【踩盘报告】广钢蹦出全新公寓盘，四地铁上盖，要卖4.5万/平？
老城物业，生活便利，优质资源，人人欣羡。
对于手上有几十万余钱的置业者来说，如今想在这里，拥有自己的一套全新物业，还有可能吗？
先来看看来自克尔瑞的2018年上半年的公寓供应数据（数据统计截止至6月15日），广州公寓供应全部集中在外围六区，中心五区零供应！
| 区域 | 供应面积 | 供应套数 |
| 中心五区 | 0 | 0 |
| 外围六区 | 524913.488 | 10339 |
▲ 数据来源：克尔瑞
其实，据中原研究发展部数据公布显示，早在2017年底，广州中心五区的小面积公寓产品余货早已不多。而且，基本集中在天河、荔湾、海珠3大区域，主要以中海花湾壹号、万科云城米酷、远洋天骄等为主。
而在今年3月底，万科云城米酷公寓已正式宣布售罄；近日，据房产君实地探访得知，中海花湾壹号公寓更仅剩十余套。
在这样的背景下，近日，碧桂园在广钢新城又冒出了一个全新盘——碧桂园·朝花，推出600多套公寓产品，解渴中心区。
它究竟什么来头，演的哪出戏，让房产君带你一探究竟：
项目概况
碧桂园·朝花位于荔湾花地大道中，是一个商业性质的项目，单体楼，目前产权年限还有大概30年。
▲ 项目效果图
项目与中海花湾壹号隔路相对，隶属广钢新城板块，地块距离西朗地铁站D出口不到米。目前展厅及板房已经开放，位于F出口的万商装饰城。
▲ 项目地块示意图
交通方面：目前这里已有地铁1号线、广佛线交汇，未来还将开通22号线（在建，计划2022年建成）、10号线（规划），属于四地铁上盖物业。
此外，未来还将依赖广钢新城，规划3条有轨电车（1号线、2号线、5号线）、8条过江隧道，可接驳佛山、海珠、天河等各大区域。
▲ 项目交通示意图
房产君实地探访得知，广佛线即将增设的VII出口也在此处，目前正处于施工状态。经询问工地保安得知，项目未来地下将建成地铁出口，楼上则建设为碧桂园项目。
▲ 广佛线即将增设的VII出口正在施工
▲ 地块现场信息公示
配套方面：碧桂园·朝花目前可依赖广佛线、1号线通达白鹅潭商圈、佛山千灯湖商圈，未来广钢新城内部也将配套有商业中心。同时，项目自身1-2层为商铺，不过业态未定，将由业主自定。
项目产品
项目1-2楼为商铺；3-22楼为公寓，货量约为600多套。
目前主推32-52㎡公寓产品，为层高4.5米的loft，包括32㎡、35㎡、52㎡单位。
户型百变，得房率约160%，既可设计为两房双钥匙，亦可选择中空设计，更有三钥匙设计可选。
先来看看最神奇的三钥匙户型，三套房+三钥匙+双阳台，在满足自住的同时，也可以进行出租，可实现1套房收益3份租金。
而现场33㎡双钥匙样板间，则上下两层独立分开，有两个门，互不干扰。
每一层均有独立的卧室与卫生间，不过二楼面积相对较大，还有客厅设置，可摆放沙发、餐桌。
作为loft，这里有内阳台设计，不至于成为暗房，不过，晾晒衣服只能在室内进行。
当然，若自想自住，也可以选择中空LOFT，一房两厅一卫，享受二人世界。
项目价格：
价格方面，据现场销售称，项目预计8月开卖，预计价格4.5万元。由于330新政后公寓禁止卖个人，因此碧桂园·朝花目前只能以公司名义购买，首付5成，即最低72万起！
要知道，这个价格对比周边，已经快比肩洋房的价格。根据安居客6月份最新报价，广钢板块洋房的价格约在4.6-5.3万/平。
而公寓方面，据房产君实地走访，目前中海花湾壹号还剩下十余套40㎡公寓，价格在3.4万元左右，不过现在只接受一次性付款。而保利和光晨樾的公寓则于前段时间刚开盘，余货亦不多，户型为44㎡，总价135万起，单价为3.1-3.4万元。
也就是说，碧桂园·朝花同类对比周边项目，单价贵了起码1万元！
▲ 中海花湾壹号
公寓，年限还仅剩30年，为什么这个项目会卖这么贵呢？
其一，四地铁上盖，或成为其在广钢新城诸多项目中最大的优势；
其二，项目有600多套的货量，是目前荔湾区最大体量的公寓项目，且周边公寓产品已陆续缺货；
其三，330新政后，规定房地产开发企业新报建商服类项目，最小分割单元不得低于300平方米。从产品上来看，碧桂园·朝花小户型的设计，或不失为其一个报高价的理由。
租金方面来看，项目未来可面向广佛候鸟租客。
房产君走访了周边的中介门店，以广钢新城目前已经收楼的金融街融穗华府为例，其71㎡两房单位的租金为3800元/月，82㎡三房单位租金为4500元/月，92㎡三房单位为5500元/月。
▲ 中介门店附近租金一览
而就在附近的鹤洞站处的世联红璞公寓，1房1厅则租到了2088元/月。
当然，随着商圈的各种配套设施不断完善，如果考虑到房租上涨，利润会更丰厚。
根据广州房产中介协会2017年租赁市场统计，广州整体租金年涨幅约7%。房产君为各位算了一笔账，保守估计每年租金上涨幅度为7%，以月租4000元/平来计算，那么30年后整体租金收益可达419万。
而如果选择中途转手，房产若能获得额外收益，也算是其中一个投资回报。
但房产君还是要提醒的是：未来30年里，市场的租赁需求有何变化，现在很难给出定论。投资有风险，就看诸君如何权衡利弊了。
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