天哪！96个指导价小区，六成房价跌了！黄埔最猛...

前几天，贝壳公开了指导价小区的成交价，激动得我赶紧点开自家小区看了看。

跌。。。。。跌了。。。

不过这也是预料内的情况，因为整个2022年下来，没被行情打败的小区屈指可数。

我数了一下，光是最具参考意义的指导价小区里，跌价盘都比涨价盘多一半。

均价计算方式：计算同一时期所有户型的成交均价，房价可能会因成交户型不同而有所波动，部分成交量过低楼盘已剔除。更：花城湾由14.7涨至18.6万/平

逐个翻完各小区成交明细后，我发现，在价格消失的这一年半里，有一些惊人的成交数据被隐藏了起来，比如：

1）指导价公布后，很多小区的成交被摁住了

比如保利罗兰国际，从2021年4月12日到2022年4月14日，中间一年，贝壳没有一套房子成交。

2）黄埔跌得贼猛

如图，跌幅榜前十里，黄埔占了8个。

3）网红盘水分挤出

举个例子：

万科欧泊5.3万/平→4.9万/平，跌幅8.1%

金碧领秀国际5.3万/平→4.5万/平，跌幅13.8%

万科金色悦府5.7万/平→4.7万/平，跌幅17.8%

这些小区降价原因各不相同，万科欧泊降价，更多是炒房客退却；金碧领秀国际降价，是受到老黄埔一手房的冲击。

金碧领秀国际丨图片来源：贝壳

而万科金色悦府的房价下滑，我认为更多与业主心态有关。金色悦府小区盘不大，挂盘不算多，所以业主们对个例较为看重。

万科金色悦府房价下滑，是从黄埔广附民转公，小区直升黄埔广附的资格动摇开始。

从那时起，业主的心态就不太稳定了，成交价从上半年的5.6-6.3万/平降到5万/平左右。

22年10月，突然有一位业主以4.4万/平的价格卖房，接下来其他业主的心态也崩了，接下来又有两套房子以4.5-4.6万/平的价格成交，这才造成了房价一路滑跪的局面。

4）成交量大的项目价格趋稳

比如骏景花园，贝壳显示其2022年共成交了40套房，差不多每个星期都会卖出一套。

小区房价也很稳定，2021年下半年均价6.3万/平，2022年下半年均价6.2万/平，没有太大波动。

图丨骏景花园

同样的，富力天朗明居（2022年贝壳成交40套）2021年下半年房价5.9万/平，2022年下半年房价5.7万/平。

盈彩美居（2022年贝壳成交37套）从2021年下半年房价6.2万/平，2022年下半年房价6.5万/平，都相对稳定。

在一片哀嚎的市场里，能够保持房价稳定，就已经很不容易。

5）学位房价值见涨

值得一提的是，指导价名单中的学位房抗跌能力非常不错，甚至不少小区逆风上涨。

比如东风广场，均价一直维持在10.6万/平左右。

东风广场丨图片来源：贝壳

锦城花园和华景新城，房价微涨3-5千元/平。

而君汇世家，2022年消灭了所有9字头房源，房价上涨1.7万/平，涨幅约15%。

6）珠江新城房价再创新高

2022年，中海花城湾首次突破20万+/平大关，珠江别墅卖到32万/平、颐德公馆冲击29万/平，震惊整个楼市。

最重要的是，这些价格都不是个例，比如中海花城湾，2022年突破20万/平的房子，其实达到了9套之多。

相信这些数据在重见天日之后，会对买家们产生新的指导意义。

好了，以上成交数据，你觉得哪条最离谱呢？

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