房二娃：她想买房，但被我劝退了...
最近，广州各种红盘，价格回调的消息频繁爆出！让不少置换买家看到了曙光，蠢蠢欲动，都想趁着这个时机去捡下漏！
◆ 兰亭盛荟，冒出6字头房源
但恕我直言，有的人啊，最好还是打消这种念想！
因为，笋盘再多，它也“雨女无瓜”！
呐~下面这位粉丝，就是活生生的例子！
◆ 粉丝提问截图
上图这位粉丝，是二娃的一位付费粉，因为买房问题，10月17日晚上和我电话聊了足足40分钟。
由于她的情况很具有代表性，所以，今天二娃准备拿来作为案例，和大家聊一聊换房的事情。
话不多说，咱们先来看看她的基本情况：
1）名额问题：广州户口（可在限购区买2套房产）。
2）持有房产：越秀一套约50㎡老破小，（二梯队学位房），目前放租中。
3）家庭情况：三口之家，有一个2-3岁的孩子。
4）上班地点：老公在白云上班，自己在区庄附近上班。
5）收入情况：家庭月均收入3万+，目前租房住。
6）资金情况：存款43万，名下房产已结清贷款。
夫妻二人的想法及问题 ：因为自己在越秀的房子面积太小，没法住，一直出租，然后自己再去租房住。所以考虑，要不要再重新买一套房子。目前有人推荐白云太和镇某楼盘，总价223万，有点想买，但又很纠结，不知道自己这种情况以及目前这种环境，适不适合买？
◆买还是不买，你要怎么选择？（图源：公共图库）
听完后，二娃先是给出了自己的答案：不建议买！
然后，帮她进行了分析：
名下已有一套房产，即便贷款已经结清，再买房也算二套，首付最低要5成。
已知，该粉丝存款只有43万，这意味着，她在不动用任何杠杆的情况下，再买一套房子，总价必须控制在86万以内！（试问，86万能在广州买个啥？买个鬼哦！）
如果，粉丝动用金融杠杆！将其越秀老破小（市场评估价约200万左右）拿去做抵押JYD，按照7成的资金来算，最多也就能套现140万出来。
那么，140万+43万=183万！
而众所周知，抵押JYD的钱拿来买房，是不能做按揭的，只能全款！这意味着，她买的房子总价必须控制在183万以内！
试问，183万在广州能买个啥？
同时，推荐的楼盘还必须满足他老公在白云上班，去区庄/动物园上班比较方便的条件。
我抠破了脑袋，想到了结果选择：
① 在燕塘地铁口附近买套老破小，这样自己去区庄上班不用换乘，5个站直达，老公去白云，坐3号线也能直达，很方便！（可自己，已经有套老破小了，再去买套老破小有必要吗？emm，没必要！）
② 去天河客运站附近，买套次新二手房，比如远洋天骄约35㎡的一房一厅！总价只要160来万！（可，人家三口人啊，住一房一厅哪里住得下，还不如直接住自己越秀50㎡的老破小了）
③ 去白云钟落潭越秀白云星汇城，买一套建面约88㎡的3房，总价190万以内！有地铁，有学校，有环境，配套好，感觉也不是不可以！（但买这里，去区庄上班真的有点远啊！再加上他们两口子说，想要住个5-10年再卖掉换房，也希望能升值，这一点嘛......我就觉得有点悬了！）
所以，综上所述，她这种情况和预算，真的不适合买二套！这个想法可以直接放弃了！
紧接着，二娃给出了两个方案，供她选择：
方案一：割肉卖掉越秀老破小，加上自己手里的43万，去买一套总价500-600万的房子！
越秀老破小，继续卖！即便降价，低于市场价200万也要卖掉！比如，180万卖出去，再加上自己手里的43万现金，则有223万首付款了。
按照首付4成来看，她们则能选择一套总价550万的房子。这时候，就有大把楼盘可以选择了。
而这个价位的盘，一般综合条件都不错，圈层啥的也完全不一样了，起码是广州的中坚力量。比再去买一套总价200万内的韭菜盘，强一百倍吧？
比如，广钢的万科金域曦府、万科城市之光，这个总价是可以买到的。
◆ 万科城市之光实景图
方案二：暂时保持现状不动，静待花开！先多攒点钱，等经济行情好起来了，再考虑置换也不成问题！
说句实在的，目前手持43万并不多，还不如留着用来作为家庭的备用资金。自己的越秀老破小继续放租，收租的3000块再加一点，租个好点的房子自己住，生活品质感得到了保证，上班通勤也没有问题。
至于孩子读书嘛，越秀老破小的学位又是有的，随时可用！虽然不是第一梯队，但第二梯队也很算很好了。
我觉得现在最重要的事情是，努力搞钱！反正楼市行情一时半刻好不了，不如趁着这段时间，多攒点钱。等行情好起来了，再卖房换房，这样反而更稳妥！
因为，在特殊情况下，“以退为进”不失为一种大智慧。
二娃觉得，这买房呀，就如同一场拳击赛一样，而我们买房人，就是拳击手。有时候，一直攻，未必是好事，这样容易暴露自己的缺点，容易失误。相反，懂得防守才是致胜的关键！
你们觉得呢？
最后，在听完我的建议后，他们暂时放弃了买房的想法，选择了按兵不动！
弱弱地问一句：你们觉得我的建议对吗？（对的话，麻烦点个赞）！
对了，听说星航TOD小洋房预计本月拿证，下周三（11月16日）中午12点，我们会现场直播，感兴趣的不妨提前预约，一起在线围观。
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