新力退场，新塘别墅盘复工？我们潜入了工地…
新力悄悄地把广州的豪宅项目处理了。
近日，市场传闻“新力·海洲石悦”已经重新复工，并且披上了马甲“山水·合悦”，消息背后的新操盘方是信达，前任操盘开发商新力已经撤出了项目。
值得一提的是，上市平台新力控股并没有发出相关的公告。
房产君为此向中介咨询，后者称：“项目已经确定由信达接手，而原本的开发商新力由于资金问题已经不再参与。”
此外，项目原本的地主海石将会继续持有权益，多方正在签署文件和调整过程中。
他表示：“项目原本资方就是信达，新力更多扮演了一个操盘者的角色。”
截图来自企查查
从工商信息入手，项目开发商为广州荣和房地产有限公司，从项目股权上已经完全不见了新力的踪影，只剩下海石和信达。
为此，房产君决定跑一趟新塘的陈家林，看看这个高端别墅盘，更换东家后有何变化。
一大早，房产君迫不及待从公司出发前往项目现场。
我们选择了沈海高速—京港澳高速的路线，全程不超过一小时，也没有遭遇堵车的情况，假如正常下班晚高峰时段应该要堵上一段时间。
不过，房产君发现另一边前往珠江新城市区方向，也就是常规上班方向的车流在科学城路段会逐渐开始塞车，而在前半段新塘—科学城阶段的运行基本顺畅。
截图来自百度地图
到达项目现场后，发现场工地似乎仍然没有正常施工，只有少量工人在值班，全程没有运送建筑材料的货车进出，显得异常安静。
图拍摄于2022年3月
然而，在去年10月份的领导留言板上，便有购房者提出质疑“项目已经停工长达一年”，而项目方使用的理由依然是“更换总包”。
截图来自领导留言板
房产君围着项目兜了一圈后发现，项目似乎还未完全改变，实际上还有不少新力的影子。在工地门口也还有新力的牌子仍未拆除。
图拍摄于2022年3月
有传闻透露项目最后有可能会由中建四局作为施工方进行建设，而我们也发现中建四局已经入场。
图拍摄于2022年3月
关于信达和新力在广州实际上还有一段往事。
新力在清远项目“龙湾”的开发商为清远天河房地产有限公司，另一大股东就是信达，后者作为资方一起开发了龙湾项目。
对于接盘方信达来说，最近在广州的动作也不小。
信达还潜入了中铁建在黄陂的项目，目前已经更名为了中铁建信达花语天宸，目前已经准备入市。
值得注意的是，信达此前在广州自主操盘的项目信达珺悦蓝庭的销售表现和市场反馈也并不理想。
我们再来看看项目本身。
新力·海石洲悦是新力在大湾区最重要的作品，也是新力高端的洲悦系产品第一次进入一线城市。
为此，新力确实倾注了很大的心血，从项目的设计到规划，新力都重新修改了一遍。
在新力介入前，项目计划由43栋33层和6栋34层的高层洋房组成，总户数6308户。
随后，新力决定用别墅取代高层，并进入高端别墅市场，项目预计共推出1870户，其中别墅666户，高层1204户。
图拍摄于2022年3月
走进售楼处，项目停摆期间的基本服务和环境护理依旧到位，有在门口迎宾的销售以及安保，也可以看到有工人维护环境和设施。
这个号称造价1个亿的售楼处也的确漂亮。（这个售楼处还拿了一些设计奖）
碰巧广州迎来久违的大晴天，上几张图给大家感受感受。
图拍摄于2022年3月
在完成销售任务后，售楼处将会被改造为业主的会所。
据悉，项目会所旁的一期已经在2020年末售罄，一期一共卖出了79户，新力官宣的均价约为4.5万/平方米，货值约5亿元，为售价在650-700万的户型。
对于一个坐落在新塘的豪宅别墅产品来说，“首开售罄”（出自新力官微）的成绩称得上优秀。
受到新力的影响，项目一期的交付大概率是不能如期交付，而目前在售的项目预期于明年中旬交付。
目前，项目仍然在售的产品为二期产品双拼别墅，建筑面积155平方米，实用面积450平方米，总价大约在700-750万之间，计算下来单价大约在4.5-4.8万/平方米。
项目周边有代表性的凤凰城别墅项目二手房报价大约在4-5.5万/平方米之间。
项目中介也无奈地表示：“去年新力资金链出问题后，项目的销售节奏也有很大影响。”
PS.高层住宅在短期内推出的可能性不大。
关于在新力撤出后的物业问题，中介方面表示物业将继续由新力服务提供，每月物业费大约在5元/平方米内，还是对标洲悦系产品。
图为新力海石洲悦规划图示意
项目有几个值得吐槽的点。
1. 这个地块前身是增城新塘新墩南安村项目，早在1993年便已经推出，按照70年产权计算，如今仅剩下42年产权。
2. 项目一期的马路对面就是不利因素，且望过去一览无余，介意的童鞋请要考虑！
新力也在尽力补救，在规划项目时特意将一期项目全部设计为南向。
3. 项目的周边配套商业项目还不够多，可能更多要蹭凤凰城的成熟社区配套。
房产君实地考察后觉得周边还是比较平淡的，说好听点是居住环境好，说人话是距离最近的中型商业体万达广场（南岗、新塘）至少都有5公里。
截图来自百度地图
还有一点，项目的公共交通情况不太理想，更适合有车的买家。
一声叹息，最近油价都破8了。
如果你是一位在越秀、珠江新城周边上班的无车人士，这个项目很可能就不在你的涉猎范围。
项目距离最近的地铁沙村站直线距离都接近4KM，而且传闻中的28号线虽然有陈家林站在附近，但按照规划最快也要2029年才落成。
截图来自百度地图
最后，房产君想和大家聊聊新力的问题，以及在房企暴雷后留下的一地鸡毛。
过去，新力的产品在业内的口碑一直不错（特指已交付的项目和物业）。
老板张园林对于产品品质一直有比较高的追求，所以新力在快周转做大规模和保持产品质量实际上是矛盾的。
成立不足10年，在资本方面较为薄弱的新力也只能选择小股操盘的合作模式进行扩张。
2017年，新力接连拿下南沙、花都、肇庆、清远等地一共7宗地块，想在大湾区施展一番拳脚。
想搞事的新力在广州举办了首场品牌发布会，多个项目集体亮相，并喊出口号“给广州一点新力”。
刚刚进入广州2年，在2019年前一个项目都还没完成交付的新力看上了一个大型旧改，也就是“新力海石洲悦”。
当时项目宣称投资额是多少？传闻高达196亿。
虽然这个数字并不是一次性投入，但对快周转要求很高的新力来说已经是一笔巨款。
新力为此也是做了很多的准备，甚至还推出了首期79位业主的专栏“洲悦的79位邻居”。
截图来自新力广州公众号
房企要想在大湾区活得好，城市更新是一个躲不开的命题，但绝不是生存型选择题，例如滨江进入深圳的旧改项目就被合作方坑了，导致坏账计提了7亿亏损。
摆在很多房企面前的一道难题是，招拍挂赚不到钱，但是做旧改容易藏雷，对房企的操盘和资金能力考验很大。
有房企的人曾经告诉房产君，大湾区市场很优质，但对外来者来说，地价太高，利润空间有限，一些外来房企甚至是亏本赚吆喝，就是为了熟悉当地市场。
对新力来说，步子大了,容易扯着蛋。
资金链断裂的新力彻底躺平，是连带着购房人一起的躺平。
房企暴雷的一粒沙是落在准业主身上的一座山。
大家觉得信达接手后还能买吗？买别墅，大家最看重什么呢？
下周四，不妨来房产君的直播间，我们一起来聊聊。