27个月血亏40万，高杠杆买房，开始吃人了

买房，不一定是喜事，也可能是悲剧。

2年多前，老李用高评高贷的方式买入南沙，迈入了有房阶层。

所谓高评高贷，是指通过拉高房屋评估价的办法，来增加贷款，从而降低首付，更容易上车。

但贷款多了月供压力也更大，一旦遇到突发事件，很容易断供。

年前一个深夜，老李和我详聊，言语之中，我看到了他的无奈、后悔，还有茫然：

这两个月，准备割肉卖了，减轻负担吧；

首付基本都亏进去了；

当时，市场情绪影响蛮大的，冲动了；

要是不买房，现在应该也存个几十万了，后悔啊……

这些都是老李的原话，最后他感慨，这么多年炒坏了，以后应该没什么戏了，楼市得温火慢炖了。

| 老李买入的小区

Part 1.

高评高贷，169万→192万

过去很长一段时间，哪怕是在庞杂的信息海中，我们也总能接触到：

楼市红利，是普通人的第一桶金，也是跨越社会阶层的极佳机会。

这就不难理解，一旦城市核心区风起，市场情绪就会被点燃。比如，南沙。

2019年底南沙政策放松，随即迎来一轮牛市：深圳投资客组团连夜扫货；南沙楼盘取消一口价，发布涨价预警；二手卖家态度强硬，价格不让步……

| 南沙@广州房产摄

当时，老李也在看房路上。2020年7月，他买入了南沙区府板块的星河盛世。

其实，当时老李是很犹豫的，毕竟钱不够，想着等一两年再买。但是，在旁人七嘴八舌劝说下，以及火热的市场情绪影响下，老李还是冲动消费了。

老李看中的房子，业主挂牌价是169万，首付加上税费中介费等等，大概需要56万才能拿下，而他的启动资金只有这个的30%，不到17万。

老李打算砍价减轻一些，但是市场太好了，业主不让步。所幸，老李的人际关系还不错，左右凑了有25万。

此时，加上自身的存款，资金缺口还有14万，而这部分，老李只能用杠杆（高评高贷）填补。

这是老李杠杆前后的账单。

开篇我们就讲到了，高评高贷的结果，就是增加贷款，从而拉低首付。大家可以粗暴理解为，一部分首付转移到银行贷款。

老李的房子合同价是169万，银行贷款7成，额度是118.3万；

而经过评估公司操作，房子能够以192万的总价进行信贷，可以贷款134.4万；

二者对比，老李可以多贷款16.1万，足够填补资金缺口。

于是，老李顺利上车了。

看起来很不错对不对？

如果你买的房子一直在涨，或者说过了限售期，房子的成交价在对冲货币贬值后，还能赚上一笔，这会是一次不错的杠杆投资。

但是，如果碰上市场不好，那么故事就会变成事故了。

Part 2.

下坠，大跌，老李压力巨大

房贷是成本最低的信贷，一般意义上来讲，首付比例越低，杠杆（房贷）比例越大，那么收益就越大，容易打出暴击。

这也是高评高贷的魅力所在。

但其实，这是一种“赌徒心理”，赌的是房价永远是上涨的，溢价能覆盖你的杠杆。

老李是个实在人，我问过他，是不是想赚快钱，答案是否定的。

一般用高评高贷炒房的，户型、朝向都是不理想的，因为这样价格会更加低于小区均价，杠杆收益越大。而老李的房子，户型设计、实用率、装修各方面都是不错的，居住品质完全没问题。

老李说，他买房的初衷，就是想有个家，同时也不想存款缩水。

| 老李的房子

但不管怎么说，老李得以顺利上车，主要还是用杠杆撬动的，向朋友借的，其实也要算入账单中。

多亏了当时市场好，渐渐地，老李松了一口气，因为：

小区成交价仍在屡屡突破，他略微盘算了下，两三个月下来，房子就赚了二三十万。

但是注意了，这个结果的基础是，市场要好。

众所周知，三年黑天鹅冲击，加上政策下压，行业遭遇重击，楼市量价齐跌。老李也是地产从业人员，行业环境不佳，收入自然也不理想。

而当他的现金流出现吃紧，那么他上车借的钱，高评高贷的月供压力，就是一笔揪心的账单。

｜示意图（视觉中国已授权）

我们继续来看老李的账单。

如果以正常的挂牌价上车，那么他的月供，只需要6000左右，压力不大。而高评之后，月供就要到8000多，嗯，也还好，能撑住。

但别忘了，还有朋友的借款，这个也是每月分期的。

最终，老李给了我一个数字，高评+还朋友钱，他每月还款是1.5万左右。

每个月多了9000-10000的债务，老李压力巨大。

但让他更难受的是，房子开始跌价了，月供27个月后，房价回到了原点。

Part 3.

本金只还了5万，给银行打工

这一两个月，老李仔细盘算了下。

如果现在卖掉，算上利息加税费差不多折损40万，首付基本亏进去了。

眼看高楼起，眼看楼塌了。虽然老李不是想着炒房，但看着房价下跌，自己好不容易存下的一点钱打了水漂，他心理落差非常大。

老李说，确实冲动了，要是不买房，现在起码也能存个几十万了。而这个钱，放在现在的市场环境，还能买个更好的房子。

一念之差，结果截然不同！

｜@广州房产绘制

老李心里落差大，还有一个原因：他的月供压力很大，朋友的借款还好，但银行那部分就很痛心了。

银行每月8000多的月供，他还了27个月，本金只还了5万多，绝大多数是送给了银行。

如果这些都存着，该多好啊。

这钱，一上一下，亏麻了。

｜@广州房产绘制

为什么还的本金那么少？

因为，老李选的是等额本息还款。等额本息，就是每个月还款金一样，本金占比20%左右，利息占比80%左右。

简单理解为，等额本息就是给银行打工，但总体压力可控，尤其是还款前期。

银行还有另一种还款方式，等额本金。

相较于等额本息，等额本金是前期本金多，月供多，不过每月月供会越还越少，但前期还款压力太大，一般人难以承受。

两种方式各有优劣，大家就是看菜吃饭，还有就是不要超负荷。

毕竟，你需要考虑到，经济环境会有下行周期；

毕竟，你需要考虑到，现金流无法支撑月供的情况；

毕竟，你还需要考虑到，现金流直接断裂的情况……

Part 4.

割肉也难卖，解套不易

这两天，老李给我交了个底，负担实在太大，已经在割肉卖了，不奢望能回来太多钱，但起码不用供楼了。

因为，现在他的生活着实压抑。

想换个手机，没钱；想出去旅游，没钱；想改善下伙食，先算笔账吧……

但让老李无可奈何的是：

房子难卖啊，已经挂了几个月了，都没有反应。

| 老李的房子挂牌挺久了

这也不难理解，毕竟南沙的市场，太差了。

老李说，他心里还是挺纠结的，想再扛一下，等行情稍微好一点，但是预期不看好。要知道，南沙的去化周期已经超过33个月，开发商使出浑身解数，依旧掀不起太大波澜。

具体可参阅：2022年，比增城还惨的，其实是南沙…

新房内卷，以价换量，二手市场也被迫跌入冰点。

老李说，除了他的房子，他所在小区，已经几个月没看到成交了。

2023年，南沙的市场如何？业界普遍预测，南沙会出政策，会等到风来。

但是，力度有多大？大家还会不会买单？只能通过时间验证了。

其实，不止南沙，2023年广州整体市场仍不容乐观。克而瑞数据显示，今年广州供应面积预计突破千万方体量，仅是上半年12个全新盘，就预计供应4000套货量。

观望氛围浓厚，供应量却在增长。

所以，大家不要指望一夜冲天，一夜解套，要量力而行。

对了，我们的开年首播时间定了，2023年1月31日，中午12点，约定你！

届时，大家可以分享下过年的见闻趣事，一起聊聊2023年的市场走势、买房建议，记得点击预约哦！

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