第一件是，刚租到猎德回迁房的朋友，发来两张随手拍的江景照。早上，天边的云被朝阳染红，珠水亦镶上金边；到了晚上，两岸灯火璀璨，小蛮腰闪烁，瞬间把我震住。
这样的房子多少钱？如果是商品房，至少2000万+，劝退多少事业有成的中产。所以，当我看到刚刚出炉的《广州市珠江沿岸高质量发展建设规划(草案)》，无比兴奋。
说到买江景房，很多人都会下意识想到珠江前航道，这里诞生了两代“豪宅江景带”。当时少有沿江连片发展，从海珠半岛、金海湾，到中海锦苑、珠江帝景，直接“霸屏”约4公里江岸线！不过今天看来，滨江东清一色住宅，缺乏大型商配与硬核学校。没有产业，没有土地增量，在讲概念的时代，少了点吸引力。规划不成熟，导致住宅距离江太近，几乎只能“看江”，在江边散步、玩耍、休闲的空间较匮乏。CBD与江轴的首次交汇，形成目前最鼎盛的江岸线，光看图都能感受到它的气象万千。然而，这条江岸线也有不足，首先整体商务感太强，生活气息稍欠。与伦敦金丝雀码头、上海陆家嘴-世博-前滩相比，沿江文化、休闲、购物等功能仍有提升空间。这时，我们得好好研究官方出台的《广州市珠江沿岸高质量发展建设规划(草案)》。这份规划规格相当高，既升级珠江沿岸在广州城市战略的地位，又提出了对标伦敦、巴黎、上海国际级滨水区的高标准。
所以，这份规划瞄准哪里，哪里就是重点与机遇，能更多地沾到政府的光。一来，前航道30公里已发展饱和，再向东，远离珠江新城半径10公里核心圈；而西航道整体又略欠火候。二来，海珠后航道是除前航道外，中心区唯一的南向江岸线，拥有不可复制的价值。
景观上，严控江心岛开发，运用工业遗产，打造一江两岸新名片。其一，滨水资源丰富，从太古仓到沥滘，江岸线绵延12公里，又坐拥1100公顷海珠湿地公园，这是全国，乃至全球滨江带都罕有的环境优势。海珠后航道注定比别的板块，更适合打造中央活力区，因此我们看到，除商务服务、科技创新外，政府特别规划文创、生态休闲功能，打破1.0、2.0时代沿江业态单一的问题。
珠高中心75公里产业功能规划
其二，有联星村、石溪村、沥滘村三大旧改加持，配套数量、质量都比以往更高。它弥补了滨江东，没有产业、缺乏商业、教育配套的短板，将建起大批地标写字楼、超区域购物中心、星级酒店，以及幼小初高一条龙优质学校。与此同时，它又比珠江新城-金融城更进一步，增加数字科技文化宫、滨江公园、环岛绿道、智慧运动中心等文化休闲配套。
其三，没有刚需盘，整条岸线都非常纯粹，豪宅盘众多。比如时代大家、金融街融御、越秀天悦江湾等豪宅，报价或挂牌价站稳10万+。6月起，顶豪中海·映澜台将正式面世、改善级中海·观澔府将开放实体示范区，形成“顶豪-改善”的完整产品链。毫无疑问，这条极具资产成长价值的江岸线，将引发全城关注，真正成为全市的置业热点。
置业海珠后航道，该怎么选？
首先我们要明确一点，虽然市场表现还未实现大幅上扬，但信号灯已然拉响。
本周，国务院10万人电视电话会议召开，直达区县基层，重点提及保市场主体、保就业、保民生，稳经济决心、力度史无前例。靠什么稳经济？房地产、新基建肯定是主要手段，5年期LPR一口气下调15个基点，地方调控频频松绑，均已佐证。
回暖会迟到，但不会缺席，抓住趋势很重要！
但比踏准时机更重要的是，选对有价值的物业，就算你撞大运，抄到大底，但买了坑盘，一样跑输大市。
相反，选对好楼盘，价值的快速成长，会稀释掉你的时间成本，不必计较一时的楼价高低。
那么，我们应该买什么？
买市场稀有品，肯定是对的，如果你资金实力雄厚，那就买中海·映澜台这种一线江景大户型，这个6月就要亮相，豪宅市场再掀波澜。
当然，这种核心资产在后航道乃至全广州都没几个，怀揣2000万抢不抢得到，得看缘分。
如果是手握650~1000万的中产家庭，又该怎么买？有三个指标必须坚守。·地段要保值、增值：以前是普涨，但现在市场正不断分化，买房要选有切实利好支撑的板块，既有核心规划，又要有看得见的利好。
·居住体验要够强：后疫情时代，“过好每一天”更重要，能给家人更好的，就不要将就。
·户型够实用，最好三房起步：否则住得不舒服，也满足不了更多家庭成员的居住，未来也不好卖。老实说，改善类项目很难完全达到上述指标，对比市中心江景盘，论综合实力，首推中海·观澔府。
中海观澔府临近江边与公园
三大维度解剖中海·观澔府
中海·观澔府大家都知道好，今年年初项目首开便大卖近百套，揽金8亿，随后一直是海珠销量数一数二的改善类江景盘。最新收到消息，项目作为中心区红盘，销售额已突破17亿，妥妥的改善宠儿。
煎过牛排的人都知道，7分熟是更美味的状态，肉不会太老，也不会太生。
买房也是同样的道理，买“7分熟”的楼盘，地段价值、城市界面、交通与配套便捷度，通通看得见，能给到你信心与底气。中海·观澔府所在的广纸-石岗路板块正是如此，楼下环岛滨江公园、公办省级海珠区外国语中学附属小学，均已落成，又紧邻沙园、江泰路商圈，生活气息浓厚。
这种“7分熟”，又是“小满”还没完全满的状态，论增量与爆发力，肯定要高于已经或接近成熟的板块。举个例子，在贝壳网上，金融街融御的挂牌价10万+，高于广纸，也高于对岸的广钢新城。谁给了业主勇气？除了海珠中心区与江景，当数周边旧改存在大量提升空间。同处一个板块，中海·观澔府自然也具备这种底气，房产君数了一下，海珠、荔湾7大利好，通通都在项目身边。
未来，你的身边将是这么一幅场景：抬眼是268米门户地标，出行有广佛线、10号线等4条地铁，205处公共服务设施为你配齐商业、教育配套。
站在阳台上，与国际医药港、广船综合体隔江相望，商业、写字楼霓虹闪烁、灯火阑珊。从投入程度看，窗前的繁华，有望媲美从滨江东眺望珠江新城的景色。
不容忽视的一点，现在刚好是板块“一二手倒挂”的时候。
由于中海·观澔府在限价期间取证，总价六七百万起即可买到江畔三房，门槛远低于周边二手盘金融街融御。
| 楼盘 | 三房
| 四房
|
中海·观澔府
| 建面约89㎡
总价六七百万 | 建面约119~126㎡
总价1050万内 |
金融街融御
| 无三房挂牌
| 建面约102~137㎡
挂牌价1025~2000万
|
同一板块，同样在江边，作为新盘的中海·观澔府，户型、品质领先于5年前就入市的项目，若非限价，不会有现在的价差。
可以说，只要观澔府成为二手入市，这种价差便被抹平。
再者，优质板块中的好项目，“价格平权”是不可阻挡的趋势，随着吹风价10万+的中海·映澜台亮相，以及城市面貌更新，中海·观澔府价值走高，乃应有之义。
再看生活品质，有别于其他临江项目，中海·观澔府给你的不只是一扇可以看江的窗，而是一个健康、精彩的“江畔宇宙”。下楼走几步，又有一个肆意奔跑、露营的环岛滨江公园。当下疫情冲击，很多人的诗与远方只存在于相机中，但你渴望的自由与纯粹，在家门口即可实现。
甚至，中海·观澔府还为你量身定制了一个远离市井喧嚣的私享生活空间——方舟客厅。充满科技感的设计，星空主题的体验，别具一格，呆上一天，或健身、或阅读、或游泳、或喝上一杯……有100种享受等你解锁。这还不是最终大招，以方舟客厅为核心，还将形成三层园林与活动空间，增加海宝农场、无界社区等配套，就像新加坡立体都市那样。
最后，央企中海出手，也让中海·观澔府出品，有了深厚的护城河，能轻易捉住买家的心。而在二手市场，买家基数越大，客多房少，资产溢价便水到渠成。建面约89~126㎡三房至四房，注入客餐厨一体化、超大面宽阳台、与270°主卧落地窗等前卫设计，功能强大。建面约126㎡四房创意样板间示意，实际交付以买卖合同为准卧室设计尤其巧妙，增加了一个灵动空间，随时能三房变四房。三口之家时，可以把客厅与灵动空间打通，增加互动、聚会的体验；如果是二孩家庭，又可以把灵动空间改造成卧室，大小宝都有同等的爱。这样的户型，足以满足你未来10年，甚至20年居住需求，真正跨越周期。百闻不如一见，房产君建议你这段抽空去现场感受一下，正好中海·观澔府即将开放方舟客厅与实景板房间。另外，项目内部已传出涨价的消息，感兴趣的话，不如赶紧出手，毕竟市场大势已有，窗口期往往转瞬即逝。如果你还想更深入了解中海·观澔府，获取更多项目信息，不妨扫描下方二维码，进群讨论。
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