五一楼市很热？这些事情，是开发商没告诉你的
五一假期，你去看房了吗？
相信不少人的回答都会是“去了”！
即使你的目标不是买房，活动丰富的销售中心也吸引了不少人拖家带口去玩耍。
二娃就带着家里的小朋友去了一趟黄埔新城，卡丁和冰雪世界很受欢迎。
丨广州房产摄
去到现场的朋友都会发现一个现象。
销售中心的人特别多，就像以前放假期间的旅游景点一样。
丨广州房产摄
那么，人从众的广州楼市，在这个五一能否一改年初的低迷？
不看广告看疗效，用数据说话。
据合富研究院统计，五一假期成交相较4月周均水平环比上升195%，同比下跌20%，跌幅相对收窄。
总结一下，“转好，但还没有那么好。”市场逐渐从年初的颓势走向筑底复苏的过程，但对比往年仍有差距。
今年的五一前后，广州楼市一共推出了约4000套的新货量。
这个数据比2020年的2819套、2021年的3817套都要多。
广州的开发商们在共同为五一造势，前四个月的成交萎靡让他们太需要一剂强心针来提振市场。
门庭若市的销售中心，是市场+人为的共同结果。
1、五一前的官方表态。佛山、中山等广州周边城市放松了部分限购政策，以及央行、住建部多次就楼市的“合理需求”提出了支持。
2、今年来疫情的封控，让大家对居住的小区和物业有了新的追求。
同时，疫情导致出不去，或者不敢去旅游，周边景点早就玩透了。
可玩、可看、可消费的销售中心何尝不是一个好去处？
3、开发商积极蓄客、营销，主动将推新和开盘的节奏压到五一前后。
重新支棱起来的五一楼市，并不是全民普惠，而是不可避免的继续分化。
中心城区，单价越贵的改善、豪宅楼盘越好卖。
天河、海珠、荔湾的全新盘、加推盘表现都不错。
琶洲南TOD去化率超过9成，白鹅潭幸福湾首开卖了接近100套，这个千万江景豪宅受到市场的认可。
此外，刚刚面世还没开盘的广钢最后一舞“中海保利朗阅”也收获了市场不错的反响。
丨广州房产摄
这些有价有量的高档改善小区撑起了门面，但楼市的基本盘，还得看黄埔、番禺、白云这几个供求大区。
近郊价格稳定，撑起楼市成交量
在核心4区价格日益上涨的年代，兜里揣着400-500万预算准备置业的刚需人群，只能把目光放在黄埔、番禺、白云的近郊中。
这部分人群也是楼市中的“大多数人”，刚需购房的主力。
五一期间成交数量超过30套的楼盘，黄埔有7个，番禺有3个，白云受到疫情影响表现较差。
在核心4区中，天河有2个，海珠有1个，荔湾有3个。
丨广州房产摄
黄埔的星樾TOD、城市之光、星汇城的成交量都超过80套，还有来访量爆炸的黄埔新城仍未开盘。
丨广州房产摄
黄埔依旧是接下来广州住宅供应的主力区域。
黄埔在价格上并没有因为超大供应量卷到大幅下跌，而是在广州东进的优势上，保持基本稳定，在增城和天河两个价格锚点之间找到了平衡。
更远一点的增城就没这么幸运了。
远郊特价频发，去化不及预期
前两年，不限购的增城着实过了一把当老大的瘾。
各种超级大盘层出不穷，占据了成交数据的头把交椅。
然而，随着市场不可避免的分化，增城一下跌落，走向量价齐跌。
规划美丽的南沙，也不容易。
南沙的当红区域横沥岛，平均去化均不足30套，仅一成左右。
丨远郊价格“弹性”大
其实，这种颓势在去年拍地中便已经显现，增城的流拍地块18宗，房企们生怕自己被卷进去。
反倒是花都融创乐园旁的广晟·中国铁建|花语天珹表现不错，首开去化了超过100套。
丨广州房产摄
只有配套完善的地铁盘在远郊的“内卷”中呼吸到了空气。
其实，广州五一的成交好坏在昨天的拍地中也能看到端倪。
18宗地块中有15宗底价成交，2宗溢价成交，1宗流拍，国企和央企担当拿地的主力。
虽然底价成交居多，但是相对于12月集中供地的76%成交率，和9月份48%的成交率，现在已经恢复到“稳中向好”的态势。
目前，广州楼市依旧没有动用手中最强的底牌“限购”，一切看上去似乎都还没那么糟。
在这个日益分化的广州楼市中，很难找到一个关键词总结。
幸福的豪宅和苦逼的刚需不在一个频道上，而中心的天河和郊区的增城也不在一个轨道上，前者驶向阿那亚，后者开往乌斯怀亚。
那么，大家在五一期间有没有去看盘或动过买房的心思呢？你们觉得楼市接下来会怎么走？
对了，下周四，二娃和广哥，会直播一个验资1000万才能看的半山院子，买不起看看总可以，直播间预约起来吧。