今早， 央妈发了个降息大礼包。
连续20个月没变化的5年期LPR（房贷利率），终于降了，降5BP。
详情回顾👉🏻 ：大利好，刚刚，央妈宣布降息5个点
在房产君发布降息稿件之后，发现很多粉丝宝宝对降息落地，对房贷的影响不太清楚。
所以，我们第一时间找到广州房贷按揭专家：浅浅，针对大家的各种房贷问题 ，进行了直播在线解读。
一：新的LPR下来了，现在银行是不是要按4.6%这个新的LPR基点执行？主要分三种情况，如果已经买房，但是签了固定利率的，那LPR的调整就和你无关。如果已经签约，尚未放款的，那就执行新的利率；对于已经放款，且补签了挂钩LPR的买家，核心看重定价日。重定价日有两个，多数人是1月1日，所以这些人需要看2022年12月20日的LPR值，本次降息与他们无关，因为影响他们的是以后的LPR。不过今天降息后，后面连续几个月，甚至几年都可能不会加息，如果你的重定价日是1月20日到2月20日，那就能享受这一波降息的红利。举个例子，如果某一个客户，前不久买了房子，但是今天尚未放款，在1月21日到2月20日之间放款的，那就能享受降息红利。如果是2月20日之后放款，就看2月20日之后的LPR值。二：如果11月放款，12月LPR变了，我是不是要过一年才变，还是说1月1号之后就可以按新的利率来？以前有2种，可以选1月1号或者放款月，但现在新批的都是按放款月来做变化的，基本都有一年的周期。其实1月1号这个选项，多数是针对之前的存量转换的客户。对组合贷中的商业贷款部分有影响，公积金贷款部分是不变的。公积金贷款利率使用的是公积金的那套基准利率，不是LPR。四：同一套房子，贷款还没还完，可以继续让银行再贷300万么？例如之前买的是400万，现在值700万。这种二次贷款是可以的，但是房产持有人他得是做经营生产的才可以。就是说，你名下要有公司，换个说法就是抵押经营贷，而且贷来的钱只能用于经营生产用途。五：我的房贷1月5号审批通过，2月放款，那利率加点按1月还是2月？加点是以审批时候定下来的为准，就是出同贷书时候，上面说的加点，这个是不会变的。但LPR是以放款时候为准，每年都有一次重新定价的机会，所以，你2月放款就能享受新的LPR降息红利了。这个每个银行都不一样，现在首套房贷利率加点普遍是+100BP，按最新的4.6%的LPR，算下来就是5.6%左右。虽然各大行普遍都宣传首套+100BP，但是根据我和不同银行的沟通情况，这个是有名额限制的，一般优先优质客户，不是说所有人来都行。七：现在签房贷合同的话，选固定的好还是一年一变的好？现在都只能选一年一变的LPR了，只有之前存量客户，才有固定转LPR的选项。其实从实际还款来看，肯定是选一年一变的好，因为目前的利率水平还有回调空间。严格意义上来讲，不能这么说，只要是没过户之前，其实是可以转银行的。但是房子过户后，就没有办法转银行，就只能接受审批银行的房贷加点数。简单来说，只要没过户，就有反悔机会，可以和当前已经审批的银行沟通。如果银行比较缺业务的话，有可能会给你下调加点，要是不愿意的话，你还有机会转银行。但这个只有二手才可以，一手的话，开发商基本上是不会允许这么做的。九：我们签房贷按揭合同的时候，上面就会写明房贷加点是多少BP么？对，大家批同贷的时候，就会说明加多少BP ，这个是当时就定下来的。十：之前我买首套房，签约的1.1倍的房贷利率，有什么办法回到现在正常的利率么？这个粉丝说的房贷的1.1倍就是之前的基准利率上浮10%，等于+54BP。但LPR前的上浮10%的房贷利率，其实还是比现在的房贷利率低的，所以说，回到现在的利率，反而更高了，只能说可以但没必要。十一：我是去年广州+120BP的首套买家，当时的房贷利率太高了，现在有没有办法通过一些操作，降到普遍执行的首套+100BP的利率？房贷加点这个是调整不了的，除非说你一次性还完剩下的房贷，然后重新贷款，因为和银行签订的BP加点是固定不变的。之前有房贷转按揭这个还能操作，但广州房贷转按揭已经停了很久了。十二：外地有房，房贷已经还清了，广州无房，想在广州买房，利率按二套还是首套，首付给几成？十三：买房流水是按税前还是税后 ，还有年终奖，季度奖这些 算工资流水么？这个看银行，比如说，汇丰就是看税后的，中资行的话，会好些，可以参照你的公积金。奖金能不能算工资流水，这个看你的收入证明怎么开，一般含了就认。应该是工行，之前有一段时间工行是放宽了年龄限制，但最近就不太确定了。我们说的可以贷到75岁，并不是说客户75岁的时候可以申请贷款，而是说，你的贷款年限可以算到75岁。举个例子，就是50岁的时候，还能申请25年的贷款。十五：同一家银行，不同的网点，新房的房贷利率为什么不一样？其实二手的同一家银行，不同的支行贷款利率也会有差距，这个关乎支行的业务情况，以及本支行的房贷平均利率。因为对银行来说，还有一个本行内房贷平均利率考核线，如果支行本来的存量平均利率比较高，可能就会给客户放低点，因为不会拉低它的平均数。十六：现在各大银还查贷款人的流水么，或者说，查的严格么？这个会和工作、流水有相关，如果资质好，银行会稍微松一些。但还是会查首付款来源，父母给的款项就不会和之前一样查得那么严，就是说，基本不查父母的资金来源了。要是你的工资卡有和别人往来的大账目，肯定是要解释来源的，这个看不同银行，有些行，可能你1、2万都要解释钱的来源。建议大家尽量不要用工资卡进行和其他人进行复杂的资金往来，特别是转账数额大的，就尽量不要用工资卡了，工资卡就越单纯越好。这个硬要较真的话，是可以的，可能市场特别差的情况下，开发商会允许，但银行是不会接的，时间成本太高。非开发商合作银行不会为了你一笔新房按揭，去跑整个房管局的流程。因为接你的个案，等于后续出房产证，抵押登记，都要银行搞。十八：广州96个指导价的小区，现在贷款看指导价还是评估价？据我所知大部分银行还是要看指导价的，但允许有一定的浮动空间，目前商业银行，也只是非四大行可以按实际成交价(偏离指导价较大的情况)。之前我们也遇到不少购房的人，以为可以参照评估价来贷，然后跟别人贸然签了合同，后面处理相当麻烦。十九：工资流水不够2倍，差1000多，但收入证明可以开到2.2倍，这个会影响贷款么？基本影响不大，工资流水不是一定要100%是2倍及以上的。当然，也要看你的贷款数额，如果你的收入证明已经开到2万了，你有1.9万的工资流水，这影响不大，可以批的。定期往工资卡里面存现金，要存了不取的那种，连续半年以上就行了。但数额要符合逻辑，不要太离谱，假如你是一个普通职业，但是每个月存10万来做流水，这种肯定不行。好了，本次直播重点答疑就到这里了，要是大家对于广州房贷利率还有什么想了解的，欢迎预约2月10号晚上8点的直播，我们到时候一起聊聊。
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