佛山限购松绑，有人哭，有人笑…
佛山急了，昨晚深夜发出重磅消息，放开限购！
这分明是在抢广州客的节奏啊！
佛山放开限购后，对广州哪些区域影响最大？
增城、黄埔、南沙、番禺、海珠、荔湾，皆在射程范围之内。
广佛楼市唇齿相依
有一种说法，佛山的房价，是由广州客决定的。
我们查找了一些数据：
2017年上半年，广州客在佛山购买的新房超2万套，占比37%。（数据来源：经纬找房）
2018年，佛山非限购区，广州买房客占比已达6-7成。（数据来源：南方都市报）
2021年上半年，佛山购房客户中，广州客占比17.5%。（来源：乐有家、佛山中原）
这些数据都表明，佛山市场存在着大量的广州客。
以佛山的房价天花板千灯湖为例，2010年的房价在7000+元/㎡，如今均价3万+元/㎡，个别优质项目如保利天悦，单价已突破7万元/㎡。
而支撑千灯湖房价上涨的基础，就是络绎不绝的广州客，其他临广板块也是如此。
广州各区买家喜爱的板块也各有不同
今年初，二娃调研佛山楼市的时候就发现，去年涨势凶猛的北滘新城、三山新城，基本上广州客占了一半以上。
其中，番禺买家，偏爱置业顺德陈村、北滘新城；而海珠、荔湾的买家，则更青睐三山新城。
这三个板块都是与广州联系密切的临广板块。
顺德陈村，与番禺隔河相望、一衣带水，随着7号线西延段即将通车，番禺跟顺德的联系也将更加紧密。
三山新城是三龙湾里面的一个核心板块，也是唯一 一个同时接壤“番禺+荔湾”的临广板块。
此外还有平洲、金沙洲、黄岐、禅城奇槎、南海里水、大沥、桂城等临广板块，也都是广州客的热门选择。
佛山会抢走哪些广州客？
如今佛山放开限购，除了上述与佛山接壤的区域，佛山还能抢走哪些广州客？
1、无广州购房资格的买家
这类购房客原本的选择只有广州增城、从化，现在多了佛山。佛山满5年的二手房可以直接买，多少套都行。
我们从各自与广州中心区的通勤角度来分析，以增城新塘板块为例：
从新塘地铁站到珠江新城，耗时约54分钟。（来源：广州地铁）
从佛山千灯湖地铁站到珠江新城，耗时约50分钟。（来源：广州地铁）
而北滘新城，从美的大道站到大学城南站，试乘运行时间约49分钟（来源：广州日报），从大学城南站到珠江新城，耗时约26分钟（来源：广州地铁），两者相加大概75分钟。
从地铁通勤时间来看，佛山千灯湖和新塘，与广州中心区的距离相当。
但是增城楼市大家也清楚，行情不好的时候，最先跌倒。
两年前，增城新塘和佛山千灯湖的房价，都在2字头。如今千灯湖的房价，已经成为了佛山房价的天花板，而增城有些楼盘售价跌至拿地价。
从配套上来看，千灯湖是新的佛山CBD，配套更为成熟丰富。
追求房产保值又无广州购房资格的买家，选择千灯湖的几率更高。
2、预算有限的刚需买家
广州中心区的房价始终坚挺，新推出的楼盘价格一个比一个高，例如荔湾的广钢新项目，中海保利朗阅，吹风要卖7.5万元/㎡；海珠的中海蚝壳洲项目，吹风10万+元/㎡。
对于海珠、荔湾预算有限的买家而言，同样的预算，在佛山可以买到更大的房子，不香吗？
而且相对于增城、南沙、黄埔等外围区，佛山的广府文化味更浓厚，很多老广对佛山更有认同感。
另外，制约着广佛两地发展不便的交通要道，也在逐步改善。发展势头正猛的三山新城将全面打通与广州的任督二脉，接入广州南、海珠、广钢等核心板块。
海珠湾隧道示意图
在建的海珠湾隧道，建成后将使中心城区至广州南站车程缩短至15分钟，极大程度地缩短三龙湾南海片区与广州中心城区距离。
玉兰路—港口路过江通道示意图
进入前期准备工作的玉兰路—港口路过江通道，建成后将打破广钢新城和三山新城之间缺乏免费直接的交通性连接干道的现状。
这些都是广州客置业佛山临广板块的利好因素。
3、投资客
随着中心区的房源稀缺、房价越来越高，广州的黄埔、南沙成为了众多投资客的目标。
据克而瑞监测，人才政策收紧前，南沙置业客群有48%来自外地。
而人才政策收紧后，南沙客户流失严重，成交热度大幅下滑，投资需求受到明显抑制，外地客群立刻降至27%。
如今，佛山放开限购，自然又会有一部分投资客，将目光从黄埔、南沙投向了佛山。
毕竟现在老黄埔、科学城的标杆项目，房价已经去到5万+元/㎡，南沙横沥新盘也要3.6万元/㎡，还需要购房名额。都是投资，同样具有发展潜力、均价3万+元/㎡的佛山千灯湖，不更香吗？
广州的政策会调整吗？
佛山放开限购，虽说有抢广州客的嫌疑，但也有积极的影响。
广佛楼市向来联系紧密，佛山抢客，广州会出台相关政策抢回来吗？
也就是说在一定程度上，增加了大众对广州调控政策放松的预期，进而担心房价“企稳反弹”，部分广州买家，可能观望情绪会减弱。
假如广州要放松调控，会从哪方面入手？
我们对比其他城市，对广州当前的楼市政策宽松程度，做了一个分类，整体的政策，是比较严格的。
近日坊间有传闻，南沙会放开人才限购的政策，我们分析一下可信度有多高：
除了广州市人才绿卡，目前只有南沙、番禺、白云、花都四区专门制定了各区的人才购房政策。
其中，南沙人才卡的条件最严格，分为以下几种：
●南沙高端领军人才中持A、B、C证的人员
●广州市认定的高层次人才
●领取广州人才绿卡的人才
●持来华工作许可证A证的外国人才
●海外高层次留学人才
●高管人才、骨干人才
●获得副高以上专业技术职称的人才
●获得高级技术职业资格（高级技师）的人才
而根据广州市统计局公布的数据，2021年南沙户籍人口全市垫底51.75万人，常住人口90.04万人，也只比从化多。
虽然今年4月份的核酸记录显示，南沙全区有1000789人，但人口密度还是不够高。
另一方面，广州市统计局发表的《基于人口结构特征的消费品市场发展政策建议研究》提到：
广州的城市人口仍有较大的发展空间，城市人口容量未达到饱和。未来，应着力落实落细人才引进政策。
截图来源：广州市统计局
从这两方面来说，如果广州要放松调控政策，很有可能从人才购房政策出发，而南沙是最有可能落实的一个区。
不过，佛山放开限购后，如果有部分楼盘突击涨价成风，有可能影响到广州对于放松政策调控的风险评估，从而变得更加谨慎。那么大家对于政策放松的预期将遥遥无期。
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