众所周知，琶洲能买卖的房子非常少。
一手楼，来来去去就招商保利·海珠天珺、琶洲南TOD两个盘。
二手偏老，楼龄≤10年的房子，基本只有保利天悦。
可怕的是，从现在开始，你可能有钱也买不到琶洲。
一份来自广东省政府的文件，再次坐实琶洲“纯粹商务区”的身份。
琶洲升级，“省级经开区”什么来头？
10月28日，《广东省人民政府关于设立广州琶洲经济开发区的批复》（下称“批复”）发布，全文如下：
一是，同意设立广州琶洲经济开发区，实行现行省级经济开发区的政策。二是，琶洲经开区必须“依法供地，以产业用地为主”，“严禁商业房地产开发”。首先是，琶洲被认定为“省级经开区”，有什么好处？琶洲又不缺“顶级头衔”。全广东第一个国家新型工业化产业示范基地（大数据），全广东2021年唯一入选的国家电子商务示范基地，“国字号”buff叠加。而且琶洲龙头企业遍地，可以说最不需要通过头衔，去证明自己咖位。琶洲总部集聚区实景（广州房产摄）
经济开发区，广州也是不缺的，琶洲是第9个，而在广东，省级经开区更超过100个。房产君认为，“省级经开区”并非头衔的简单加成，更重要的是，让琶洲有权有钱有靠山。作为省级经济开发区，在土地、财政投入、税收、人才方面，享受一些优惠待遇。而且琶洲管委会级别变高了，搞起事业来，自然得心应手。黄埔的云埔街便是参照对象，2006年成立省级经开区后，发展如同坐火箭。很多人不知道，云埔企业这么多，平均1平方公里有约330家企业。“专精特新”第一街原来是云埔，汇聚17家国家级专精特新企业，6家国家级重点“小巨人”企业。已上市企业35家，接近黄埔总量的一半。云埔家底还非常厚，2021年工业总产值1831.8亿，占全区20.9%。（来源：广州高新区发布）
云埔工业区实景（来源：广州高新区发布）
值得注意的是，广州的经开区，都是一股劲搞产业，一门心赚钱养家，基本不玩虚不拉几的概念。琶洲的底子是数字+会展+总部+高端商贸，让其成为经开区，显然是希望发展更专注，更聚焦，而非东一榔头西一棒槌。这也是为什么要“严禁商业房地产开发”，能带飞城市经济的产业请来，收割一波就走的，对不起，请滚粗。
格局再打开点，这里面或许还藏着广州靠科技产业整活主城区的决心。以往广州的经开区，基本设在离市中心较远的区域，难以与CBD高频次互动。闷头制造，远离市场不是好事，作为市中心唯一经开区，琶洲不一样，过条桥就是珠江新城、金融城，谈好需求、融资搞钱后，转头就能研发、展出一条龙。科技创新是全球风口，又是“轻资产”，不需要大规模产房，打好这张牌，对中心区转型升级至关重要。有些人会纠结于琶洲经开区只是省级，与国家级无法相提并论。房产君认为，这是碍于国家有规定，已有国家级经开区的城市，一般无法再申报省级经开区升级。若条件允许，琶洲完全有可能“升舱”，毕竟经济实力早已出圈。截止至2021年，琶洲企业数量约1100家/平方公里，营收数据达122.3亿元/平方公里，腾讯、字节跳动，营收破百亿，闯进全市行业前五强。（来源：南都）聊完琶洲经开区的机遇，再来看买房人最关注这一条——严禁商业房地产开发。究竟“哪个范围”严禁？严禁的又是什么？如果想趁机买琶洲，更应该买什么？说起琶洲经开区的范围，媒体常用的是琶洲高新区分区图，分了西区、中一区、中二区、东区、南区五片。实际批复的琶洲经开区要小一些，只有西区、南区、中二区和东区三大片，面积约为7.02平方公里。这个范围内，目前在售住宅只有一个——招商保利·海珠天珺。
房产君请教过兄弟号“拆神”，他表示“商业房地产”国内没有十分明确的定义，一般来包括公寓、办公楼、商铺、商场、批发市场等。不过他不建议过分“抠字眼”，写字楼是企业载体，商业是满足白领高管生活需求的，包括住宅也得有，否则“职住分离”太严重。关键在于“度”的把握，不能过度“地产化”，即建房只为卖房，企业一锤子买卖后就走人，人才也不在这里工作，就像“睡城”。这意味着，未来琶洲经开区能买到的房子越来越少，即便是写字楼和商场，亦会附带严格的自持、招商条件。投资客很大概率无法像以前那样，买不到住宅，去扫几间公寓、商铺捞钱。所以，现在的项目会变得更珍贵、更值钱，如果你买的房子在经开区里，恭喜你，那很可能是“孤本”。那么经开区里，有多少机会呢？房产君搜罗了琶洲公开的5份最新控规，整理成了下图：注：黄色为纯宅地，橙色为商住用地，深红与鲜红色块为商服、商业用地
西区，是琶洲目前总部企业最多，最精华的区域，宅地只有4块，已建成磨碟沙花苑、印象琶洲公寓等项目，基本开发完毕。虽然控规没有完全曝光，但商务＞住宅的趋势相当明显，纯宅地+商住地，不超过25宗，远少于69宗商务、商服地。（手动计算，有一定误差）当中，宅地稀有度是：中二区和东区＞南区，临江＞不临江。和珠江新城、金融城一样，琶洲沿江的门面，几乎全部给了写字楼和会展中心，就是要“以江为贵”。买琶洲，更应靠江买，那里够珍贵，更能触发溢价预期。最后，聊聊大家关心的置业问题，如果要买琶洲中二区和东区有什么机会？临江项目只有两个选择，一个是二手的保利天悦，住宅放盘量不超过30套，交易意愿低。来源：链家
另一个项目则是今年广州卖得最好的神盘之一——招商保利·海珠天珺，一二期住宅开售，却能基本秒空，很多人手握千万也难买心头好。第一个是，项目还有少量住宅尾货，面积约137~262㎡四房，一圆CBD江畔大宅梦。第二个是，不占用住宅名额，手握300多万入住琶洲的机会——建面约85~137㎡滨江商住，以及总层高5~10米的多元业态临街商铺。总价300多万，买入珠金琶！一江之隔的金融城，少说10万+！这是多少人想都不敢想的价格。不光是价格诱人，在房产君看来，项目的滨江商住产品，有三个特别之处。海珠天珺北面紧邻珠江前航道，那1公里珠江视野，多少市中心项目要羡慕。南面是广州千年古码头——黄埔古港，又添一份难以复制的历史粤韵。西面，“琶洲眼”重磅落地，定位广州总部活力区、文化门户。项目身旁俨然成了科创精英“头脑风暴”的智慧高地，圈层“含金量”，没有几个项目能媲美。项目位置示意
若把海珠天珺的滨江商住产品用于出租，回报肉眼可见的丰盛。短租，广交会、国际论坛，带来源源不断的外宾，高峰期优质物业日租能破千。长租，琶洲眼乃至整个中二区和东区白领、高管聚集，他们承租力、消费力强悍，对精致的滨江生活情有独钟。保利天悦建面约133㎡平层公寓，每月可坐收1.3万的租金，比肩珠江新城，不难预估海珠天珺的生财潜力。从上图还能看出，琶洲的住宅、公寓都以平层为主，海珠天珺错位推出Loft产品，正好迎合挑剔的企业高管。双层空间，买一层享两层，大部分实用率能做到超100%，比平层更灵动。比如建面约85㎡Loft，双层双主卧，你可以一套房隔成上下两套出租，也可以选择首层会客办公，二层居家休憩。首层那挑高4.5~5米的霸气客厅，奢阔大气，想必会让你的生意伙伴，印象深刻。注：以上仅为空间效果展示，非交付标准，家具陈设为设计师创意布局，相同户型因楼栋、楼层、单位不同，布局结构、朝向、面积等可能存在差别，最终交付格局和装修标准以商品房买卖合同及实际交付为准与普通住宅相比，Loft双层的尺度感、采光面、观景面，又放大了约1.5倍。像建面约137㎡Loft，上下双主卧，全南向270°采光，阳光、美景无所遁形，改造成私人会所、酒店式公寓，恰到好处。
注：以上仅为空间效果展示，非交付标准，家具陈设为设计师创意布局，相同户型因楼栋、楼层、单位不同，布局结构、朝向、面积等可能存在差别，最终交付格局和装修标准以商品房买卖合同及实际交付为准
作为千万级塔尖住区，海珠天珺无论住宅还是商住，品质感出类拔萃。整个项目已获绿建二星认证，而滨江商住产品，采用三层玻璃幕墙设计，比住宅还多一层，成本更高，只为更安逸、宁静的滨江生活。这种高品质氛围，更延续到海珠天珺在售的多元业态临街商铺。27席商铺，建面为25~172㎡，层高5~10米，可打造私人建房、私人会所、美容院、网红茶饮店、猫咖。对项目业主而言，下楼散步，可叹一杯咖啡，享一次SPA，撸一下小猫，瞬间放大生活想象力力。对商铺买家来说，448位高阶圈层业主，加上琶洲高净值人群，庞大的高阶消费力云集，“钱景”一目了然。
好了，如果你有意布局琶洲江岸线，又苦于找不到合适的资产，不妨扫描下方二维码，贴心的小哥哥、小姐姐，为你解答关于海珠天珺的任何疑问。
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不过手速要快了，海珠天珺货量不多，一旦错过，真不知道什么时候再来一回。
电话：020-8196 1888导航：
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