吵翻了！南北对流，实用率超95%还算不上好户型？
万万没想到，房产君的同事会因为“这个户型”好不好，而在办公室吵起来。
事情是这样的，金沙洲附近有一个全新盘，离荔湾直线约4公里，还是难得的“江景上车盘”，只需1/2荔湾价。
户型更是惊艳，全线N+1设计，建面约85㎡与95㎡的2+1房，实用率达到95%，建面约105㎡与125㎡的3+1房，更接近100%。
不少网友被地段与价格吸引，房产君也应要求去把这个名为美的·东樾湾的新盘扒了个遍☞回顾：什么？2字头买金沙洲江景房？走，踢馆去！
| 美的东樾湾示范区效果图
同事大鹏还决定趁本周六（9月11日）项目开放样板间去看看，岂料办公室的女人看完户型图后，却展开了激烈讨论。
白云张曼玉直言，没想到105㎡能有近100%实用率，同等面积多一个灵动空间，正好做书房或游戏室，加上南北对流，挺让人心动。
天河刘嘉玲却不同意，她对项目实用率提出了怀疑，又认为实用率高不代表户型实用，像灵动空间，总觉得是硬凹多一个房。
这时，正在吃瓜的房产君被老板逮住了。
“不是说这个盘售楼处没开，就有3000组客户意向登记吗？不如你测评一下户型，解答大家的疑问吧。”
好户型岂能口说无凭，综合明源地产研究院等机构调查，买家对户型高度敏感的地方，主要集中通风采光、功能分区，以及客厅、餐厅、主卧、客卧、卫生间、厨房六大功能间尺度。
据此，房产君归纳出15~16项基础指标，每一项最高分5分，分数越高越接近好户型。
准备好了吗？深度户型测评，开始！
| 项目经得起测评吗？（图源视觉中国，已授权）
建面约105㎡3+1房
先看同事大鹏心水的建面约105㎡3+1房，这也是被诸多想一步到位的买家问爆的户型。
那么，这个户型得分如何呢？不妨从通风采光、各功能间尺度以及功能分区三大维度分析。
▶通风采光
优势：四开间朝南、南北对流
整个户型的兴奋点在于四开间朝南，阳光能够更大尺度洒进室内，客餐厅南北面都有窗，中间无阻隔，清风能穿堂而过，真正南北通透。
| 建面约105㎡3+1房户型图
户型窗地比为26%，达到中等偏上的尺度，所以每一个独立空间都有窗户，明厅、明卧、明厨、明卫。
▶户型尺度
优势：客餐厅与主卧够气派
先解释一下，为什么建面约105㎡3+1房实用率能接近100%。
答案是它合理采用了多飘窗+双阳台设计，增加许多拓展空间，光阳台就有一半赠送，大大提升了户型的实用面积。
这个优良传统也体现在美的·东樾湾其他户型上。
| 上述尺寸仅供参考，具体以商品房买卖合同为准
逆天实用率下，给了每一处功能间更多的发挥空间，尤其是一体化的客餐厅，面积超28㎡，气派程度媲美建面约110㎡~120㎡中大户型。
主卧配备独立卫生间，私密性强之余，开间达到约3.3米，进深超4米，足够放下1米8*2米双人床，一个深60厘米衣橱与两个床头柜，乃至一张书桌，都游刃有余。
| 主卧示意（来源视觉中国，已授权）
U形设计的厨房同样值得表扬，“取-洗-切-炒”一气呵成，一扇大大的窗又正对操作台，采光充足，还有利于通风换气。
有限的面积下，两个次卧的开间仍保持约2.8~2.9米的合理范围，儿童房容纳1米5床、书桌与衣柜的同时，更添270°环幕落地窗，增强了空间感。
灵动空间约6.2㎡，做卧室会偏小，但接近舒适型住宅书房的尺度，更适合改造成兴趣间。
▶功能分区
优势：下厨动线短而方便
功能分区上，户型动静分区明确，动线清晰，配得上一个“好”字。
特别是餐厅与厨房相邻，下厨动线短而方便，妈妈炒完菜，转身即可端到餐桌上。
美中不足是，作为静区的灵动空间，设计在入门处，居家动线与来客动线稍有重叠，与动区直接相邻的静区大于2个，对休息有一定干扰。
▶总评分：较优
总体而言，建面约105㎡3+1房均衡性较高，16项指标中有13项拿到4分以上的高分，首次置业、改善置换优选。
建面约125㎡3+1房
建面约125㎡3+1房可以说是建面约105㎡的进阶版，同样是3+1房，总价提高约几十万即可入手。
| 上述尺寸仅供参考，具体以商品房买卖合同为准
▶户型尺度
优势：约7.1米大阳台，预留西厨空间
整个户型客餐厅令人印象深刻，其空间能够与市场上一些130㎡以上的大户型掰手腕。
有意思的是，厨房到餐厅留下了一处空间，打造成吧台或者西厨，美味又多了一份。
约7.1米宽境阳台，比一辆劳斯莱斯库里南还要长（约5.3米），一家人喝茶、聊天、烧烤……玩转花样生活。
| 大阳台（示意图来源视觉中国，已授权）
主卧尺度同样一流，注意衣橱的空间，稍加改造，完全可以实现步入式衣帽间，尽情剁手吧，这里有的是收藏你漂亮礼服、精致首饰的地方。
另外，入户玄关的增加，巧妙地升级了房子的私密性，同时灵动空间面积提升至约8.4㎡，足够改造成卧室。
非要提出改进意见的话，儿童房进深再优化一下的话，1.5米床与衣柜之间的距离会更松动。
▶总评分：优秀
从测评结果看，16项硬指标，7项目满分，6项拿到4分，各方面产品力之强，堪称“六边形战士”！
建面约85㎡2+1房
说了那么多改善类产品，有没有适合首次买家的“上车之选”啊？
当然！美的·东樾湾特地为广州的年轻白领准备了建面约85㎡与95㎡2+1房，面积变小了，产品力仍是一流。
| 上述尺寸仅供参考，具体以商品房买卖合同为准
▶通风采光
优势：朝南采光面近9米
客厅、主卧与次卧三面宽朝南，全明、全开窗，采光面接近9米，这在入门级产品中格外难得。
▶户型尺度
优势：私享独立奢华主套
令房产君惊讶的是，主卧超过18㎡，比市面上一些90多㎡三房还要阔绰、尊贵，还自带能独立采光的卫生间，提升二人世界的生活质感。
次卧与灵动空间的面积调整至中等水平，后者可作书房或卧室，一家三口居住，或三代同堂暂住均可轻松切换。
▶功能分区
优势：动线设计细节讲究
户型动静分区更合理，主卧与次卧比邻，方便父母起夜照顾孩子；灵动空间紧邻公共卫生间，长辈暂住带娃时，减少起床行走距离。
▶总评分：较优
15项指标得分，绝大部分表现超出刚需产品范畴，让你提前享受进阶人生，美的在小户型上的把控力，值得点赞。
建面约95㎡2+1房
资金有限，又想追求更大空间感的话，不妨看看建面约95㎡2+1房。
| 上述尺寸仅供参考，具体以商品房买卖合同为准
▶户型尺度
优势：从客厅到阳台，难得宽境享受
与建面约85㎡产品相比，朝向与空间尺度均有所升级，尤其是客厅开间，达到约4.1米，竟与美的·东樾湾125㎡3+1房的客厅开间几乎同宽。
如此一来，餐客厅更宽阔透亮，尺度不凡，一家人尽享天伦。
约6米景观阳台，横跨客厅与次卧，把美景送进家人休息放松的空间。
喜欢健身的家庭，还能取阳台一角放跑步机健身用品，无论晴雨昼夜均可享健康人生。
▶总评分：优秀
总体而言，建面约95㎡2+1房胜在品质感更强，虽然没有大户型的面积，却能让你有一种人生得意须尽欢“快”的愉悦。
楼盘概况：一手江景公园，一手市区繁华
看到这里，你是不是也有所心动？
如果你在市中心上班，或者是家住越秀、荔湾、海珠的老广，美的·东樾湾真的不容错过。
项目就在广佛交界的里水-金沙洲板块，与金沙洲只有一江之隔，自驾6公里又是荔湾滘口，坐上地铁5号线，一轨直达广州火车站、淘金、珠江新城。
当前，南海区建设大道工程已启动征地，未来可对接广佛大桥（在建），加上已开通的广州地铁6号线，在建的12号线等一众路网，穿梭广佛，掂过碌蔗（粤语，意指易如反掌）。
| 项目紧邻金沙洲，周边路网发达
更重要的是，美的·东樾湾又像kinde出奇蛋一样，一口气实现你诸多需求。
想要望江的写意人生？不必花费千万，项目东面就是珠江后航道，而且直线距离只有约300米，站在自家阳台即可拥揽约1公里长的江景。
| 项目实景
想要住在公园里的惬意？何须羡慕住在珠江公园、流花湖公园旁的富人，项目大手笔雕琢了三大公园，近3万㎡体量约等于三个二沙岛体育公园（约1万㎡）！
公园不仅绿意葱茏、无拘无束，澳大利亚国际大师IAPA更亲手执笔，让涌泉、瀑布、无边际泳池、儿童乐园、康体中心，融入到鸟语花香中。
仿佛开启一场沉浸式互动的“爱丽丝梦游仙境”。
想要随时能买买买的快乐？小区内自带约2000㎡商业街，吃喝玩乐购，下楼就能搞定。
还不够？公交车始末站就在家门口，平时上班通勤好方便，周末又是你到金沙洲血拼的“好伙伴”。
据悉，金沙洲已云集金铂天地、永旺梦乐城、万达等20多个商业体，房产君不相信这样都满足不了你。
孩子上学也很省心，小区内规划了15班幼儿园，出了家门就是校门，加上板块已汇聚旗峰小学、旗峰中学、石门中学等多所省市级学校，孩子天生与书香为伴。（注：能否入读，需以政府当年招生政策为准）
美的置业还为你准备了“更聪明的房子”，智能家居交标，打造全屋7大场景、18项智能化设备。
智能门窗、智能摄像头、家庭用水过滤系统、IOC可视化界面、移动式SOS报警器等高科技操作，为健康生活加分。
最后，广佛交界项目向来亲民，美的·东樾湾总价200多万住2+1房，不到300万，3+1房抱回家！
何不趁着本周六（9月11日），项目开放园景样板间，亲自去现场看看？也顺便验证一下，房产君的户型测评，到底在不在理。
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