都多项措施，如果废止，则意味着哈尔滨也实际打响了“救市”枪声。

时间已经来到3月下旬，当市场以为各项新政的出炉，配合传统”金3“的节点发酵，楼市能有一波起色的时候，疫情却又再度袭来。刚有抬头的趋势，就这么被硬生生的按了下去，实在略显苦涩。

虽然我们一直说常州的新房政策是相对宽松的，但也终不能独善其身，市场行情也陷入了低谷。尤其是此次常州疫情的影响还颇为不小，楼市也受创严重。

所以对于行业而言，最期待的就是疫情过后是否会有针对房地产市场的专项“纾困”政策。

从几个方面，我们对常州楼市未来的政策动向做一下可行性猜测。

土地政策

土地政策作为直面房企的排头兵，会最大程度的影响房企对于城市、板块、地块的热情，往后延申，就是整体楼市的供应问题。

在此前一些城市出台的政策中，我们看到了准许缓缴土地出让金、加强并购贷开发贷等信贷支持、缩短行政审批时限等利好条件，这其实对于常州来说其实也不失为一种参考。

去年常州部分地块的流拍，其实不是没有房企看中，而是在当时的环境下，房企在资金方面的确是捉襟见肘，只能“看着肥肉下不去嘴。”

此外，根据目前房企投资部门的实际反馈来看，高价地块的起拍价能否进行适当下调（可以通过调整容积率方式进行），对房企资质审核略微放宽，部分地块外资要求进行一定程度的缓让，根据地块属性以及所在板块的实际市场行情为产品限价提供更加灵活的浮动空间以兼顾利润与品质，这些也都是下一波政策来临之前，需要深度考虑的问题。

在土地政策方面，我们认为上述建议或许可以成为常州各大房企真正需要的一剂良药。这些政策如果有部分能落实，可以大大延缓当下房企的资金压力，帮助其在资金周转中提供更多的操作时间与空间（毕竟在6月之前，房企还要经历一场还债高峰，资金压力还是很大的）。

购房政策

关于购房政策，无非就是限购限贷、首付比例这些问题。

常州目前是不限购，认贷不认房，有贷款未还清即为二套房，首套首付比例30%（部分银行资质好的客户能做到20%，条件相对严格），二套首付60%。

其实常州的购房政策相对于周边城市来说并不严格，但仍有很多人期待降低首付比例，尤其是一些改善客群。

其实关于是否放开限贷，是一个很深度的话题。它不是说一旦放开，就能刺激楼市那么简单，从长远来看，盲目放开很有可能会与“房住不炒”的宗旨相违背。尤其是在常州这样人居价值、发展前景都一片向好的城市，一旦限贷放开，可能会造成投资比例增加的问题，这是一个需要决策层慎重思考的问题。

但从另一方面来说，购房者还是非常希望看到相关条例松绑的。对一部分刚需客而言，30%的首付与20%首付有着天差地别的影响，虽然常州现在改善当道，但其实城郊板块的刚需项目一直卖的非常不错，首付比例的下调，对于向往常州的外来群体，将产生非常大的吸引力。

对于改善客户而言，限购限贷的放松当然也是有必要的。并不是说改善客户就不缺钱，改善群体中其实也是分化的。同一个楼盘，总价500万的的房源，有人能全款几套，有人只能咬咬牙给个首付，他们都是改善群体，但是在资金面上的差距还是非常大的。

所以说，无论是哪一类人群，其实对购房政策或多或少都会有着“松绑”的渴望。

限售政策

有买就有卖。

2020年9月，常州市政府办公室发布《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》，其中最重磅的消息，就是市区取证4年方可交易的相关内容。

在限售方面，相较无锡取证2年，苏州、南京新房取证3年，常州算是限制比较严格的。而这一政策的出台，极大的限制了炒房行为，也为“房住不炒”做出了优秀的表率。

但同时这一政策的出炉，在日后也会对二手房的流通产生了较大的影响。一直以来，许多人有一个误解就是二手房市场与一手房市场是割裂的。但事实上，在一手房市场，许多客户置换的资金，都是通过买卖二手房得来的。一手与二手市场，从某种层面上来说是一个上下打通的循环。

所以我们在去年下半年看到的二手房市场的萎靡，与新房市场的冷淡，其实是一个彼此关联的互动现象。

限售4年，意味着客户资金在至少4年内无法变动，而真的把不动产“不动”之后，住宅的金融属性就会有所下跌。

虽然这的确是符合当下的政策风向，但为了增加市场流动性，常州也许可以在这方面跟周边城市保持同步，将限售时间略微下调，甚至说回归此前的“2年限售”政策，可以从一定程度上盘活一二手房市场。

强调一点，以上几个方向只是我们认为有可能会做调整的方向。就目前来看，常州的市场环境相对健康，如果要有政策层面的调整，还是要看周边一线城市和重点城市会否有新的动向。

毕竟从当前来看，房地产市场行情差不是常州一个城市的事情，全国皆如此。无论从宏观政策还是各城市的“一城一策”来看，已经有实际性的“救市”动作。

接下来，就看还有哪些城市会跟进了。

人才落户与购房补助政策

关于落户政策，一直以来有三个重点人群：大学生、外来务工人员、高级人才。

相比于中西部城市，常州的城市吸引力还是非常强劲的，或者说整个长三角在这方面都有巨大优势。再加上常州本身就没有太多的落户限制，学生落户无学历门槛，外来有房者无社保门槛，租房户只需要1年社保，相比大城市而言常州才是真正的海纳百川。

但是在这一方面，其实相关政策还是有可以进步的地方。

比如大学生购房补贴，常州市区此前的补贴一直都是针对企业引进人才，那么下一波政策是否可以考虑放宽目标，针对普通大学生群体，根据大专、本科、硕士、博士不同学历分类给予购房补贴，以此强化城市吸引力、降低置业压力？

当然，在此基础之上也需要有一些限制条件，而不是一味的“发钱”。比如补贴分期发放，在常工作不满规定年限需要返还补贴等等，这些在其他城市已经有落地的政策其实都是值得参考的。让大学生在常安居乐业，享受权利的同时尽到应有的义务，这才是真正的“健康政策”。

当然，对于上述群体而言，补贴其实只是形式，地方政府通过针对性的措施，让他们能感受到常州这座城市的人文关怀和热情，这才是相关政策出台的最终目的。

疫情之后，会有越来越多城市迎来楼市政策调整，这肯定是大概率事件。

常州会否跟进，值得我们密切关注。

从房地产市场环境来看，政策动向对于楼市行情影响巨大。

当前的房地产市场，还处于信心重建期。宏观政策在吹暖风，如果能叠加地方政策的宽松，这就将成为照亮楼市的曙光。

我们相信，市场会往更好的方向走。但我们也希望，购房者的压力能更小一点，买到的房子能更好一点……

这一切，都需要我们带着信心和耐心去等待。

本文仅为个人观点，不代表所在企业立场，供参考

引用数据及观点请注明来源：克而瑞常州房产测评（CRIC-CZ）

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