千万别墅“跳单”交易，法院判支付中介费22万
故事的后续来了，事情出现了反转，原告变被告。
张杰、谢娜公开表示，自己确实跟H先生（房产经纪人）看过这套房源，但是并没有像他所说的，私下联系房东跳单。
因为当时他们在H先生处得到的价格是6200万，他们觉得有点高。于是又联系了另一个中介，而这个中介协调的价格是5920万，比前者便宜了280万！
夫妻二人已经对H先生进行了起诉，后续会走司法程序，追究法律责任。
究竟孰是孰非，法院又将如何判决，后续我们将继续关注。
我们今天要讲的故事，关键词也是“中介”和“跳单”，都是发生在广州的真实案例。
王女士以960万元的价格，购入了一套位于增城的别墅。
后来王女士想要出售这栋别墅，于是和某房产中介公司签订了《独家包销合同》，约定独家包销期限从2021年12月1日起至2021年12月31日止。
委托交易价格（扣除中介费后实收）不得低于1550万元。交易成功后，王女士将按成交价的1.5%向房产中介公司支付中介服务费。
房产君掐指一算，这个中介费用，高达23.25万元。
于是，中介公司也很卖力的推介该别墅。买家梁先生，就在中介人员带领下，先后两次到现场看房，觉得满意后，在中介公司引荐下，与王女士面谈交易事项。
期间，梁先生在还没有谈好价格倩况下，就与房产中介公司签订了《居间服务协议书》，约定交易成功后，梁先生也要给1.5%的中介费。
谈判期间，梁先生愿意出价至1500万，但王女士不肯调低价格，买卖双方最终没有达成交易。
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但是2022年1月26日，王女士与梁先生就涉案别墅，签订了交易价格仅为930万元的《存量房买卖合同》，并顺利完成交易过户手续。
根据梁先生提交的证据，双方是在另一家中介公司的工作人员协助下，完成交易过户手续，但买卖双方并未与该中介公司签订房屋买卖三方协议，梁先生也仅支付了1万元作为服务报酬。
房产中介公司知悉上述情况后提起本案诉讼，主张王女士与梁先生上述行为构成“跳单”，请求王女士、梁先生二人分别向其支付中介服务费23万元。
裁判结果
广州市增城区人民法院一审判决：王女士、梁先生分别向房产中介公司支付中介服务费11万元，驳回房产中介公司其他诉讼请求。
王女士、梁先生不服，分别提起上诉。
广州市中级人民法院二审判决：驳回上诉，维持原判。
//刘某想要买房，于是找了某中介公司帮忙找房。中介公司为刘某找到了房子，双方签订了《购房意向书》，约定房屋售价为245万元。
但是刘某希望把价格谈到235万或以下，于是向中介公司支付了5000元的诚意金，委托其向房主沟通。
如果刘某买下了这套房子，他还需要向中介公司支付1.5%的中介费，即35250元。
最终，中介公司通过微信告知刘某，房价已经洽谈到235万，卖房人需要收取定金10万。
但随后刘某与中介公司就办理按揭事项发生争议，沟通无果。中介公司发微信通知刘某前往办理交易手续，刘某却告知房子不买了，并要求退还5000元的诚意金。
中介公司员工通过微信联系刘某，要求其支付中介费，却被刘某“拉黑”。而刘某自行与出卖方联系，并完成了房屋的买卖交易。
裁判结果
广州市越秀区人民法院一审判决：刘某支付某地产代理公司中介服务费35250元的70%，即24675元。
某地产代理公司与刘某均不服，提起上诉。
广州市中级人民法院二审判决：刘某支付某地产代理公司中介服务费35250元。
//广州市中级人民法院
法官说法
房产居间服务构成“跳单”的认定标准主要有以下几点：
1、居间合同成立；
2、委托人利用了居间人提供的信息或媒介服务；
3、委托人有绕过居间人的主观恶意；
4、居间人提供信息或媒介服务行为与委托人最终完成交易之间有因果关系。
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第一个案例：
按照独家包销合同约定，中介公司未能在独家包销期满前促成房屋买卖交易，无权获取中介报酬。
但本案交易双方在独家包销期满后不到一个月即达成交易，交易价格不但比业主放盘价少了620万，同时比独家包销期间买家最后提出的交易价少了570万元，甚至比业主购入价少了30万元，且买卖双方经一、二审法院多次释明均拒绝提供交易流水。
此外，另一家中介公司仅收取1万元的报酬，该价格显著低于广州市中介服务费的计算标准，以上种种不合常理的交易行为，实难让法院采纳买卖双方不存在“跳单”行为的主张，因此判令买卖双方应当向中介公司支付报酬。
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第二个案例：
本案中，刘某与某地产代理公司之间已形成居间服务合同关系，且某地产代理公司根据刘某要求，就案涉房屋的交易价格与卖房人进行了协商，并最终达成刘某期望的购买价格，在款项支付方式上亦促成出卖方同意由刘某办理按揭支付。
房产君小建议
1、卖家不要随便签“独家协议”，可以给所有中介放钥匙，自由带看，公平竞争，这样房子卖出去的机会，更大。
2、对于买家而言，价格没有谈妥之前，也不要签委托协议，更不要随便给诚意金。如果要给，也要给到业主本人，而且是以“定金”的形式。
3、“跳单”行为不可取，除了不尊重中介公司的劳动成果，也有可能增加房产交易风险，比如卖家“一房二卖”等。而且，买卖双方最终可能既要支付中介报酬，还要卷入房屋买卖合同纠纷中，最终可能在时间、精力、金钱等多方面得不偿失。
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