卖了亚运板块，又买了亚运城！这种朋友，我有3个

最近几天，增城卖爆的新闻屡屡刷屏，话题不断。

于是我拉上发际线明显后退，在楼市里经历过好几轮沉浮的选房师@老赵，问他怎么看，老赵上来就语出惊人：

增城的房子价格很香，但这批业主十年八年后换房时，很可能会继续留在增城。

跳出增城？抱歉，难度很大。

别急着反驳，我们先看几个例子。

十年前，我有个朋友以1.4万/平的价格，买入亚运城板块的尚上名筑，考古一下销售朋友圈，还能找到当年的小广告。

后来，尚上名筑二手房涨到约2.1万/平，这位朋友就把尚上名筑卖掉，然后买入亚运城最新一期。

据她所说，已经离不开亚运城了。

近两年我至少去过三次亚运城售楼部，期间不止一位销售告诉我，像这样卖了房子，又过来买最新组团的老业主，可谓数不胜数。

理由有很多，以小换大、以旧换新、学位差的换学位好的（亚运城广铁一中真香，但能否入读，要看教育局地段划分）……

而尚上名筑置换亚运城天珑就属于最后一种。

不要以为这是个例，如果你和中介多聊一聊，就会发现：

天河雅怡居的业主，喜欢换去旭景家园或盈彩美居；东荟城业主喜欢换到中央城和星樾TOD读九年一贯制学校；中海誉城业主喜欢换到绿地杉禾田还有龙湖…。

从初次购房到改善置换，始终停留在同一板块的买家不在少数，这是为什么？

1）有地缘情结，业主住习惯了，不太想换；

2）板块跳跃难度变大，工资收入速度跟不上；

3）以大换小，影响居住体验，还要补差价。

我身边有几个板块升级的例子，比如一朋友从富力城换到了嘉裕公馆，某粉丝从清远换到万科城市之光……

但这样的成功样板，终究是少数。

更多的，是以大换小。

比如某朋友，净亏数十万后从增城110平北向大户型，换到黄埔80+平小三房，依然是北向，但实现了板块跳跃的目标（不过，据朋友的朋友口供，差价是靠收入增长补上的）。

现在，我们来看看，板块向上置换的难度：

2017年，增城一手均价约1.1万/平，黄埔一手均价约1.7万/平，买一套100平的房子，总价差距在60万左右。

到了2021年，增城一手均价约2.1万/平，黄埔一手均价约3.6万/平，买一套100平的房子，总价差距拉升到约150万。

图片来源丨广州中原研究发展部

总价差距大了，首付比例自然增多，如果碰上房贷利率往上窜，置换难度可想而知。

而且即便卖一买一，置换时，首付不是三成，而是四成。

这种例子还有很多，比如：

知识城和长岭居，2017年差价只有3530元/平，到了2021年，差价拉升到13174元/平。

金洲和明珠湾，2017年差价只有3152元/平，到了2021年，差价去到8780元/平。

值得关注的是，随着分化的加剧，以后板块价差可能继续拉大。

好了，买房的地段固化，未来恐怕是趋势。但如果收入能大涨，或者买对了板块的优等生，向上置换的机会就大很多。

比如，万科欧泊的买家，未来可以置换和樾府，也可以朝天河的刚需板块进军。

再比如，入手黄埔新城小户型的买家，以后可以在本小区换大房子，也可以增加一些预算，置换到老黄埔、黄陂。

在这里给大家一个建议，尽量选择定位更高，兑现快，政府财力充足且行动力强的板块，哪怕户型小一点，至少有成长型，未来置换核心区的几率更大。

而不想这么辛苦，不想置换的朋友，则要考虑好交通+学位+户型三张王牌，哪怕你现在单身，5—8年后，你会感谢现在的选择。

但如何选房，是一个很考验功力的技术活，如果你需要帮助，可以扫下面的二维码，添加选房师老赵的微信，他没别的优点，就是尽说大实话。

对了！明天中午12点，园长花痴犯了，将在广州百亿网红售楼部，直播广哥刷卡买房，到时候会发生什么故事，赶紧围观！