一口价3.77万/平！这个科学城大盘，值得买吗？
看到开盘价低于吹风价，要不要出手？看到通通一口价的单位，要不要捡漏？
最近，太多朋友对现在买不买房充满疑虑，买吧，遭限价的一手实在太香，去年的你肯定不敢相信，今年还能7字头杀入天河广氮，5万/㎡出头上车黄埔文冲。
先按兵不动吧，也对，市场调整期刚刚开始，今年大概率横盘，冲动买房是楼市大忌。
| 现在，买还是不买？（图源视觉中国，已授权）
这些矛盾的买家心态，在新近入市的黄埔科学城全新盘——时代天韵上，体现得淋漓尽致。
两天前（7月2日）项目首次推出500多套新货，销售火爆，晚一步都难买心头好，全因项目毛坯一口价3.77万/㎡太诱人。
有粉丝爆料，自己的朋友早上去看了房，当场就忍不住拍板了！
| 网友聊天截图
当然，也有网友相对谨慎，跑来问房产君，在天河上班，时代天韵怎么样，还有没有其他推荐；既然南北向统一价，买建面约88㎡北向单位又值不值。
| 部分网友聊天截图
是的，有人还在犹豫，有人就已冲进售楼部，到底谁才是聪明的一方呢？面对当前市场，买家又该怎么做？
下面以时代天韵为例的这个分析，或许能给你一些启发。
从市场走势看，入市窗口期出现
买不买一个项目，首先得看出手时机对不对，进入时机太早或者太迟，都难免跑输大市、高位站岗。
要判断出手时机，有两个简单的方法。
一看楼市交投气氛，当房价与成交量渐渐从高位重回理性，往往就是机会。
”
从2021年广州楼市半年报看，这种微妙变化已经开始。
过去6个月，全市一手住宅网签超过6.1万套，同比上涨86%，看似仍处高位，实际上与去年火热的下半年相比，交易量已下跌10%。
具体到月度情况，5月开始，一手网签已出现放缓趋势，到了6月，在政策调控与外部环境双重影响下，成交量甚至下滑到上半年低点。
与此同时，4月起执行的一手房限价，开始见效，大部分新盘实际开盘低于吹风价，市场一二手项目开价也渐渐符合市场实际。
| 项目名 | 吹风价 | 实际开盘价 |
| 老黄埔某项目 | 6万+/㎡ | 5.1~5.7万/㎡ |
横沥岛某项目 | 4万+/㎡ | 3.6万/㎡（毛坯） |
| 天河广氮某项目 | 8.5万/㎡ | 7.1~7.6万/㎡ |
| 白云湖某项目 | 4.5万/㎡ | 4.1万/㎡ |
| 新塘某项目 | 2.8~3.1万/㎡ | 2.5万/㎡ |
| 来源：广州中原研究发展部
二看市场情绪的转变，当看涨氛围出现逆转，大家谨慎观望时，往往要伺机而动。
这种变化也已出现在广州楼市中，黄埔热门的文冲板块，两大红盘开售不再一抢而空，相反有余货剩下，这说明买家变得理性。
值得一提的是，广州库存周期恢复至8个月合理水平，天河、黄埔、南沙三个热点区域，今年4月起缺货情况正在缓解，只要买家不慌，不愁没有机会。（上述数据来源：广州中原研究发展部）
综合上述信号，我们可以看出，市场已趋向购房窗口期，选择出手有两个好处：
其一，供求恢复理性，势必加剧楼盘竞争，换个角度看留给买家的空间，与薅到开发商羊毛的概率将变大。
其二，政府严控一手房价格，促进楼价回归市场，此时出手，你有更大机会，用合理甚至低估的价格买入好地段好产品，相对而言降低了高位站岗的风险。
现在要不要出手，相信你已心中有数。
| 现在买房，未尝不可（来源视觉中国，已授权）
当然，会有网友纠结，等一等会不会有更大的拐点与降价？
从过往经验看，买房与买股票类似，能在一轮周期中踏准相对低点已非易事，历史最低点更是难得一遇，盲目等拐点，不可取。
而且，从根本上看，广州经济面良好，七普数据显示全市人口1867.66万，还有很多自住购买力静待释放，期待楼价大跳水，不现实。
从选盘看，要综合评估房子价值
当你判断时机成熟要出手时，就要开始问自己一个问题：这个想买的项目，价值在哪里？
所谓“价值”，就是项目所处地段是否有成长性，它又能否满足通勤、居住、教育等各方面需求，没办法居住的房子，再便宜也别买。
下面，我们具体看看网友咨询的时代天韵成色如何。
| 时代天韵效果图
地段：科学城+旧改红利
综合得分：★★★★
摊开地图，可以清晰看到项目就在黄埔科学城，这里有多牛，不必多说。
经过20多年发展，它已肩负起广州高新区主体园区、大湾区国际创新中心重要组成部分的重任。
黄埔190多家世界500强企业项目，科学城就占了超170家，份量与含金量可见一斑。（来源：黄埔发布）
| 黄埔科学城实景图
强大的产业支持，让科学城的地位越发显赫，在最新出炉的广州十四五规划中，其已正式列入科技创新轴主阵地，从下图足以看出，能获得如此重用的板块，全市只有四处。（注：下图橙色部分）
科学城潜力非同一般，时代天韵所在区域亦充满想象力，其一路之隔便是纳入黄埔3年重点旧改工作的洋城村，周边还环绕着萝峰村（星河湾旧改）、华甫村（星河旧改）、塘头村等旧改工程。（来源：广州开发区城市更新局）
见证过猎德、琶洲旧改的广州人都知道，城市更新威力巨大，下一座大型商务区、品质居住区、成熟商圈等都可能破茧而出。
| 项目所在片区旧改示意
配套：下楼有轨电车，出门公园商场
综合得分：★★★★
地段成长性，时代天韵有了，配套方面又是否过关呢？
不妨先看下面两张动图，是不是被这份璀璨惊艳到了？这是一部美上热搜的粤语MV场景。
| 科学广场与锐丰中心实景（来源：黄埔发布）
而这些繁华景象，通通就在项目周边，驱车几公里，即可逛遍高德汇、萝岗万达、奥园广场等10座商业中心。
这些商业总体量达到449.8万㎡，什么概念？相当于逛了13个天河城！
但这还不是全部，合景悠方中心、凯德星贸中心等3个商业项目亦在加紧建设。
两个大型商业体亦在时代天韵与不远处的兄弟项目时代香树里旁静待启动，在这里，现在与未来，皆可掌握。
| 项目周边配套示意
上班通勤亦四通八达，有轨电车2号线云峰路站（在建中）与时代天韵门口相距约100米，现在到销售中心，你可以用脚丈量真实距离。
目前，该线“香雪站-云峰路站”已正式贯通，预计明年全线通车，届时接驳至地铁6号线香雪站，一段穿梭天河北、北京路、海珠广场、沙面等核心商圈的旅程，从此展开。（来源：广州日报）
| 项目毗邻有轨电车2号线（规划示意）
| 项目周边公园遍地
项目：56万㎡大城，配齐商业、学校
综合得分：★★★★★
主城区寸土寸金，很多项目都是小型住宅区，自身没有配套，全靠“蹭”，买一根葱都要走好几条街。
这样项目谈不上便利，又缺乏自己的“护城河”，二手价值也只能随波逐流。
好在，时代天韵是一座总建面56万㎡大城，自带超8万㎡商业综合体（注：加上底商，商业总量超9万㎡），穿拖鞋下楼也能看电影，逛超市，疯狂买买买。
| 家门口配套齐全（效果图）
18班幼儿园、30班小学就在小区内，孩子出了家门就能走进校门，你不必操心他们的安全，可以全身心投入至工作中。（具体入读，以教育局公示为准）
放学回家，他们还能到社区少年宫画画、唱歌，培养兴趣；喜欢游泳的话，约上小伙伴冲进小区大型泳池，好不畅快。
结束一天工作的你，再也没有躺着刷手机的理由，楼下有健身场所，还有一片充满艺术气息的园林，去散步，去撸铁，恰到好处。
放眼主城区，像天河广氮、荔湾广钢、海珠创新湾、黄埔鱼珠-文冲等热门板块项目，都未必具备如此完善的配套。
| 项目商业效果图
产品：板块罕有，南北双阳台四房
综合得分：★★★★★
最后，我们来看看产品。
项目主推建面81~110㎡三房至四房（可改），时代标准化户型，都是深研买家生活习惯而来，不会辜负期待。
建面较小的81㎡，已能满足三口之家一步到位的需求，还能留出一个房间给父母暂住，或者根据自己的爱好打造成书房、茶室、画室。
令人惊喜的是，这个户型竟然做到三开间朝南，每个卧室均自带飘窗，清风旭日来相逢。
| 建面约81㎡三房板房实景
从景观阳台到两个次卧，三开间面宽拉阔至约9.1米，采光、通风更上一层楼。
有二孩计划的家庭，要看看建面约110㎡四房（可改）了，超大横厅设计，开放式空间布局，提升家居尺度，家庭聚会随时能从容上演。
南北双阳台，通风对流、宽敞明亮；每个卧室，甚至两个卫生间都自带飘窗，连沐浴都能休闲一番。
更棒的是，这个户型可从三房灵活改造成四房，纵观整个科学城，目前只有时代项目能用110㎡左右实现双阳台四房。
而在二手市场，这种户型就更吃香了，据链家显示，科学城四房放盘量不到90套，和大熊猫一样珍贵，想要证满5年，免征增值税的，更少至27套！
说实话，不买时代天韵，科学城哪里还能找到性价比与空间功能兼优的四房？
房子够不够笋，还要看周边行情
看到这里，你是不是也很心动？一口价3.77万/㎡，就能住进潜力无限的科学城，享受配套齐全的家，还要考虑吗？
但房产君想提醒你，不要被一口价蒙蔽，想捡漏，一定要综合考察板块一二手行情。
项目所在区域与板块新盘少、供货少，很难找到替代品，与此同时，相同品质项目，面积相仿的户型出现一二手价格倒挂，就是不用考虑的真笋盘。
那么，毛坯3.77万/㎡的时代天韵，笋不笋？
答案是肯定的，这个价格已低于一路之隔，素质相当的万科金色梦想挂牌价（链家：4万~4.8万/㎡），与其近期成交价。
| 万科金色梦想近期二手成交价节选（来源：链家）
再看当前科学城一手供应，能拿到预售证入市的项目寥寥无几，除了时代天韵，你很难找到一个还有大量3字头单位入市的项目。
怎样？时代天韵看着香，实际上也真的香吧？如果你在天河、黄埔上班现在又刚好有买房需要，那就赶紧到项目看看吧。
别忘了，一手虽然限价，但还留了一定涨价空间，想用低成本买入科学城，就不要错过一口价3.77万/㎡的机会了！
项目地址：广州·科学城·开源大道
咨询热线：020-8352 6666
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