以往我们谈分化，句句离不开板块。“天河东部追涨，闭眼入，朱村阴跌......”但现在不一样了，分化开始蔓延至个盘，甚至购房群体。换句话说，有钱的买家，实力摆在那里，霸气撑起改善盘的成交，甚至秒光科学城某盘。站在腰部的刚改人群，有的揣着一套卖不动的“老破小”，想要置换，不得不割肉出货。更多的刚需，则死磕价格：今天300万可以买个市区小两房，明天会不会280万就能上车？要我说，刚需盘还能磨磨价格，但改善盘大概不会等你。
这不，8月广州新盘住宅成交TOP10中，天河壹品、海珠天珺、越秀和樾府、合景臻颐府、粤海云港城等，改善盘和豪宅，双双起舞。天河壹品、万科城市之光近期加推大户型，价格还涨了，底气那叫一个足。越秀和樾府，预计下周五加推，板式大户型，专梯专户，单价估计会突破7万/㎡。而10盘中，仅黄埔中央城一席为刚需盘。更多的刚需盘，关灯吃面。当改善红盘热卖时，占市场房源80％的市区老破小与郊区房，前者横盘阴跌，后者暴降。房产君吐血整理了，近3年来，广州7区（中心6区+番禺），80个成交量较优（年平均成交在10-50套），且楼龄超过20年的小区，价格涨势如何?1、2020年-2021年间，超过9成的小区，价格涨了，涨幅在2-10%左右，少数小区达到15-20%。2、2021年下半年，广州调控大锤落下，超过60个小区价格，今年刷刷下滑。跌幅倒是很克制，集中在0.1-10%，少数楼盘超过15%。主要原因在于，前期涨幅有限，整体价格“稳如老狗”，不像网红盘大起大落。
3、少数楼盘从2020年阴跌至今。
比如，番禺市桥一带的老破小桥官苑、侨基花园、华侨城（番禺），南浦的丽江花园丽彦楼；
以及白云机场路的金迪城市花园、康雅花园，白云同和的云东小区等。
老破小楼盘，综合素质本就一般。一方面，业主急于卖房置换，只能含泪贱卖。另一方面，有的业主死守价格防线，也不轻易割肉，结果就是卖不动，被迫拉长交易周期，二手房流动性就锁死了。这也就是为啥，刚需/刚改盘价格长期徘徊。而豪宅买家，能轻松入场。不过，整体来看，老旧小区的跌幅，并没有想象中那样暴降。横盘、阴跌，才是主旋律。稍微留意你就能发现，挂牌一年半载的房子，真的是太多了。如果再细心点，收藏一波心水房，过段时间再去看看，一定会有惊喜：业主降价了！这种事还真不少。比如，牛奶厂就接连冒出6字头房源；科学城、香雪成交10套低于指导价房源。其二，持有老破小的业主，趁你的房子还没超过20年或30年，房产君建议尽快换掉，哪怕割一点肉。今年下半年是改善盘大年，楼盘选择相当丰富，加上房贷红利，是一个不错的时机。另一方面，银行贷款规定，小区楼龄和贷款年限之和，不能超过50年。超过30年以上的老破小，去做长期的按揭贷款，并不容易。好了，关于楼市，还有其他问题记得关注我们的直播，面对面免费咨询哦！无论计划买一手、二手，还是置换，你都不应该错过！房产君建了楼市交流群
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