买家哭晕！这里的房子，有毒吧！
哎呀，去佛山踩盘后，原本二娃计划写三篇市场稿的。一篇三山新城、一篇北滘新城、一篇陈村......
【北滘新城篇】回顾☞：年初，排队去买房，如今，排队去站岗！
【三山新城篇】回顾☞：呵呵...好贵的房价！好香的韭菜！
但后来，因为拖着一直没写，很多信息也就忘了。所以，我准备直接放弃这一篇，不写了。
但有人，却隔三差五来催更！一位是粉丝，一位是老板。
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见这形势，你们觉得这篇文章我还逃得掉吗？唉，我能怎么办？我也很绝望啊！
没办法，只能写咯！
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陈村的位置在哪里？
同样，在聊这个板块的楼市行情之前，大家必须要先搞清楚：陈村到底在哪里？
话不多说，来看一张图！
陈村，属于佛山顺德区北部三镇街之一（顺德北部三镇街包括：陈村、北滘、乐从），紧靠广州番禺区，也是佛山的限购区。
这个镇的产业，以发展花卉经济为主，我们可以叫她为：在广州路边卖花的姑娘。
二娃去陈村踩完盘，总体的感受是：陈村，陈村，emmm，城市界面就真的蛮村，没有北滘会“打扮”。
| 陈村的城市界面确实不太好看，二娃踩盘拍摄
为什么，我要去陈村调研踩盘？
说到这里，可能有人会问我：二娃，临广板块这么多，为啥你会选择去调研陈村？
嗯！这个问题问得好！二娃是个粗人，去调研一个板块通常只有两个原因：要么是房价上涨特别猛；要么是房价下跌的特别猛。
而陈村呢，不一样，它属于第三种：房价不仅涨得猛，它也跌得猛。
等等，别先急着反驳我，我这里特指的是陈村东部！
毕竟，陈村不算小，它分为：东部、中部和西部（详见下图）。
陈村东部：紧紧抱着广州的大腿，死都不肯放的那种！50%以上的房子，都是广州客买走的，投资客占比较多。房价也是陈村里面最贵的，目前2.4-3万/㎡。个别楼盘可能要3-4万/㎡，比如华润地王项目—华润顺德润府。
陈村中部：被东部和西部夹在中间，抱不了广州的大腿，也抱不了禅桂的大腿，位置有点尴尬，房子很难卖。
客群主要以陈村本地人为主，房价也是三个板块中最便宜的，目前个别楼盘还有1字头的价格。说白了，陈村中部的楼盘一般是捡漏，吃东部和西部剩下的客户。
比如，有些广州客看完陈村东部觉得太贵了，然后，可能会去陈村中部买。因此，这个板块的楼盘，价格战打得尤其激烈。
陈村西部：属于陈村里面距离广州最远的地方了，这里的楼盘，主打景观资源，抱不了广州的大腿，但可以抱禅桂、佛山新城的大腿。
这个板块广州客极少，约80%的客户是佛山本地人，自住改善客偏多，比如买不起千灯湖、佛山新城的人，就会来这里买房。
| 陈村西部楼盘，阳台对面就是佛山新城
上半年房价如烈火，下半年房价跌成狗
二娃踩盘了解到，陈村东部，目前在售的楼盘不算多，主要有华润顺德润府（待开盘）、新城盛悦之光、新希望悦珑湾、ICC碧桂园三龙汇（少量尾货清盘中）、荔园新天地、太平洋国际等楼盘。
比较有意思的是，这个板块的楼盘，2021年上半年，房价涨得特别猛，犹如烈火一般，但到了下半年，就开始阳痿了，房价又跌成了狗。
比如，碧桂园三龙汇，上半年最高的时候，有些户型卖到了3.5万/㎡，但下半年，同样的户型只卖3万/㎡左右。
| 2021年4月，ICC碧桂园三龙汇现场人气 （来源：功夫房产）
而新城盛悦之光、新希望悦珑湾的情况也差不多。2021年上半年，行情最好的时候，这两个盘稀缺户型，也卖到了3万/㎡出头。
但下半年，最好的户型也就2.5万/㎡左右，最差北向的户型甚至跌到了1字头。
| 新希望悦珑湾实景图，二娃拍摄
不过，二娃1月7日踩盘的时候发现，新城盛悦之光和新希望悦珑湾，又回调了1000-2000元/㎡。
目前整体均价卖到了2.4-2.7万/㎡。新城盛悦之光，之前最便宜的北向85㎡，也涨回到了2.2万/㎡。
| 售楼部，贴着1月1日涨价的宣传广告
陈村东部，房价为何如此不稳？
看到这儿，估计又有人要问了：为什么陈村东部板块，地段最好，最靠近广州，房价却最不稳呢？一会儿大涨，一会儿大跌的。
哈哈哈，如果要二娃用一句话来解释的话，那就是：陈村东部，成也广州，败也广州。
| 陈村航拍图，细鹏拍摄禁止转发
怎么解释这句话呢？
意思就是说，陈村东部房价上涨的“能源”，基本都来源于广州，广州的客户群体占比太大了，这会造成两种极端的现状出现。
1）广州牛市的时候：广州房价一路上涨，很多人买不起广州的房子，或者没有名额时，会第一时间考虑临广板块。随之，带动陈村的房价。
2）广州熊市的时候：广州房价开始回调，购房者观望情绪浓烈，这时候，别说临广板块的陈村房子没人买了，广州番禺的房子都卖不动。这时候，房价不跌才怪呢！
说人话就是：过度依赖别人的人，自己很难干大事！
针对这个观点，前段时间二娃还专门写了篇文章，叫做：广州客占50%以上的临广板块，谨慎买入！
当然，陈村东部下半年房价跌得厉害，还有一个原因是，很多开发商冲刺业绩，资金链紧张，急需回笼资金扩充现金流。所以，不得不降价。
为此，二娃给大家一句忠告：谨慎买入那些投资客扎堆，外地客占比超过50%的板块，因为，蝗风过后，将是一地鸡毛。
| 示意图，来源：公共图库
什么样的人，可以买陈村？
不过，陈村也不是不能买，我也并不是贬低这个板块的价值哈。
我去陈村看了5个盘，我个人觉得有些项目，性价比还真的不错。尤其适合那些在番禺上班，但是预算只有200多万的人。
比如，新城和新希望这两个盘（绝对不是广告哈），前者有2.2万/㎡的单位，后者有2.4万/㎡的户型，最贵的也就2.7万/㎡。对比广州番禺的一些盘，我觉得还是有可比性的。
一来，户型真的比广州很多盘做得好，实用率比较高，精装修，还送一些家私，比如衣柜，收纳柜这些。
二来，容积率不算高，300米处就是万达广场（在建中），而万达广场下面，就是广州地铁7号线和广佛环线的交汇站-陈村站。
地铁通车后，去番禺南站是非常方便的。而且，房价相比南站板块，也便宜了1万/㎡以上，我个人觉得还是有性价比的，买来自住保值是没毛病的，未来涨幅应该也还行。
最后，反问大家一句：价格差不多的情况下，你们会选北滘新城，还是陈村？
好了，陈村篇算是交完作业了，大家还有啥子问题，可以留言讨论。也可以“预约”我们直播，过年后，我们一起来聊聊楼市行情。