年初，排队去买房，如今，排队去站岗！
昨天，二娃不是写了一篇文章预告说，我要去佛山踩盘调研楼市行情吗？
这不，今天一大早，我就拉上了园长和从化曾志伟，一起来到了佛山的北滘新城。
为什么，第一站二娃要看北滘新城呢？
害，还不是因为它房价波动大，下半年降价猛！最符合我这次调研的主题嘛☞：曾经涨得最猛的板块，为啥现在裸泳了？
不信，咱们先来听听佛山业内朋友，都是如何评价北滘新城今年楼市行情的！
在佛山干了8年中介的@大波霸 观点：
“北滘、陈村这两个都是跳水王，去年行情好的时候，跟着千灯湖涨了不少，下半年开始，行情变差，房价又大跳水，有的楼盘跌了5000-7000元/㎡，现在已经回到了2021年年初时的价格了”。
◆ 二娃和大波霸的部分聊天截图
佛山资深媒体人@小白兔 观点：
“哎，北滘啊，今年很多投资客都被水进去了。这个板块吧，我觉得自住可以，但投资就不要了吧......”
◆ 二娃和小白兔的部分聊天截图
你们说，在听完他们这样的评论后，换做是你，你会不好奇？
所以啊，二娃当然要先去看看这个板块啦！
北滘在哪儿？北滘新城又在哪儿？
不过，在聊这个板块之前，二娃得先普及一下基础知识，那就是：北滘在哪儿？北滘新城又在哪儿？
话不多说，咱们先看2张图！
从上图可以知道，佛山市是由顺德、禅城、南海、三水、高明等5个区组成。
而每个区呢，里面又包含无数个镇。北滘，就属于顺德区里最有钱的一个镇，紧靠广州番禺区。
至于，北滘新城嘛，你可以理解为，它是北滘镇重点发展的一个板块。具体地域划分，详见下图。
可以发现，其实，整个北滘新城里面，目前在售的新盘并不多。
其中，比较有代表性的项目，也就是合景天銮、中海悦林熙岸、金地翠园、美的云悦江山、绿城顺德杨柳郡等五个楼盘。
2021上半年，北滘新城房价一路狂飙
据二娃多方渠道了解到，2021年上半年，北滘新城的房价，跟着千灯湖和三山新城的脚步，一路狂飙，犹如一匹脱缰的野马。
3月份的时候，有盘一周内竟调价2次，每次去问价格时，得到的回答都不一样。
呐~下面就是房产君的弟弟@功夫房产，在2021年4月1日统计到的价格表：
不难发现，北滘新城这5个楼盘，短短一个月的时间，就普涨了约2000元/平米。
若按100㎡来算，这就相当于一个月总价高了约20万。
20万，或许对你来说不算很多，但对于月薪5000-6000元的人来说，那得辛辛苦苦工作3年呐！
而北滘新城房价最高的时候，平均水平都在2.7-2.8万/㎡左右，个别楼盘的大户型单位，最高售价3.5万/㎡！
当时，有中介坦言“我3月去旅游完回来，只上了半个月的班，就开了6单！全国各地来的投资客，买房真的好爽快！”
可以预见，当时的北滘新城，楼市到底有多疯狂！
◆ 2021年，3月下旬，北滘新城楼盘周末人气
2021下半年，北滘新城房价跌成狗
楼市风云，变幻莫测。
可能谁都没想到，上半年火得一塌糊涂的北滘新城，到了下半年，完全“软”了。
房价犹如坐过山车一样，从最高点，又掉到了最低点，大起大落让业主直呼“心脏受不了”。
那些，曾经鼓吹北滘新城的楼市大V、自媒体，这时候也集体消失了。投资客也逐渐散场......
因为，很多楼盘都开始降价了！
比如，最高卖2.6-2.9万/㎡的合景天銮，12月，北向3房，已经降价到了1.8万/㎡起（需全款），按揭5成首付，仅2.1万/㎡。而南向也仅售2-2.3万/㎡。
降价幅度，可谓惊人！
◆ 销售信息截图
而绿城顺德杨柳郡呢，也从当初2.4-2.8万/㎡，降价到了2.3-2.4万/㎡。
当然，金地翠园、中海悦林熙岸、美的云悦江山等项目也没能逃脱，纷纷下调了售价。只是降价的幅度各不相同而已。
为何上半年疯涨，下半年狂跌？
看到这里，可能很多人会问：为什么北滘房价这么不坚挺，一会狂涨，一会儿狂跌？
在二娃看来，上半年北滘新城房价涨幅高的原因有三个：
1）大行情所致。毕竟，那时候深圳、广州、东莞很多城市都在涨价。而佛山的千灯湖、三山新城也接连涨价，这让很多人盯上了北滘新城这个潜力股。
2）外地客大量涌入，让市场急速升温。比如，当时好几个全国自媒体大V都在推北滘的楼盘，带粉丝前来团购（据说开发商给的佣金高）。
3）北滘自身资质挺不错，有蛮多可以拿来炒作的条件。比如，产业比较强。佛山仅有的2个世界500强企业，美的和碧桂园，都在北滘。板块又紧靠番禺，通勤交通很方便。此外，地铁7号线今年就能开通，直达广州南站，这能再次拉近佛山和广州的距离。
◆ 北滘新城航拍图
为什么，到了下半年，房价又跌得厉害呢？
同样，三个原因送给你！
1）也是因为大行情原因，毕竟下半年，深圳、广州、东莞全都降温了。加上国家的各种政策出来，让买房人都不太看好后市，观望情绪浓厚。
2）北滘外来客户，投资客户占比太高了。大家蜂拥而至的时候，可以快速炒高房价，这时候的房价呢，其实是虚高，站不稳。一旦遇到突发性的楼市政策出台，投资客集体退出时，这个现有的价格体系就容易崩塌。
所以，投资客扎堆的地方，大家买房一定要小心。
3）虽然北滘有两个世界500强企业，美的和碧桂园，但这两个500强，可和腾讯、阿里巴巴不一样。一个是做家电+地产的，一个就是单一做地产的。人员并不是全部集中在北滘，购买力是完全不同的。
4）北滘其实并不大，本地的有钱人有限，但新房供应却很多。本地的私企老板，要么是根本不缺房子，自己家有很多房子住，要么就是去买别墅豪宅，不一定就会买北滘，可能去买大良、千灯湖了呢？
◆ 北滘的房子，真的很多
现在，北滘新城还能入手不？
如果，你问我：二娃，北滘新城的房子，现在还能入手不？
我会告诉你：自住挺好的，投资就还是算了吧！
推荐买来自住的原因是：这里的城市界面还可以，也有名校（但学位好像不太够）。板块内，目前最好的楼盘售价也不超过3万/㎡，品质感真的很好，楼下就是地铁，住起来真的很舒服啊！比如今天我看过的中海悦林熙岸，是真的很喜欢啊！
◆ 踩盘偷拍的图
然后呢，7号线地铁开通后，可以直接坐地铁去广州上班，确实是一个不错的选择。
但是，为啥我不推荐买来投资呢？
一来是因为这里的价格，不算低，同样接近3万的价格，为啥我不买广州？比如知识城、南沙这些板块，难道不比北滘新城更有前景吗？
二来，这里的本地人都喜欢买大户型，4房为主，很少人买3房。所以，你投资的话，肯定得思考未来转手的问题。你为了节约成本，买个小3房吧，以后转手卖给谁？本地人不买，你卖给其他炒房客啊？逻辑明显说不走啊。
你说买个大4房吧（120-140㎡），花接近3万/㎡的单价入手，总价也就高了。这个价格，干嘛不去广州买个80多㎡，单价4-5万/㎡的小3房呢？升值潜力可能更加大。
◆ 北滘新城航拍图
另外，值得一提的是，今天二娃踩盘的时候发现，合景天銮、金地翠园、中海悦林熙岸、美的云悦江山等项目，价格又涨回去了一点了。
合景天銮，目前全款也要2.2万/㎡了（北向），整体单价回到了2.4-2.6万/㎡，最贵的139㎡大4房，要2.9万/㎡。
金地翠园呢，目前售价2.3-2.6万/㎡，仅剩15套房源。而中海悦林熙岸，3房要2.8-2.9万/㎡，大4房要2.9-3万/㎡。
美的云悦江山，1号楼最低2.5万/㎡，新加推的9号楼，要2.7-3万/㎡了。
◆ 美的云悦江山实景图
不知道大家认同我的观点吗？欢迎留言讨论！
哦，对了！明天晚上，二娃会和园长，还有功夫君一起直播，聊聊北滘新城、三山新城的楼市问题，大家感兴趣的，一定要记得“预约”直播啊！