红盘牛评：品秀星瀚精细日照+噪音+户型分析
大家好，我是欠了大家一万条稿子的小石头，先给大家拜个早年了，因为我怕我活不过今年
事情是这样子的，就在某个不起眼的夜里，房产君的某篇稿子下，突然有一条留言，一夜集齐了二百个赞。
待我早起一看手机，满屏都是催更留言。
看到品秀星瀚这四个字，我额头上青筋一跳，毕竟越秀TOD系列的盘，各个楼下跑地铁。
其实啊，对于大家喜欢挑一些奇奇怪怪的盘来吊打我这件事，我心里倒是有那么一丁点儿AC数的，但是打开平面图的一瞬间，我差点给它跪下。
没看错的话，品秀星瀚前有东晓南放射线，后有南大干线，地下还有地铁哐哐地跑。（有这三点在，车库和幼儿园噪音简直不值一提）
这个……噪音数值公布出来会被开发商灭口的吧
本文共五部分，阅读时间约十分钟，对噪音数值感兴趣的朋友们，请直奔第四节。
01.价值分析
02.户型分析
03.日照分析
04.噪音分析
05.选筹总结
整体价值分析
从大环境上来讲，品秀星瀚位于番禺区广州南站板块陈头岗车辆段，这也是广州南站唯二在售的一手楼盘。（另一个是臻尚苑，单体楼，15年开盘，到现在都还有房在售）
「唯二在售的一手楼盘」意味着品秀星瀚周边的地块仍是空白，意味着广州南站仍有较大的想象空间，也意味着想买一手房，你没得选。
放眼广州南站板块，你仅有三个选择：品秀星瀚、富力的石壁旧改（未入市）、城投的南站BA0501004地块（未入市）。
而后面两个选择，绕不开一个字：等。
城投拿下的南站BA0501004地块，成交楼面价达到了26328元/平，按照售价通常是楼面价的两倍多一点的规律来看，城投地块的售价很可能要上到5字头。
至于富力卖多少，就得看它什么时候入市了，不过大概率是要和城投对标的。
所以，就目前来看，品秀星瀚3.8-4.1万/平的价格确实很香，而且，货量极大。
据销售介绍，品秀星瀚分为三期出售，目前在售的是南区一期，离地铁站、公交首末站相对较远的北区二期将在下半年推出，能望江的三期则要等到明年。
其中，一期11#和12#刚刚推出，上一轮开盘的10、14、15、16#已经宣告售罄，6#和7#还剩余少量85平三房。
户型分析
占地面积：约24万㎡
建筑面积：约58万㎡
容积率：2.41
户数：约 4300户
规划：25栋楼（含4栋安置房）
产品：85平3房、104平4房、115平4房
品秀星瀚主推产品为建面85-115平3-4房，总价在340-470万之间，主打刚需。
值得注意的是，品秀星瀚的户型以四房为主，三房总占比仅有33.3%。
在眼下的市场里，二房正在被淘汰，四房则越来越火热，这一点，可以参考二娃的这篇文章：听我一句劝：能买四房，别买三房了！（点击链接即可查看）
而品秀星瀚，无疑是先行一步，对市场做出了反应，抢占了广州南站板块的四房市场。
这就导致了一期推出的三房里，仅有北向85平和南向95平两个户型，不过95平货量较少，眼下已经绝版了。
图丨85平2+1房
因此，如果你要买三房，那么无论是户型还是朝向都没得挑，只剩一个北向85平可选。
这一轮品秀星瀚无疑在90-100的面积段有断层，无疑对三房客户没那么友好。
四房里共有两个户型可选：104平的2+2房和115平正四房。从实用性上来说，104平4房更适合刚需入手。
图丨104平2+2房
115平则是一个正四房，客厅为横厅设计，阳台及主卧朝南，采光较为优秀，适合刚改客群入手。
图丨115平4房
据销售介绍，实际售卖中115平四房最为抢手的，这也证明了市场开始朝四房户型倾斜。
精细日照分析
即使处同一栋楼的相同户型，在光照时长上也会有较大差异。如何花同样的钱得到更好的享受，绝对是值得关注的一个问题。
不卖关子，品秀星瀚一期的光照数据，详见下图：
注丨若采光时长低于2小时，进深较深户型可增加灯具
结论：整体情况较为良好，标为黄色和绿色的户型均可入手。位处建筑两侧的单边115平四房采光时长差异较大，建议优先选择东侧115平户型。
品秀星瀚楼间距较大，一期各楼栋之间遮挡概率较小。参考已公布的规划图，我们可以判断品秀星瀚一期，周边不存在会挡光的高层建筑。
唯一需要注意的是，品秀星瀚在售的几栋楼均为西南-东北朝向，这就造成了建筑西侧的115平四房采光明显不如东侧115平四房。（所以，怎么选大家懂的）
至于具体数值，可以参考下图：
点击小程序查看每户具体数值：
精准噪音分析
我就知道，你们肯定对噪音最感兴趣，所以我就直接讲结论了。
注丨若最大值超过50分贝，可根据实际情况采用隔音措施
结论：噪音最高58分贝，均值比一般楼盘稍高，但是比大家预期的噪音值低。
噪音没破60大家是不是很意外？
没错，品秀星瀚一期周边确实是商业建筑环伺，北有东晓南放射线，南有南大干线，几条城市辅路将它围绕得严严实实，十五米深的地下，还有地铁穿行。
我不否认品秀星瀚的声环境非常复杂，但是在这里，我需要科普一点：相同声压级的两个声音叠加，总声压级只增加3分贝。
举个通俗易懂的例子，一个二娃站在我身边讲冷笑话，声音是75分贝。
两个二娃一起讲冷笑话，声音叠加起来是78分贝。
二娃的笑话有多冷不重要，重要的是，无论品秀星瀚周边叠加多少条快速路，最终的结果都不会有太大差距。
再加上，品秀星瀚为了规避地铁的影响，将地面抬高了15米，有效消解了南大干线的噪音，东晓南放射线虽然距离更近，但是三期帮一期挡住了绝大部分。（什么，三期会不会吵？300个赞集够了吗？）
所以，我们最终得到的白天噪音数值是这样的：
划重点：少量临街户型夜间声音可达到50-55分贝。如果你看好的户型恰好临街，那么记得添加大嘴微信（GZhouse5），我们私下发给你看。
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项目总结
鉴于大家比较关心品秀星瀚的噪音和震动问题，房产君就咨询了一下专业的隔音商家。
商家告诉我们，使用三层夹胶隔音玻璃，可以将公路噪音数值降低30分贝左右，一套房子装上隔音玻璃，可能会有几万元支出，当然，远低于房价。
至于房子会不会震，房产君曾在品秀星图做过测评，几乎感觉不到。
来，看看测试视频。
所以，以上两点的影响实际上有限，为了品秀星瀚一夜集齐二百赞的业主们，大可放心
最后，留一个问题留给大家：你们觉得均价四万的品秀星瀚值得买吗？
老规矩，想分析其他楼盘吗？在评论区集赞300，我们将择期安排！集赞成功的看官老爷们请耐心等待，小的绝对不鸽！
对了！房产君新建了一个广州房产品秀星瀚交流群，想进群的朋友，可以直接扫码进群。进不去的可以添加大嘴（GZhouse5），拉你进群，进群备注“品秀星瀚”。
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