历史要重演，房价又要涨？呸，别嗨！
好了，言归正传。近期，楼市暖风频吹，不断释放利好消息。就连郑州，一座省会城市，都发出了“救市”大招，大幅放开限购、限贷。
这一幕幕，是那么似曾相识，都说是历史在重复上演。那么，2022，买房时机真的来了？
我们以史为鉴，回顾上一轮楼市低谷到牛市的过程，再对比当下，或许能找到答案。
本轮楼市调控松绑，最标志性的事件是什么？
2021年12月15日央行降准！我们根据这条线来展开：
众所周知，降准与楼市有着密切的联系。提到降准，在很多人的观念里，降准就等于房价上涨。
自2011年12月以来，我国存款准备金率进入下行通道，至今已进行了18次降准。
我们统计了历次降准过后楼市的变化情况，因为网签有延迟，选取数据为降准后3个月。
18次降准，只有6次降准后，广州楼市出现了量价齐升的情况；有10次降准过后，房价出现上涨；有12次降准过后，网签量攀升。
这张图，可以很明确看出，降准，并不等于房价上涨。
那为什么大家总是会认为，降准等于涨房价呢？我们分周期来看：
在2019年之前，降准过后，大概率是会迎来房价上涨的，网签量也是跟着攀升的。
于是，大家便有了，降准可以刺激楼市进入牛市的错觉。
但是，2019年之后的降准，只刺激了网签量，对房价的影响不大，甚至还下跌了。
降准，不是影响房价上涨的关键因素
2019年之前的楼市发生了什么？
上一轮牛市，主要是在2015年启动的。经过了2014年市场的低迷，2015-2018年，高层进行了多轮的降准、降息、降首付等降低购房成本的政策推动。
尤其是2015年，5次下调基准利率，从年初的5.9%，下调至4.9%，房贷利率还可以在此基础上打折，有银行甚至可低至4.165%，信贷政策可以说极为宽松，各地又纷纷放松限购。
开发商向银行借钱容易，买地催生出一个个地王，然后周边的二手房价随之攀升，最终导致大众对房价上涨预期强烈。
2017-2018年各大城市又纷纷开启了抢人大战模式。
于是，楼市就如同打了鸡血一般被激活，特别是一二线以及部分热点城市，基本实现了一轮猛涨，造成了一轮大牛市。
但是从2019年开始，信贷的口子逐步收缩，房贷利率由基准利率改为LPR，首套房贷利率不能低于LPR。
LPR实行至今，下调了4次，共计下调了0.25%。
2020年，三道红线出台，限制了开发商融资。
2021年，开发商融资困难，新房限价，二手房指导价，限售，LPR加点值居高不下，银行还严查购房首付款来源，放贷速度慢，信贷政策进一步收紧。
楼市也进入了横盘期。
所以，降准只是提供了一个货币宽松的背景，但它不是决定房价是否上涨的关键因素，还需要结合当时的房贷利率、限购限贷情况而定。
降准过后政策持续宽松，市场筑底
那么，2022年的楼市，又将如何发展？
降准之前，高层不断放话，要因城施策促进房地产业良性循环和健康发展。
2021年12月15日，央行降准。
紧随而来的是降息，2022年1月20日，5年期LPR时隔20个月后，下调了0.5%。
两剂猛药下去，效果出来了。
房价下跌的城市数量开始减少，广州房价更是在连降5个月后，首次止跌。
但我们注意到，1月份的成交量并没有跟着上涨，反而下跌了。
于是，为了去库存，陆陆续续有城市放松了调控政策。
据不完全统计，2022年至今，全国已有十几个城市提及房贷微调政策。但基本都是商业贷款的首套+公积金政策，力度有限。
3月1日，郑州发出的19条楼市调控措施，力度之大，被誉为打响“楼市松绑”的第一枪。
郑州是国家中心城市、中部重点城市和强省会城市，其一举一动对全国都将产生不小的影响。
因此，不少机构预计3月可能会有更多的一二线城市出台稳定楼市的政策，政策宽松趋势明显。
与此同时，信贷口子也在不断放松。
降息过后，房贷利率开始下调，放贷速度加快，首付资金来源也不再严查。
降准、降息、降首付、限购限贷松绑，这一幕幕熟悉的操作，是不是如同2015年一般？
从目前来看，政策已经见底，2022年1-2季度市场底部有望加快出现，在众多利好之下，刚需可以择机进场了。
但这不意味着历史会重复上演，时代变了，房地产的角色也在变。
买房致富的时代，终将成为过去
本轮调控松绑，并不意味着房价就会上涨。
第一、政策刺激力度不够大
就目前的政策而言，无论是央行的降息，还是各地的松绑政策，都没有上一轮楼市来的猛烈。
第二、居民杠杆率创新高
居民杠杆率=居民贷款总金额/居民存款总金额，是衡量居民购买力的重要指标。
2015年，我国居民杠杆率为37%，2021年已经高达72%。
从2019年主要城市居民杠杆率来看，杠杆率高的城市，都是房地产的热点城市，包括广州，杠杆率高达80.86%。
来源：@刘晓博说财经
这意味着这些城市的居民存款远低于贷款，购买力已经被透支，房价风险比较高，断供风险也比较高。
第三、人口基本盘巨变
2021年全国净增人口只有48万左右，创下了近60年来的历史新低！
以前因为我们人口众多需求量大，给楼市发展房价上涨提供了强大的支撑力。
但随着新增人口的持续下滑，人口红利正在逐渐消失，购买力也将减少，房价的涨幅也将会受到一定的影响。
第四、房住不炒是国策
在共同富裕下，买房致富的道路将会受到各种限制，别忘了还有即将到来的房地产税试点。
房住不炒是国策，房地产将回归到民生行业，暴利时代已经成为过去。
当下，楼市维稳，才是重中之重。
最后，告诉大家一件事，本周四，二娃会带着同事去踩盘黄埔多个网红盘，也会进行直播，大家如果关注黄埔楼市的话，一定要记得“预约”直播。