本周四（6月17日）晚上8点，房产君继续开播，跟大家聊聊买房的热点，点评项目。
这边厢，“3字头”内转房还没“退烧（详情）；那边厢，“2字头”的回迁房又批量冒出，实在热闹。最近，黄埔临港经济区出现一批可售回迁房，房产君的购房群也在热烈讨论：50%市价，70年产权，认购时不占广州户口名额，交楼时出红本，均价2字头......诸多好处，让处于房屋买卖灰色地带的回迁房，诱惑力十足。讲真，回迁房能买吗？为啥最近突然火起来，有什么风险呢？房产君购房群热聊的回迁房，就是黄埔双沙旧村项目，由合景泰富操刀改造。
今日下午（6月16日），房产君来到展厅，据中介介绍，双沙项目的回迁房分为三期建设。户型涵盖涵盖建面约49-200m²一房到四房单位，户型选择较多，兼顾自住和出租。注意，这里要说清楚的是，带看中介只是买卖回迁房的中介，并非合景员工，这个非常重要，别被误导。临江的三期回迁房，主要户型为160m²-200m²大面积产品，部分单位能望见一线江景。约49-80㎡户型主要为竖厅格局，2梯6户。约120-200平户型主要为南北对流格局，改善型性质。其中，约120-160平大户型单位为2梯4户，200平户型为2梯2户设计。如果按照中介报出的价格，最小面积段为49㎡一房单位，按均价2.4万/平来算，最低总价仅117.6万元/套！回迁房中介透露，双沙回迁房是开发商建的房子，有极小部分村民愿意出让名额。如果有客户想买，今后可更名，然后建好时会通知摇号选房，证也是红本。无独有偶，除了双沙旧改项目外，从中介的朋友圈也可看到，黄埔的暹岗村（大壮名城项目）、火村、塘头村、何棠下村、珠江村都有回迁房出售。回迁房的出现，与黄埔区如火如荼的旧村改造不无关系。根据旧村改造攻坚行动方案显示，3年内（2020-2022年），黄埔计划拆除66个重点旧村，涉及住宅规划面积约6930万㎡。另外，回迁房价格便宜，仅仅是市场商品房的“半价”，又有70年产权，吸引了不少“胆大”的买家。要知道，双沙附近的新盘万科城市之光，备案价已经达到了5.5-5.7万/㎡，一房难求。而双沙项目地段也不差，靠近大沙地、下沙、 文冲三大成熟商圈。驾车约5公里范围内，就能到达美林天地、居然之家及漫广场三大商业体。未来双沙商品房项目出炉后，价格至少也在5万+/平。当问到回迁房有什么风险时，中介拍着胸脯，信誓旦旦地承诺，房子属于国有土地性质，和开发商签合同，不是小产权，不是公寓，每个环节都是合法合规的。“买家敲定具体面积段的户型后，支付定金，由村委审核公示后，再正式跟开发商签订回迁面积合同，在一个月内交齐全款”。接下来就是漫长地等待交楼和出证的时间。交楼后所有回迁村民（包括买到面积的买家）会共同参加摇号选房。按照中介的说法，在回迁房购房链条中，拆迁村民、中介渠道，形成“一条龙服务”产业链。没想到，买房把自己变成“拆迁”村民，也是一件魔幻的事情。更刺激的是，真金白银买的房子，像开盲盒一般，不知道会要到哪一栋那一层，说是“豪赌”也不为过。但是吧，中介的嘴骗人的鬼。一般正式的开发商，是不会亲自下场交易回迁房的，毕竟是灰色空间，有很多手尾，一旦弄不好，就惹得一身腥。一种是房子已经登记在村民名下，购房者过户时需要补交土地出让金，和普通商品房一样，限售2年，满五年后才免增值税。最初认购时，暂时不需要购房名额，到了房产证落名环节，才需要买家腾出名额来。另外一种是开发商交楼给村民或者在办房地产证前，村民让出一部分房源给购房者，同时开发商配合办理更名手续。相当于把买家变成“拆迁户”，更名出证后直接落买家的名字。所以户口、名额都没有限制。购房者得到的房产证是国有划拨土地性质。上市交易后过户给卖家，卖家再补缴土地出让金，并享有70年产权。黄埔双沙这个项目就是第二种交易模式。中介还提到，没过户前，认购了的房子可以直接做抵押。第二种回迁房交易，一般只是在本村村民内部之间流通，也就是说，直接落户是村民之间的交易。很多中介只是把事情说了一半，也故意混淆主体和概念。如果是非村民购买双沙回迁房，按照目前政策就是登记在村民名下，等拿到国有划拨土地证时，补缴税费之后，非村民买家才能落户。今年5 月，黄埔区曾流出一份关于黄埔旧改的新函件，引起轩然大波，文件讨论的焦点，在于2条关于回迁房交易的管控：1.“村民回迁房建筑面积自持比例不低于50%，且自取得回迁房不动产登记证后，自持年限不少于20年。”2.“自持以外部分，自取得回迁房不动产登记证不满5年的，不得上市交易。”这只是征求意见稿，官网已经找不到相关文件，未来政策可能还有调整。官方的意图很明显，默许合法合规的回迁房流转，但要像商品房一样经历限售期，打击炒房行为，维护商品房市场秩序。游走在法律和政策“灰色地带”的回迁房，确实有不少风险，购房者需要擦亮眼睛！1、回迁房指标购买是一次性付款，需要一个月付清，不能按揭贷款买房。全款买下房子后，购房者需要等待3-5年回迁房收楼，再经历一年多的出证阶段，才能过户。未来购房者会分到哪一栋楼、哪一户全部不知道，得等到回迁房抽签摇珠才知道。分到什么样的房子全凭运气。3、如果回迁房交付期限、办证期限过长，房价市场波动可能会较大。尤其是涨得猛的话，卖方违约的风险加大。4、回迁房指标买卖本身是个灰色地带。黄埔严厉打击炒房行为，而回迁房市场以投资客居多。如果未来“限售5年”的政策尘埃落定，那么买家从认购起，经历至少3年回迁房建设期、一两年拿证期，再熬5年限售期，相当于房子在手里要套牢十年。这样漫长的一个周期，又充满诸多不确定因素，用杠杆买优质商品房不更香吗？5、所谓不需名额，风险就更大了，你能相信，仅凭中介就能把你变成村民吗？就能没有限制的买买买？