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2022年,广州楼市有什么期待?

房产君 广州房产 2023-02-24


如果要为2021年加一个定语,或许是“价值回归”。


随着年中调控风向的逆转,全年楼市走出了先高后低的走势,下半年,从项目到区域都经历了一场刻骨铭心的历练。


从全年的数据看,中心区与外围区域呈现明显的分水岭,以白云、海珠为代表的中心区成交量大涨。


海珠网签面积高达32.9万㎡,比2020年大增了74%;天河,受到供应不足的影响,虽然成交量略微下跌,整体的热度还是清晰可见;荔湾在广钢进入尾声阶段,依然保持9%的涨幅。



可以说,市场从来没有如此聚焦中心区。


从产品类别的表现看,豪宅成交也在井喷。


广州千万级以上一手住宅成交大涨了六成,同样的盛况也发生在北京、上海、深圳、杭州。


在二手市场上,广州的表现更是亮眼,一举成交2448套千万豪宅,同比上涨63%,在北上广深杭中涨幅最大。


可以说,一场豪宅风暴席卷了一线城市。



新周期下的胜利者


实际上,市场每一次重塑,都暗藏机会,当然,这需要前瞻性的智慧。


站在广州企业的视角,2021年,是里程碑的一年,百亿军团扩容,TOP30规模增长,各个维度的成交金额也创下了历史新高。


企业之间的竞争也出现从未有过的白热化,比如冠亚军之间的较量,季军宝座之争,看点十足。


在这当中,要问哪一家房企表现最为亮眼,房产君提名中海


先看几份成绩单:


2021年,在广州全口径销售金额的排上,中海一举杀入榜三,在权益金额排行上,位于榜四。



相比去年,中海更是可以用爆发来形容,销售金额猛增了111%


另外,中海还斩获了广州TOP10房企中,每平方价值最高的殊荣


这样的成绩,有多不容易?


细数中海去年广州主力在售项目,只有6个,不过是强劲对手的1/3,每一宗地都在招拍挂市场重金捧回,每一次拼的都是眼光和智慧。



中海出身于香港,天生携带“品质”基因,进入广州,更将豪宅的沉淀和经验带到了这里,所以,我们看到,凡是中海出品,总有着不凡的气质,标杆项目信手拈来。


但是,在广州这样一个务实的城市,要把品质与速度挂钩实在太难了,99%的企业只能二选其一。


中海的可贵之处,就是在坚持做自己的同时,将高品质的房子卖出了加速度,并且做到了“外来派”(总部不在广州)房企的NO.1。


2021年,是中海的高光时刻,也是行业的一次突破。


中海成功的秘籍


那么,中海到底为什么能够“登雲”?


风虽然是关键,但是更加考验企业的是,用什么样的姿势才能乘风而起。


中海做对的第一步,就是对主流地段的坚持。


海珠大热,一部分是因为中海,而中海的成功,也离不开海珠。


|位于珠江后航道的海珠 @广州房产 细鹏


中海与海珠,就像是一对孪生子,互相成就。


中指院数据显示,2021年,海珠全区销售金额大约280亿,而中海仅靠双子星中海观澜府+中海观雲府,就占据约100亿,用横扫海珠来形容也不为过。



海珠,真的是一个神奇的地方,它在中心五区中,实在太独特了。


天河之所以吸引大批新广的目光,本质上是因为天河是经济上的一哥,资产成长性可期。


但是老广们又有另外一套置业逻辑,比起概念,规划,他们更愿意抓住看得见的配套和生活上的烟火气,穿拖鞋下楼买一份萝卜牛杂,走路就能抵达最正宗的茶楼,这种纯正的广味生活,才是YYDS。


|纯正的广味生活 @广州房产 ricco


所以越秀海珠荔湾,只要有货,从来都不担心没有市场。


而海珠之所以特别,又因为它融合了成长空间与老城生活的两大可能性


成长性源自产业的升级,以及大规模的城市更新。


随着阿里、唯品会等互联网总部大楼的相继启用,以数字经济为主导的琶洲CBD时代已经轰然而至,与对岸的珠江新城金融、现代服务业总部经济各成体系,甚至,刚刚起步的琶洲,比珠江新城,未来存在更多的可能。


在城市更新方面,海珠也是中心区火车头,2021年,海珠旧改的招商金额为广州最大,砸下的资金越多,爆发的势能也就越大。


二来,海珠也是置业需求最为汹涌的中心区。


存量房,往往更能反映一个区域市场的热度。


来自中原的数据统计:2021年,海珠二手成交量全市第二位,在中心区,排第一位。



中原分析称,除了区域本身的购房人群,海珠也正在吸引越来越多的外区置业者。


这样的海珠,成为兵家必争之地,是必然的。最近两三年,中海、保利、越秀等一众房企都不惜砸下重金抢占机会。


所以,每一次土拍,几乎无一例外都迎来高潮,即便是2021年,市场明显降温,海珠仍然拍出多宗高价值地块,目前在广州地价TOP10排行榜上,已经强势占据6个席位,一骑绝尘。


对海珠先机的占领,中海又拔得头筹,短短三年多时间,连斩5宗地块,如果没有高瞻远瞩的思维,是不可能做到的。


其三,虽然踏准了市场大势,中海并没有单纯“看天吃饭”,而是选择不断创变。


深耕广州的29年,也是中海洞察市场的29年。


中海的一大创新,首先体现在户型设计的引领上。


如果说过去的中海,只是纯粹的理工生,奉行的是实用主义,但是从2019年开始,中海做了巨大的突破,拿出了极致户型、LDK一体化设计、L型大阳台、270°转角飘窗等一系列领先的设计。


除了玩转空间,也示范了更新潮的生活方式。


丨中海观澜府L型阳台实景图


毫不夸张地说,中海,为广州的房地产市场打造了样板,成为同行争相模仿的对象。


其次是对公区的巧妙设计,对生活理念的引领上。


家本来就是社区整体,在中海看来,社区配套不应是冰冷的设施,而是应该更好地为业主的精神服务。


所以,我们看到了一系列的IP,海宝农场、方舟客厅、海宝乐园......,将社交、亲子、艺术、文化、自然、健康等需求一网打尽,全新的体验感和满足感,让家的含义变得更加丰满。


|中海观雲府方舟客厅实景图


五子连发,2022年,中海的自我超越


2022年,属于中海与海珠的故事并没有结束,而是再掀高潮。


五子连发,中海海珠大年,彻底拉开了帷幕。



①改善当道,观雲府王牌户型,热门中心区的性价比王


在主城改善需求汹涌而至的时代,2022年,会有什么样的选择?


房产君认为,中海观雲府必须值得高看。


观雲府与南洲地铁站不过一路之隔,通过轨道,可以快速连通珠江新城、琶洲、广州南站,内通广州CBD,外联大湾区。


2022年,整个观雲府最压轴的作品——建面约164㎡大四房,将继续出击。




关于这个户型的亮点,房产君已经介绍过多次,通过户型图也一目了然。


约8.5米面宽的L型大阳台,约40㎡的奢华主卧,和270°转角飘窗,光是三大王牌设计,就足以封神。当然,标配的LDK一体化空间,也在这里发挥到了极致。


因为“中轴之上、海珠湾芯”的优越位置,该户型还坐拥极佳的视野,北望广州塔,南眺珠江,一席登雲。


该户型不仅在度上有足够的档次,而且同样面积段的产品,在天河、海珠只有少数机会总价约1150万起就能拿下,堪称中心区极具性价比的江景四房。


②中海观澔府,接棒观澜府,再次演绎江畔生活


观雲之后,是观澔。


作为全新府系定版之作——中海观澔府,让市场翘首以盼多时,其位于广纸-石溪板块,坐拥石溪村和南箕村两大城市更新利好,旁边还有正在建设的地铁10号线大干围站,板块天花板更高。


不过项目第一杀手锏不仅仅是南向江景,于中海而言,它是对观澜府江畔生活的接棒,于广州而言,更是难得一见的收藏级物业。


项目户型涵盖建面约89㎡三房、建面约119㎡四房、建面约126平方米四房,每一个户型都延续了中海的经典设计。


建面约119㎡四房,四开间朝南,坐拥约12米的视觉宽度,L型阳台的尺度也达到约6.9米。


|中海观澔府约126㎡四房户型图


建面约126㎡四房,则是王牌,5开间南向望江,270°IMAX江景视野,约20米的景观线将视野拉到满格。


其中主卧面积达到约25㎡,双向南向采光的同时,拥揽珠江景致,处处是生活进阶的满足感。


房产君获悉,项目有望在1月份正式入市,头啖汤的机会又怎能错过?


③中海江泰路项目,里系产品2.0升级版,甩出魔法三房


对市场而言,更具期待的莫过于两个全新项目,打头阵的是位于江泰路项目。


从位置上看,它将成为中海五大项目中最具烟火气息的一个。


|中海江泰路项目效果图


步行就能轻松前往江泰路地铁站,同时,项目作为中海里系产品2.0升级版,将以新潮、活力为主打,为海珠带来前所未有的魔法小三房,是安放主城情结的不二之选。


社区还配置精致商业mall,集艺术、人文与休闲于一体,通过自身的潮流打造,辐射至街道焕新,引领片区生活与环境越级。


④蚝壳洲项目,中海再次挑战高配住宅,户型面积或有惊喜


接下来,就是中海压轴出场的塔尖作品——蚝壳洲项目


南向一线江景,直接为项目定调。


早前,房产君剧透过项目产品定位,将以200㎡大平层为主,售价大概率不低,不过根据最新消息,在面积段上或许会有惊喜。


|中海蚝壳洲地块 一线临江 @广州房产细鹏


蚝壳洲项目同样配置独立商业,将与中海江泰里,再次上演“新潮与传统”的碰撞,共同营造“街区共融”的中海式的海珠生活。


⑤中海观澜府,不限购一线江景大平层,推出338㎡珠江行宫


第五个惊喜,来自大家最熟悉不过的中海观澜府。


中海观澜府·领寓占据整个项目最头牌位置,坐拥南向一线江景,产品为不限购大平层,建面约145-338㎡,和住宅大平层不同的是,其诠释的是不羁的生活态度,代表着自由、奔放。


|中海观澜府亲江实景图


为了满足更加奢华的享受,中海还创造性地将两个户型打通,推出建面约338㎡的珠江行宫。


亮点首先是巨幕的珠江视野,270°江景落地窗,江景岸线可达约35米;


客厅也更阔绰了,足足50㎡建面,涵盖18㎡私家宴会厅,尽显商务社交体面感;


主套更是拥有五星级的享受,同样270°环幕视野,配置独立书房以及衣帽间,二人世界中还有各自的天地,这就是高品质生活的从容和有度。


|中海观澜府338㎡珠江行宫户型图

总之,2022年,要想在中心区置业,盯紧中海一定不会有错,从上车海珠到人生终极享受,中海都能满足你。


实际上,今年,不仅是中海的大年,也是海珠的大年。


一方面是新项目大爆发。据统计,海珠今年预计入市的新盘将达到10个之多,这对于饥渴已久的市场而言,无疑是一次盛宴。


另一方面,根据流出的2022年广州土地供应计划,海珠又有两宗靓地待字闺中,分别位于石榴岗和广纸板块,后者更是靠近多年未有新盘上市的宝岗大道,标杆社区非光大花园莫属了。


想想海珠地块出让,哪一次不是高潮迭起,中海会不会再次出手呢?


无论结果如何,中海与海珠的共舞,也将成为2022年,广州楼市最大的期待点之一。


拭目以待吧。


最后,房产君放一个彩蛋,新春期间,中海观雲府&中海观澔府不打烊,从即日起到正月十五,都有特惠惊喜放出,到访还有诸多礼品,记得不要错过哦。


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