深圳、上海、杭州...10城延期土地集中出让，广州也在酝酿一场风暴
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前一段时间，隔壁深圳突然终止了22宗宅地的出让，起拍总价422亿。
作为全国楼市的风向标，这座城市的一举一动，也带动着全国楼市的变化。
︳来源：深圳公共资源交易中心
无独有偶，深圳之后，天津也宣布延期了61宗地块，并采取限价+摇号+资金来源证明。
其中，61宗地块最高溢价率均降至不超15%。
不仅天津，近期青岛市自然资源和国土局发布公告，称7月30日青岛公示的第二批次集中出让的100宗地拍卖活动因故“终止”。
而大湾区惠州升级调控之后，原定于8月11日出让的金山新城巨无霸地块昨晚被紧急叫停，预计将完善房价地价联动等机制后重新出让。
另外，北京第二轮土拍，也将大概率延期；杭州第二批集中供地时间，从6月延到了7月；重庆从七月底延期到八九月份；沈阳也从八月份延期到时间待定；长沙第二轮土拍也推迟至8月，具体时间未定。
8月13日，上海也宣布第二批集中供地延期，公告推迟到9月发布...
截止到目前，土地计划出让“生变”的城市，已涉及北京、深圳、上海、重庆、青岛、天津、沈阳、惠州、长沙、杭州10城。
多个重点城市第二轮土拍连续延期，并非孤例，此举背后，是自然资源部的指导精神。
严格控制地块溢价，上限为15%，严格控制城市楼面地价新高。
︳来源：网传自然资源部指导精神
在8月6日，相关房企投拓人士就有说，深圳将对第二批集中供地集中出让的规则进行修改。
其核心，就是要控制土地竞拍的溢价率，防止过热的土地市场，传导到楼市，贯彻房住不炒的精神。
实际上，从今年3月份开始，4个一线城市和18个重点城市实施“两集中”土地供应新政，即集中发布出让公告、集中组织出让活动以来，各地出让规则，还是有完善、持续调控的空间。
︳来源：广州首轮集中供地
比如，杭州在首轮集中供应的57宗地块中，超3/4的地块30%的溢价封顶后竞自持成交，有的地块自持比例甚至高达40%。
而广州好几宗地块封顶摇号，其中黄陂地块竟然吸引了320组竞买人到场摇号，光是保证金就有1300亿。
土地市场热度不减，并不利于稳楼市的预期。
反观上海，在首轮集中供地中，就设置了详细的详细的土拍规则，避免出现高溢价地块的出现。
其一，上海在首轮集中供地中，设置了溢价10%的“价格天花板”。
其二：限房价，实行地价和房价联动的价格制度，竞价方式为“举牌竞价+一次性书面报价”。
具体来说，就是开发商先举牌竞价，如未达到中止价（可理解为熔断价），按照价高者得；如果达到中止价，交易转入一次性书面报价。
这个一次性书面报价，不能超过最高报价，且最接近各家报价平均价的开发商取胜。
联动房价，熔断地价，非价高者得，这让上海首轮集中供地趋于理性。
55宗地集中出让，总成交金额850亿，整体溢价仅为3%。
而地价联动房价，非价高者得，也给开发商留足的足够的利润空间，避免未来商品房交付时，质量和品质大大缩水，符合市场规律。
毕竟，地价就是房价的重要组成部分，地价高地本身就绝对了未来的房价。
一般来说，未来的销售价格能比楼面地价高出1倍基本就能实现盈利。
我们回顾一下，上一轮广州集中供地，42宗地块中，有8宗地块溢价率超过40%，6宗地块达到45%。
这些地块，主要分布在黄埔黄陂、知识城；番禺创新城，白云金沙洲、番禺桥南、新塘、朱村等板块。
开发商热度不减，房企上涨预期也会承压，所以接下来广州等热点城市还会升级土拍规则控制市场热度，减轻地价变动对房价上涨的推力，维护土地市场健康发展。
尤其是现在市场严格执行限价的背景之下，如果地价过高，房企利润空间受到挤压，那么卖毛坯或者装修减配会越来越多，不利于行业发展。
所以，接下来广州土地集中出让还会有几个调整方向：
其一：限地价、竞自持、设置溢价率天花板、，一次性书面报价等。
其二：限房价，房价与地价联动，双限之下，把控房屋品质。
当然，最终的细则要是要等第二批集中供地出让公告，不过大方向控制溢价率肯定是没有错的。
未来，45%高溢价的地块将不会出现，配合预售证限价，进一步打掉市场预期，挤出泡沫。
而稳定的地价、可预估的成品房价格以及集中供地带来的项目集中上市推售，对购房者而言，买房将有更多选择空间。
所以，接下来的楼市，大家不妨等等第二批集中供地后，看看各区各版块是制定限价，限多少，再决定是否入市。
至于广州什么时候会公布第二批集中供地，还要等相关出让细则的敲定。
如果你对广州旧改政策有什么想说的，也可以预约8月19日（下周四）房产君的直播，到时候我们好好聊聊。