增城降价!南沙降价!黄埔降价!荔湾降价!为什么番禺不降价?
降!降!降!一股“降价风暴”,侵袭增城、南沙、黄埔、荔湾等地。
但是,置业大区——番禺,却完全没有降价的任何消息,甚至还有楼盘要求必须一次性付款。
项目 | 产品 | 价格 |
金地壹粤府 | 130-180㎡三至四房 | 6.5万/㎡ |
时代柏林 | 3栋、5栋、10栋113-143㎡三至四房 | 3.8-4.5万/㎡ |
奥园莲峰圣境 | 170-320㎡四至五房大平层单位 | 1.9-2万/㎡ |
大夫山尚东 | 88-110㎡三至四房单位 | 毛坯2.8万/㎡ |
凯德山海连城 | 181-188㎡四房产品 | 2.8-3.2万/㎡ |
亚运城天峯 | 89-133㎡三至四房 | 吹风2.55-2.9万/㎡ |
祈福缤纷汇 | 16栋、17栋28-170㎡一至四房 | 4.5万/㎡ |
尚轩103 | 260㎡的三房至四房 | 5.4万/㎡ |
大学小筑 | 180-270㎡三至五房 | 6.5万/㎡ |
庄士映蝶蓝湾 | 388平五房 | 2.4万/㎡ |
珑翠 | (现楼)209、252㎡五房 | 4万/㎡ |
星尚 | (现楼)115㎡三房 | 2.7万/㎡ |
丽江如英居 | 97㎡三房 | 4万/㎡ |
南天名苑 | 305㎡四房 | 5.5万/㎡ |
华南翡翠湾 | 104平、132平、136平 | 4万/㎡ |
臻尚苑 | 95-118㎡三房 | 4万/㎡ |
凭什么它能这么硬气呢?房产君浅析其原因有三。
其一,番禺土地供应稀少,物以稀为贵。
据中指院数据统计,近5年,广州共卖出宅地176宗,其中,荔湾、南沙、黄埔、增城供应宗数超过20宗,而番禺只有10宗,仅占比5.7%,位居全市低位。
区域 | 宗数 | 区域 | 宗数 |
增城 | 48 | 白云 | 11 |
黄埔 | 29 | 番禺 | 10 |
南沙 | 25 | 花都 | 9 |
荔湾 | 20 | 海珠 | 8 |
天河 | 11 | 从化 | 5 |
▲近5年广州各区土地出让情况一览
至于价格方面,番禺宅地的楼面地价最高已超过3万/平。
其二,番禺一手住宅供应少,意向买一手住宅的买家,难以找到板块内替代的二手产品。
虽然上面表格列举了10+个项目,但大部分属于尾盘在售,而且以大户型供应为主。
仔细数一数,100平以下的小户型供应的楼盘不多,目前在售的只有祈福缤纷汇、亚运城、大夫山尚东(尾盘)、臻尚苑(尾盘)、丽江如英居(尾盘)5盘。
目前,广州一手住宅均价稳步在3字头,而番禺新房已经突破4字头!
从番禺的一手住宅的报价上看,2字头楼盘非常稀少。
而预售300万内,只能买到亚运城103平三房(265-280万)、大夫山88平三房(约250万)、星尚115平三房(约300万)、祈福缤纷汇62平两房(约275万),选择不多。
再说说最近大家热议的,莲花山一大盘,均价约2万/平,是全区单价最低的一手项目。
但其实这个价格与较早前均价相比,并没有什么变化。而且有买家反映,这个盘需要一次性付款才能购买。
综合产品和价格的因素得出,目前番禺的一手住宅,主要客群是希望改善生活环境的买家。
这类买家大多数非首次置业,低首付优惠对他们而言意义不大,且其不满意目前的居住环境而选择一手房,因此板块内也没有太多的二手产品可以替代。
对于开发商来说,其项目产品面积较大,总价较高,也难以大幅度降价,达到吸引刚需客的目的,因此他们按兵不动。
其三,番禺二手住宅市场相对平稳,成交量和成交价格依然在线。
正常来说,一手房受到的干扰因素比较多,除受市场需求影响外,政策和开发商都能左右项目定价。So,一手项目降价,可能是因为开发商资金周转困难,又或许售价过高被盯上了,不得不回调,冷静一下。
而二手房市场由买家与卖家直接交涉,干扰因素较少,所以更真实反映市场情况,具有很高的参考价值。
番禺的二手市场表现,虽受到政策收紧影响,成交量略有下降,但相对平稳(约占全市二手成交套数20%),并没有出现成交大跳水情况。
根据链家数据统计,8月1日-8月7日的番禺区成交项目中,整体成交总价与挂牌总价的差距不大,成交周期基本在50天以内。
二手项目 | 成交价 | 挂牌价 | 成交周期 |
番禺海伦堡花样年华 | 210万 | 210万 | 17天 |
自在城市花园 | 220万 | 225万 | 127天 |
星力时代豪庭 | 260万 | 260万 | 70天 |
西城路4街 | 153万 | 155万 | 21天 |
金沙湾花园 | 189万 | 192万 | 135天 |
顺德碧桂园紫藤路 | 155万 | 163万 | 32天 |
自在城市花园二期 | 126万 | 130万 | 27天 |
汇景大道 | 170万 | 175万 | 16天 |
丽江花园丽影楼 | 232万 | 236万 | 54天 |
锦绣银湾 | 225万 | 380万 | 119天 |
桥福园 | 158万 | 160万 | 39天 |
雅居乐城南源著 | 315万 | 320万 | 5天 |
华南碧桂园漾翠苑 | 221万 | 225万 | 25天 |
怡景花园 | 165万 | 170万 | 40天 |
星尚花园 | 245万 | 245万 | 31天 |
尚东尚筑 | 302万 | 305万 | 31天 |
广州星河湾 | 153万 | 155万 | 28天 |
亚运城媒体南村 | 222万 | 225万 | 6天 |
再加上番禺的配套成熟,优质教育资源多,交通渐趋完善,让外区置业者的期待感大增。
▲番禺区交通
▲番禺区省一级小学
小结
面对改善性客群,房企不用降价走量的销售方式,是番禺一手住宅不降价的主要原因。
目前,花式的促销手段横行,各位买家在购房时,要注意区分是营销噱头还是真正的优惠。
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