6万/㎡，仍是黄埔房价的一道坎！
近年，黄埔可以说是广州楼市最火热的区域，房价也涨了多轮。
但我认为：6万/㎡，是黄埔房价的一道坎，并且，不容易跨越！
为什么这样说？我们先从二手房说起。
二手房平台显示，近三年，黄埔区二手成交单价破6的房源只有31套，其中16为复式、叠墅、别墅。
剔除后，真正能卖超6万/㎡的平层房源，仅有15套，主要集中在保利学府里、保利香雪山花园、黄埔花园等。
从成交时间也可看出，这批“高价”房源，大部分成交于2021年市场高峰期。
两年过去，现在这些小区卖什么价？
如位于老黄埔的保利学府里，成交价曾最高到6.6万/㎡，如今已回落至6万以内。
另一网红小区黄埔花园，价格回落则更为明显，高峰期普遍卖5-6万/㎡，如今甚至冒出一套3字头的房源。
目前，黄埔花园放盘价差很大，大多房源均价4.6-5.3万/㎡。
一手房方面，整个黄埔区近年能卖出6万+的楼盘，也不多。
其中，位于长岭居的中冶·逸璟台，产品均是复式或别墅，这个不在我们讨论范围，就先忽略了。
剩下的3盘分别为大壮名城、星樾TOD、万科城市之光，合起来能超6万+的网签房源不足300套。
由此看来，6万/㎡，已是目前黄埔房价的天花板了。
事实上，不是各大开发商不想冲，而是还不具备这样的条件。
近年，多次有新盘放出吹风价6万+，但实则开盘均低于6字头。
分析原因，首先是房企营销手段，抬高预期价格为项目上价值；其次，则是市场问题，吹风收筹阶段效果不符合预期，实际开盘自然要放低身段。
知识城航拍（广州房产@细鹏摄）
再者，ZF也不希望看到任何一个区域房价涨速过快，包括黄埔。
因此，此前一系列控房价手段出台，限价、二手房指导价等.....效果也非常显著。
数据显示，实行二手房指导价一年多以来，黄埔二手房的确跌了，且力度不小，全市10个跌价最多的小区，黄埔占了8个。
黄埔短时间难卖6万+，还有一个最最最重要的原因：供应特别大，买家选择很多。
1、土拍端：光是近两年集中供地，黄埔就卖出了超10宗宅地，并不缺新项目。
2、旧改端：黄埔未来还有体量旧改供应，近日好友@拆神拿到《2023年城中村改造计划》，里面显示黄埔改造力度最猛，共有60个旧村改造项目在推进，占了全市接近一半的名额。
这些旧改盘， 体量非常大，将从供求结构上改变黄埔楼市、房价的走向。
比如，沙步村旧改——万科黄埔新城，体量超400万㎡，去年开盘均价仅3字头，凭价格优势在市场站稳阵脚。
说了这么多，并不是要给黄埔招黑。
虽短时间内房价难以破6，但也不要妄想黄埔房价急速下跌。
毕竟每年ZF在这里的投入都可是大手笔，2023年GDP增速目标还要破7%。
有产业，有地铁，有人口，且作为中心四区购房需求外溢第一站，这里房价还是坚挺的。
那未来黄埔，哪里最有机会站稳6万+？
我认为是老黄埔，这里有天然地缘优势，紧挨着天河，地铁可直达珠江新城和金融城。
这里也是黄埔发展最快，最成熟的板块，生活配套齐全，房价也是现在最高的，有城市之光、富颐华庭、星航TOD等项目在售。
其中，万科城市之光，有望率先达成这个目标，项目目前正清售特价单位，之后会加推A8栋，据闻定价6字头。
你怎么看？认为黄埔会卖上6万+吗？留言区说说你的看法。
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