卖了1011套！黄埔新城开盘，市场会怎么走？

昨天，二娃和广哥房产君给大伙挖到了黄埔新城的价格，可以戳：价格出来了！黄埔新城最低价，2.78万/㎡起！

简单总结，黄埔新城首推产品有建面约93平三房、123平四房和143平四房，项目均价区间在2.78万-3.98万/㎡。

开盘时间上，今晚6:30进场，8:00正式开盘，7月24号前准时签约97折，8月16号前98折。

据说，项目的认筹买家有2000+，而货量才约1100套左右，现场选房竞争相当激烈。

仅仅不到10分钟的时间，黄埔新城就卖掉了800套，去化率超过8成！

当时间去到16分钟的时候，已经去化超过950套了！！

在26分钟的时候，就已经破1000套了！

最终，黄埔新城卖了1011套！

天啊，首开9成的去化率！

房产君发现了几个比较有趣的现象。

1、阅海1栋的去化速度，最快，仅仅3分钟基本中低层被选完了，高层反而比较少。

2、阅海4栋刚好反过来，高层比较受欢迎，而低层要稍慢一点。

3、阅海1栋和阅海4栋的02、06户型是比较少人选的房型。

4、观澄1栋要比2栋去化的快，尤其是高层比较受捧，而且发现大家特别喜欢01、05户型选的特别多！

楼层间的价差，可以看看下面这张表格↓

想详细了解价格的朋友，可以直接看图！

既然项目已经开盘了，我们是时候来聊聊黄埔新城的价格竞争力了。

个人观点，有预算的买家，考虑自住的话完全没问题。

关于黄埔新城2.78万/平起售这个事儿，属于是有想过，但没想到万科真这么干了。

这个起售价，万科的诚意是够的，“2万7住老黄埔，要什么自行车”。

甚至，抢房还有这种广告，我在京东抢茅台的时候，才有人卖这种。。。

看来，万科的能力确实很顶，但针对抢房软件，万科也发了公告，大家还是老老实实拼手速吧。

这年头，大家兜里不是没什么钱吗？原来，只是我没钱。

要知道两年前，这个价格只能买到新塘，现在已经能摸到老黄埔的门了！

房产君的佛山朋友，是这么说的，“怎么比三山新城还便宜”，据说他已经在和家里商量准备冲了。

同事老段听到黄埔新城售价时的第一反应：

不过，很多人说黄埔新城会把隔壁庙头双雄卷的飞起，房产君并不这么觉得，毕竟产品有差异。

而黄埔新城的价格，真正有影响的是科学城和新塘，也有可能打破广州固有的价格体系。

不着急，我们一个个聊，先从老黄埔开始讲。

文冲5-6万/㎡，两个地铁站外的庙头4-5万/㎡，一个地铁站距离的黄埔新城2.7万起售，对板块冲击力是有的。

但是，有一点要说清楚，黄埔新城很多南向户型都是3万+的价格，而且几个盘的差异化还是挺明显的，城光的优势就不谈了，主要看看庙头两个盘。

两者之间的卖点，也有很大不同，黄埔新城是超级大盘规划，对很多自住家庭来说，配套会比较齐。

庙头双雄总体来说，则有几个优势：

1、离市中心更近

2、地铁口

3、体量小

4、户型优势

星航自带大花园，地铁口旁的楼盘，有小洋房这种差异化产品。这个差价，见仁见智了。

臻珑府在黄埔新城价格出来前，就放出过3.9-4万/㎡价格的特价房源，户型实用率算下来的单价，与黄埔新城差异不大。

老黄埔的市场，大家还是很愿意买单，但一路向东的新塘，压力就来了。

丨数据来源：安居客，采用均价，未考虑特价房

黄埔新城很多正常南向户型，都要去到3万＋，所以项目所在的夏园，房产君录入的是3万+的均价。

新塘板块中，离黄埔新城最近的沙村地铁站，在售项目均价大约2.4万/㎡。

我们来看看直线距离：

新塘（沙村）至黄埔新城：5公里直线距离，差价6000/㎡；而黄埔新城-城市之光：7.1公里直线距离，差价2.5万/㎡

这个价差，你说新塘的项目，承压不承压？

不过，不要忘了新塘是不限购的，对在天河、黄埔上班，但没有房票的人来说，基本上是首选，另外，不同开发商的不同产品，定价以及受欢迎程度也不相同。

除了新塘外，我们再把视界放宽到整个广州东部，科学城里和知识城板都或多或少受到了影响。

丨数据来源：安居客，采用均价，未考虑特价房

尤其是科学城里的刚需产品，售价区间大概在3.3-4万/㎡之间，买家难免要对比，不过改善盘的影响不大，很多业主是在科学城上班的高管。

所以，接下来的市场就很有趣了。

你是大盘，我也是大盘，那就比学位，比园林，比产品，比物业。

其实说到底，价格是很重要的因素，但也不是唯一因素，买房终究是个人行为，自己喜欢更重要。

另外，开发商的操盘手法也很重要，比如科学城，有项目推出了首付10年分期，抢客能力也是一流。

最后，剩下黄埔起售价最低的知识城。

知识城里几个离地铁比较近的楼盘均价，红卫2.4万/㎡，镇龙2.6万/㎡，然后就到何棠下和汤村的3.1万/㎡了……

镇龙-花城广场：直线距离33公里，均价2.6万/㎡；何棠下-花城广场：直线距离32.5公里，均价3.1万/㎡；黄埔新城-花城广场：直线距离21.3公里，价格2.78—3.98万/㎡。

黄埔新城的直线距离最近，但价差很大，所以很难说，买了何棠下和汤村的人会后悔。

但是，必须要承认一点，知识城几个盘距离地铁口，要近很多，这是项目的优势。

另外，知识城走高速不塞车，抵达珠江新城的时间，与黄埔新城也没多大差异，当然，高速费是要的。

所以，还是要看个人喜好和选择，另外，选择知识城的，很多并非天河客，而是来自白云，那么价格逻辑又不一样。

好了，很多人说黄埔新城是价格屠夫，房产君认为，不要过度解读，影响肯定会，不少项目会降价或者推出特价单位。

但买房过程中，职住平衡、产品、配套的完善度也很重要，特别是每个人的情况不同，需要具体问题具体分析。

另外，开发商也会差异竞争，既然来了一条鲶鱼，整个市场就活起来了，这是好事。

好了，今天我们就聊到这，记得评论告诉我，你们觉得黄埔新城的价格竞争力怎么样？如果是你，会选哪个板块呢？

还有，如果你有看中任何一个项目，欢迎联系我们的选房师老赵，帮你选中更适合的房子，拿到更理想的价格。

此外，在黄埔新城出来后，你苦恼买哪里的话，没关系，预约下周直播间，我们有问必答！

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