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【踩盘报告】广钢蹦出全新公寓盘,四地铁上盖,要卖4.5万/平?

小卡小布 广州房产 2021-07-26

老城物业,生活便利,优质资源,人人欣羡。


对于手上有几十万余钱的置业者来说,如今想在这里,拥有自己的一套全新物业,还有可能吗?


先来看看来自克尔瑞的2018年上半年的公寓供应数据(数据统计截止至6月15日),广州公寓供应全部集中在外围六区,中心五区零供应!


区域供应面积供应套数
中心五区00
外围六区524913.48810339

▲ 数据来源:克尔瑞


其实,据中原研究发展部数据公布显示,早在2017年底,广州中心五区的小面积公寓产品余货早已不多。而且,基本集中在天河、荔湾、海珠3大区域,主要以中海花湾壹号、万科云城米酷、远洋天骄等为主。



而在今年3月底,万科云城米酷公寓已正式宣布售罄;近日,据房产君实地探访得知,中海花湾壹号公寓更仅剩十余套。


在这样的背景下,近日,碧桂园在广钢新城又冒出了一个全新盘——碧桂园·朝花,推出600多套公寓产品,解渴中心区。


它究竟什么来头,演的哪出戏,让房产君带你一探究竟:


项目概况


碧桂园·朝花位于荔湾花地大道中,是一个商业性质的项目,单体楼,目前产权年限还有大概30年。


▲ 项目效果图


项目与中海花湾壹号隔路相对,隶属广钢新城板块,地块距离西朗地铁站D出口不到米。目前展厅及板房已经开放,位于F出口的万商装饰城。


▲ 项目地块示意图


交通方面:目前这里已有地铁1号线、广佛线交汇,未来还将开通22号线(在建,计划2022年建成)、10号线(规划),属于四地铁上盖物业。


此外,未来还将依赖广钢新城,规划3条有轨电车(1号线、2号线、5号线)、8条过江隧道,可接驳佛山、海珠、天河等各大区域。


▲ 项目交通示意图


房产君实地探访得知,广佛线即将增设的VII出口也在此处,目前正处于施工状态。经询问工地保安得知,项目未来地下将建成地铁出口,楼上则建设为碧桂园项目。

 

▲ 广佛线即将增设的VII出口正在施工

▲ 地块现场信息公示


配套方面:碧桂园·朝花目前可依赖广佛线、1号线通达白鹅潭商圈、佛山千灯湖商圈,未来广钢新城内部也将配套有商业中心。同时,项目自身1-2层为商铺,不过业态未定,将由业主自定。


项目产品


项目1-2楼为商铺;3-22楼为公寓,货量约为600多套。


目前主推32-52㎡公寓产品,为层高4.5米的loft,包括32㎡、35㎡、52㎡单位。


户型百变,得房率约160%,既可设计为两房双钥匙,亦可选择中空设计,更有三钥匙设计可选。


先来看看最神奇的三钥匙户型,三套房+三钥匙+双阳台,在满足自住的同时,也可以进行出租,可实现1套房收益3份租金。



而现场33㎡双钥匙样板间,则上下两层独立分开,有两个门,互不干扰。



每一层均有独立的卧室与卫生间,不过二楼面积相对较大,还有客厅设置,可摆放沙发、餐桌。



作为loft,这里有内阳台设计,不至于成为暗房,不过,晾晒衣服只能在室内进行。



当然,若自想自住,也可以选择中空LOFT,一房两厅一卫,享受二人世界。



项目价格:


价格方面,据现场销售称,项目预计8月开卖,预计价格4.5万元。由于330新政后公寓禁止卖个人,因此碧桂园·朝花目前只能以公司名义购买,首付5成,即最低72万起!


要知道,这个价格对比周边,已经快比肩洋房的价格。根据安居客6月份最新报价,广钢板块洋房的价格约在4.6-5.3万/平。


而公寓方面,据房产君实地走访,目前中海花湾壹号还剩下十余套40㎡公寓,价格在3.4万元左右,不过现在只接受一次性付款。而保利和光晨樾的公寓则于前段时间刚开盘,余货亦不多,户型为44㎡,总价135万起,单价为3.1-3.4万元。


也就是说,碧桂园·朝花同类对比周边项目,单价贵了起码1万元!


▲ 中海花湾壹号


公寓,年限还仅剩30年,为什么这个项目会卖这么贵呢?


其一,四地铁上盖,或成为其在广钢新城诸多项目中最大的优势;


其二,项目有600多套的货量,是目前荔湾区最大体量的公寓项目,且周边公寓产品已陆续缺货;


其三,330新政后,规定房地产开发企业新报建商服类项目,最小分割单元不得低于300平方米。从产品上来看,碧桂园·朝花小户型的设计,或不失为其一个报高价的理由。


租金方面来看,项目未来可面向广佛候鸟租客。


房产君走访了周边的中介门店,以广钢新城目前已经收楼的金融街融穗华府为例,其71㎡两房单位的租金为3800元/月,82㎡三房单位租金为4500元/月,92㎡三房单位为5500元/月。


 ▲ 中介门店附近租金一览


而就在附近的鹤洞站处的世联红璞公寓,1房1厅则租到了2088元/月。


当然,随着商圈的各种配套设施不断完善,如果考虑到房租上涨,利润会更丰厚。


根据广州房产中介协会2017年租赁市场统计,广州整体租金年涨幅约7%。房产君为各位算了一笔账,保守估计每年租金上涨幅度为7%,以月租4000元/平来计算,那么30年后整体租金收益可达419万。


而如果选择中途转手,房产若能获得额外收益,也算是其中一个投资回报。


但房产君还是要提醒的是:未来30年里,市场的租赁需求有何变化,现在很难给出定论。投资有风险,就看诸君如何权衡利弊了。



————房产君的精彩文章————


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