备案价4.8万/平？越大星有消息了，好多人问我值不值
楼市爆料的大瓜，真的是一个接一个。
昨天中午，番禺传出社保在五年内，允许3次补缴（只限断缴三个月内），这对调控政策铁板一块的广州，是一大突破。
随后，晚上9点半，佛山限购大调整，整座城市只有祖庙、桂城、大良限购，这情景，梦回2015。
今天上午，粽子还没吃，二娃又神神秘秘发来一张截图：越秀大学星汇城，备案价出来了。
二娃爆料截图
虽然只有几句话，但传递了几个重要信息。
第一：备案价很可能是4.8万/平，当然，这个不能说死，楼盘的备案价普通人要查，需要跟住建局申请，速度没那么快。
第二：既然开始吹风了，距离开盘就不远了。
第三：从越秀操盘的套路来说，首开会有惊喜，这种惊喜，要么通过层差，要么通过团购。
为什么不通过朝向？因为这个盘有点意思，所有户型都朝南，我们之前做过日照，大家可参考下。
| 越秀·大学·星汇城日照示意
01.
4.8万/平，这个价值不值
对于越大星这个项目，可以说争议蛮大，讨论蛮多。大家想吐槽，想了解什么，可以先入群沟通，我们慢慢聊，有些话，我也只能在群里说。
首先，越秀地产在知识城，已经有一个星汇城了，如今在大学城，又搞一个，很容易弄混。
接着，在同一板块，还有两兄弟：星汇文玺跟大学城和樾府，未来有连片开发优势，但产品如何错位？
还有，番禺今年货量不小，南站、万博、市桥竞争激烈，越大星的定价，既不能保守，也不能冒进。
越大星效果图
既然备案价冒出来了，今天就重点聊聊价格。
和去年不同，广州的备案价如今已不是一刀切，给了开发商一些权限和自由。
假如越大星的备案均价在4.8万/平，那么优质单位，备案可以上浮6%，也就是5.2万/平左右，而低楼层或者团购单位，则在4.5万/平上下。
另外，在实际购买过程中，成交价可以略低于备案价，说人话，就是可能比4.5万更低。
那么，重点来了，这个价格值不值？
我想从三个维度来分析，全市的维度、番禺的维度、客户群的维度。
这张图，是克而瑞最新公布的数据，5月上半月的网签均价，全市接近4.2万，是近年来的高点。
其中海珠居然破10万，可见琶洲南TOD核弹般的威力；而番禺是4.26万，环比上涨1.67%。
从这个角度来看，越大星的位置和价格，不意外。
再来看番禺内部，同样是克而瑞数据，4月洛溪大石的网签均价是47430元/平，华南板块是44489元/平，而汉溪万博，则达到60772元/平。
至于越大星的兄弟盘星汇文玺，从房产君踩盘的情况来看，在4.4万—4.5万/平。越大星作为升级版，价格4.5万起步，也是意料之中。
那么，客户的维度呢？
越大星的客户群非常清晰，主要来自琶洲、生物岛和大学城。
如果是琶洲，客户可选的新房，核心有五个，分别是琶洲南TOD、招商保利天珺、保利湖光悦色、以及越大星跟越大和。
其中琶洲南TOD和招商保利天珺，没有什么悬念，都是10万+。
保利湖光悦色，目前已开启300万验资，10万+未必，9万上下跑不了。
越秀大学城和樾府，因为有江景，有小道消息说可能要冲七，我们保守一点，6字头差不多。
所以，如果你是阿里、复兴、TCL、腾讯等大厂的高管，那么，守着10万+的挑。
如果是中层或入职年限不长，越大星是可以触摸的。
琶洲实景图（房产君摄）
生物岛和大学城老师呢？
生物岛没有宅地，大学城小谷围也不再批宅地，所以买房的话，可以选择星汇文华、星汇文瀚、星汇文宇的二手，或者一江之隔的越大星。
我在贝壳上随意拉了一下，大学城的二手优势和不足都非常明显。
优势是，证过五年的房源不少，可以省一笔5.6%的增值税，而且多数房源是不超豪宅的。
劣势是，单价破七破八很常见，客观讲真心不低，超过了科学城核心区，与鱼珠，牛奶厂相当。
所以，老师和科研人员，如果愿意多过一条江，将有30—40%的价差，出手与否，就看个人选择了。
另外，越大星可以走路到地铁站，江边的绿道正在招标，加上项目还有一个十字型的街区规划，不说对标伦敦国王火车站，未来的居住舒适度还是可以的。
所以，4.8万/平的价格，有些人说香，重点还是看好未来预期，以及跟海珠，天河的距离和对比。
02.
广工，暨大，阿里，腾讯开团了？
在了解价格后，我们可以大胆猜想，越大星会怎么卖？
根据房产君多年观察，这个盘做团购，可谓十拿九稳，不信？我们赌一包辣条。
为什么这么肯定呢？
因为，越秀地产在卖大学城1.0产品，也就是星汇文华、星汇文瀚、星汇文宇时，都做了团购。
道理很简单，因为客户群太清晰，大学城老师就是主力，当时的拓展人员，走进一家一家高校的校办，协商组织团购。
所以，广州教授浓度最高的小区，一个是大学的职工楼，一个就是越秀的大学城三盘。
这种团购的好处，对开发商而言，是有了足够的购买力；对买家而言，一般会有1—2%的总价优惠；而对项目来说，业主的圈层会更纯粹。
为此，越大星在大学城各高校，琶洲各大厂，以及生物岛各企业做团购，是应有之义。
房产君还打听到一个消息，非常有趣。
同为越秀开发的琶洲南项目，有一种需求，叫做反向团购。什么意思呢？就是唯品会等大厂，会主动找到开发商，希望组织高管团购。
不是要折扣，而是希望买到房子。
所以，越秀与这些大厂、企业、高校之中，早就有了团购合作的基础，再来一次，轻车熟路。
据打听，目前越大星团购，广工和暨大登记最多的，另外就是琶洲的腾讯和阿里，都已经去到几十组。
所以，建议在现场的话，都问问销售，团购有哪些企业，如果自己单位在其中，能省几万是几万。
说到省，之前也有粉丝问，现在开发商能做价差了，越大星哪些户型和楼栋，会更便宜点？
来看项目的控规图，预计越大星首推的，为2栋和4栋。
其中4栋位置靠前，价格会有所折让，而2栋景观和舒适度更高，价格自然会更高一些。
那么，首开的三种户型，86㎡、107㎡、125㎡哪个单价高，哪个单价低呢？
从常规来判断，125平改善四房，价格会偏高一点。不过，价格往往跟筹量成正比，目前越大星三个户型的意向客户差不多。
所以，差价有，但不会特别大，预算不多的，可以选择86㎡的3+1房，够住，总价低。
具体的户型分析和产品分析，大家可以温习一下：广州户型，谁是天花板？看完这个盘再说！
03.
住在大学城的得与失
最后，作为小谷围大学城的业主，房产君也想说下，住在大学城的得与失。
是的，有好的一面，浪漫的一面，也有不足的一面。
好的一方面，是环境和氛围真的非常好，一到晚上非常安静，而且小区隔壁就是校园，建筑并不高，经常能欣赏晚霞。
这一点，是珠江新城业主，很奢望的东西。
同时，大学有山有水，还有很多角落美，你可以这么理解，大学校园是广州容积率最低的地方之一。
大学、大树、大师，是你的朋友和身边人，如果校园不是因为疫情管控，每天在里面跑步和散心，是很惬意的时光。
那么，大学城的不足呢？是社区配套，比如星汇文华，买菜买东西主要靠楼下的华润万家，其规模不大，多多少少有些不方便。
吃饭，则要去gogo新天地，无法步行，只能开车。
那么，越大星呢？目前来看，配套完善也需要时间，但越大星与江对岸的大学城相比，连片发展的速度更快，毕竟曾边村+越秀三子+两所大学，常住人口密度更高。
而通过南大干线，前往万博商务区也很方便。
所以，房产君建议，端午期间多去现场看看，最好是开车从琶洲出发，看看真实的距离和时间。
同时，记得跟销售确认一下备案价，要是真的4.8万/平，可以多关注并考虑出手。
欢迎留言探讨，也可以来我们的直播间，和二娃、广哥一起聊一聊。
另外，一个家庭买房终究是孤独的，不如在群里一起讨论，大家有商有量，互通有无。
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