要卖10万+的天河燕塘地块，越秀、保利、中海会怎么建？
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7月18号，广州将迎来本年度第二次土拍。
根据房企们的报名情况，毫无悬念，天河燕塘地块三成为了“最亮的那个仔”。
7家开发商，豪赌81个亿，也要在拍地圈“炫”一把。
若按起拍总价70.6亿计算，地块起拍可售楼面价约4.8万/平；
若按封顶总价81.2亿计算，地块封顶可售楼面价约5.5万/平...
总之，横看竖看这块地都很贵，又攀上天河的出生背景，未来楼盘极可能卖到10w+。
那么问题来了：这么贵的地皮，到底该建什么样的房子才般配？
房企们在绞尽脑汁，拆花和美编也在头脑风暴。
历时1个多月，两人甩出各自的总图方案。
由于，双方各执一词，谁也说服不了谁，因此抛出来让大家投投票。
01
美编的匠心大中庭
纵览地块四周，北侧是天河广垦壹号（公寓项目），南侧为代建学校，西侧紧邻梅花铝厂地块，东侧是学校和早期居住小区。
明显，项目四周没有可利用的优质景观资源，若要传承豪宅的稀缺性和奢华感，需从内部园林造景入手。
以此为出发点，美编给出了方案一总图。
方案一鸟瞰总图 @聪聪 制
优势如下：
①社区总图布局，采用两梯两户＋三梯四户楼栋，实现独梯入户的尊贵感；
②楼与楼之间点状式分开排布，最大化每每一栋每一层一户的日照条件；
③匠心双园林，南享桃源瀑布，北望立体叠景公园，院落空间生态又轻奢；
④户配比上，豪宅：刚需刚改≈3:7，100-198平三至五房，满足各个阶层的要求；
⑤178-198平豪宅采用板式楼栋，南北通透、拉高空间尺寸感、精致居住户数；
⑥总计1072户，户户朝南，定制设计每一栋角度偏移量，80%以上户型可看大中庭；
⑦社区中心的198平户型，孤品位置、南北一线园景、全盘仅60席，怎么看都是典藏楼王；
⑧1000平精致会所，将城市峯层与云端生活交融，繁华之后又品格调。
看到这里，大家应该懂得，方案一着实优点颇多。
北园林游乐园 @聪聪 制
当然，并不是说这个方案就毫无瑕疵，现在来看看它的不足：
站在房企的角度，这样的排布极有可能面临价值折损或者豪宅大户型去化困难的问题。
西侧的蝶形T4楼栋，将最好的景观资源分配给120平首改户型，而较大的140平再改户型景观视野会相对受阻。
同样的问题，也出现在了东侧。
100平的刚改户型享受着最好的景观视野，其次是140平，最后是160平豪宅户型。
东侧楼栋景观视角 @聪聪 制
这说明什么？
举个例子，就东侧的楼栋而言，如果四个户型售价一样，你会最想买哪一个？
毋庸置疑，100平的户型会最抢手，总价最低＋园林景观视角最好。
其次，100平的没有了还可以选择隔壁的140平，均好性还是能打。
自然，同等价格下，160平的豪宅户型是第三或者第四顺位选择。
但是，在实际的卖楼操作中，房企们想通过豪宅大户型溢价；因此，160平的单价势必为整栋楼最高。
这种定价逻辑下，便会出现小户型一抢而空，大户型滞销的风险。
已获得视觉中国使用授权
02
拆花的豪宅情怀
充分考虑到方案一的不足，立足于市场调研，拆花给出了方案二总图。
项目地处天河北与白云南交界，周围城市建面与中心城区区位显得格格不入。
因此，片区极度渴求改善型的高端产品。
同时，板块云集天河中心城区外溢的高净值人群和周围地缘性私人企业家。
通过走访，发现他们的总价承受范围普遍在800万起。
简单点，这里不缺有钱人，缺的是卖得起价的豪宅。
天河燕塘地块三周围城市建面 @细鹏 摄
因此，这块地要做豪宅，而且要以改善、再改为主，并配备部分终极改善产品。
既然要“豪”，那就要做到恢弘、雅致、深邃、非凡...
于是，拆花甩出了方案二总图。
方案二鸟瞰总图 @聪聪 制
纵观方案二，优势如下：
①同样采用，2T2＋3T4的总体楼栋排布，满足独梯入户的独享与私密性；
②双主题园林造景，既可一览湖畔激荡，又可聆听山林交响；
③户配更大胆，豪宅：改善≈4:6，起步120平户型，社区居住圈层更纯粹；
④160、178、198平的豪宅，均可享受一线园林景观，弥补了方案一的不足；
⑤超大户型178-198平采用板式楼栋，南北通透，中间楼王南北间距超80米，最优欣赏南北园林；
⑥总计1014户均朝南，层高最低3米起，豪宅的尺度空间感给够；
⑦方案上车面积段也是改善户型，大户型可以溢价，总体货值比方案一更高；
⑧3000平尊属私人会所，感受艺术与美学的碰撞，人文与科技的和鸣。
园景局部图 @聪聪 制
同样，有好也有坏，方案二也有些许的不足之处。
首先，总图采用部分三梯四户的蝙蝠型楼栋，横宽较大，使得北侧的楼间距相对较窄。
其次，东侧的楼栋中，靠右的120平、140平户型靠近马路。
无论是景观视野，还是噪音干扰，会降低居住的舒适性。
最后，在户型设计上，总体面积段比方案一偏大。因此去化速度可能不会太快。
毕竟，豪宅是走利润型路线，不是快周转型路线。
北侧楼间距局部图 @聪聪 制
03
站美编，还是站拆花？
下图为两个方案的对比，对此大家有什么看法？
当然，每个企业的风格不同，还会造就出更多的总图方案。
而且，没有一种方案是十全十美，这就要看开发者对于这块地的认知和后期操盘的取舍。
整体来看，对于燕塘地块三，目前开发难度最的点在于树的问题如何解决。
地块内树木实景 @细鹏 摄
根据相关摸查报告，地块内胸径5cm以上有150+棵，80cm以上乔木20+株...
而根据市林业局和园林局印发的保护规定，古树不能动、大树最大限度保护，需迁移或者砍伐的，需申请审批后才能执行。
这意味着，整体方案会因为树木的迁移或者原地保护产生极大的偏差。
这就需要到时候拿地企业的智慧和魅力了。
好了，关于房子怎么建，你有更好的方案吗？欢迎留言评论，也可以关注我们的直播建，和广哥、二娃一起聊聊你的看法。