广州超20盘降价，是真是假？昨晚直播，说了真相！
昨晚8点，广哥和梅道理在直播间准时恭候大家，粉丝提问刷屏如潮，二位主播也浩浩荡荡聊了两个钟（此处应该有掌声）。
上周我们跟大家聊的是各个兄弟城市的政策，这次直接开扒接下来广州楼市的走向，还有大家心心念念的旧改到底能不能成事。
由于直播时间有限，主播不能对所有粉丝提问一一回复。所以，我们决定在下周四（2月16日）中午12点，由二娃和广哥带大家直击热盘现场！
感兴趣的同学下方预约小按钮敲起来。
错过昨晚直播的同学也不要失望，房产君这就把直播内容献上，里面一定有你想知道的东西。
什么楼盘在降价，涨价又是真的吗？
梅道理：降价只是远郊盘开发商的营销策略，吸引大家恐慌式入市。
虽然广州还没出什么政策，但我们还是从很多地方感知到楼市的暖意。比方说，最近政府想要大干、快干的气势十足，指导价的放宽，链家成交数据重新公开等。接下来整体房价应该是向上走的。
而这些降价/优惠盘，除了小部分位于科学城，其他基本都位于非核心板块，比如钟落潭、大夫山、朱村、荔城、莲花山等。
广哥：这些降价盘就是开发商的“蟹货”。
楼市也遵循格雷欣法则，好货都在手里抓着，不太好的商品在市面上流通。这些降价盘，要么地段不好、要么地段好但朝向楼层都很差。
为了满足自住或学位需求可以买。如果是为了贪便宜投资，建议不要入手，到时转手根本没竞争力。
房价上涨才是主流。越秀天河和樾府、万科城市之光、万博和樾府、科学城时代天韵这些网红盘都在涨价。
梅道理：听说南沙也有盘在涨价，其实只是去年消耗完一波特价房后，房价正常回升而已。
还有一些远郊楼盘发明了官方预告式涨价，这些都是纸老虎，楼盘涨价都是悄悄涨的，大家别信。
楼市到底回暖没有？
广哥：疫情基本过去，楼市回暖明显，原因有三。
1，政府工作重心回到搞经济。2020-2022是政府和个人目标感缺失的三年，不知道要先抗疫保命好还是先搞经济赚钱好。但是经过这两个月，我们发现疫情对工作生活的影响已经微乎其微。
今年重心放在经济发展上，GDP涨幅6%和去年1%有很大变化，GDP推着楼市走，经济上行，楼市也会回暖。
2，市场需求需要释放。去年疫情政策频繁变化，大家对买房的需求后置。现在预期向好，买房换房又提上日程。
3，通胀问题虽迟但到。去年通胀很厉害，这一部分钱总需要一个出口。虽然开年提前还贷很火，但我从银行的朋友得知，贷款也在大幅提升。
有人嗅到国家想大干一场，希望能借这股洪流大赚一笔。不管做生意也好买房也好，楼市在这些人刺激下都会开涨。
梅道理：看房客增多本身也是楼市回暖的标志之一。说明疫情过去，很多人已经化观望为行动。
上周单周广州成交超过两位数的楼盘很多，相比去年黄金周有大幅提升。
像是黄埔很多盘，区域热，体量大，市场好的时候跑得就比较快。增城、荔湾、南沙也都有盘能跑出来，也可以佐证整个市场有回暖迹象。
其实目前开发商还在蓄力阶段，没推多少营销，接下来的3月小阳春大家可以期待下。
旧改还能不能掀风起浪吗？
梅道理：今年政府通过旧改“腾笼换鸟”大方向不变，而且力度很大，基本把过去三年停滞的旧改项目重新拎出来了。
从各区旧改总量看，黄埔依然遥遥领先，足足60个。
不过我推测，近期旧改对房价上涨的影响可能会偏弱，因为开发商有前车之鉴不敢轻易接手旧改。
别忘了2020年黄埔66条村旧改气势很足，拿到拆迁款的村民成为附近商品房的主要消费力，给楼市添了一把火。
但后续因为市场涨得太快，旧改被政府紧急叫停，随之遇上市场调整，开发商资金断裂、接连暴雷。
今年政府又把127条村旧改文件摆上来，可惜市场信心尚未恢复，开发商也尚未完全走出资金困境，自然不敢轻易接招。
广哥：旧改变数太大，今年看还掀不起什么浪来。被爱情伤害过的人，很难再次走进爱情。
接旧改项目，开发商虽然有15%的净利润，但因为拆迁时长、政策变向、钉子户各种不确定性太多，时间一拖利润就没了。
前两年政策突然叫停，损失的都是开发商，所以他们现在不接旧改可以理解。
另外是预期，比如当年黄埔66条村顺利改完将会有3000万平商品房入市，就现在人口负增长的情况下，是否有那么多需求去消化掉那么多房子呢？
我认为，旧改会做，但步子不会像前两年跨得那么大了。
现阶段购房建议
梅道理：卖一买一的同学，速度可以搞起来。
之前卖一买一很慢，是因为2改5政策出来，二手价格倒挂。现在政府积极政策频繁发布，大家都在等5改2出台。
但我觉得没必要等，等政策真的出来了，你卖房时候的房源竞争力会更大，很容易发生价格踩踏，没必要为了5万10万块钱淌这个浑水。
房子在核心区、没什么硬伤的业主建议抓紧卖出，才有底气挑盘，避免踏空。
广哥：广州第一个动作是降首付，不是5改2，如果降首付出来，楼市有明显回暖，5改2这种激进的政策暂时不会被摆上台。
所以大家不要有太强烈的抄底心态，该卖就卖。
板块及楼盘点评
01.富颐怎么样？
广哥：这个项目一开始跟万科城市之光是同咖位的，现在看比城光性价比高，而且更近鱼珠核心区。项目容积率、楼间距、配套都不错，还有9年一贯制学校（广大附已开学）。去年已经从限价4.85万/平涨到5万/平。唯一缺点就是离地铁远一点。
02.黄埔新城降价了吗？
梅道理：没有降价。近期黄埔新城会有新组团推出，88平3房比老组团93平3房看起来更大，得房率加上赠送面积超9成，产品看齐市面上最优越的户型，估计还会涨价。
03.买保利朗阅还是万博和樾府？
梅道理：看个人需求。保利朗阅的话，广钢名校集中，确定性强，基本已经开发完毕，只剩白鹅潭和广钢公园，但这两个规划对周边楼盘带动不大。万博和樾府不配学校，但是万博产业价值更强。还是看你对学位的需求吧。
04.刚需买保利和悦滨江怎么样？
广哥：新推的项目户型实用率可以秒杀市面很多产品户型，总价对刚需友好。荔湾近期因为万象城和太古炒作跑得很猛，老城区又没什么新项目，这个盘可以买。
05.中海观灏府怎么样？和江泰里比呢？
梅道理：这个项目还是走中海一贯的品质路线，二线临江，旁边石溪村旧改如果能兑现，周边城市面貌和商业会有大变化，但是旧改不确定性大。
江泰里老城区居住范围比较浓，中海观灏府还是要以旧换新、吃旧改带来的红利。
06.臻珑府怎么样？
广哥：有学校配套，小户型送的面积比较多。庙头双雄之一。
06.越大和和瑞麓府怎么选？
广哥：瑞麓府在长隆，发展更成熟。
07.新塘的香江天辰和永宁的佳兆业悦峰怎么选？
梅道理：香江天辰依托翡翠绿洲大盘，体量大配套好，政府已经批了附近28号线规划。永宁佳兆业悦峰配套一般，但产业不错，以后转手竞争没香江天辰那么大。
08.广府壹号怎么样？
广哥：之前融创暴雷，广府壹号停工，但翔龙注资之后，卖得还不错。最近有在促销，4万/平可以买到。
09.买天玺怎么样？
梅道理：复式基本卖完，现在有的话都是尾货或者别墅。二手的话还没入市。
10.去年底买了南沙区府板块的盘，不知道要站岗多久？
广哥：去年底买的还挺便宜，前年底买的才算站岗。今年香港恢复通关，南沙作为穗港合作示范区还挺多大动作的，大家可以关注下。
11.越秀大学城和樾府和珠江花城怎么选？
广哥：这两个盘选择跨度有点大。看重社区居住品质，选越大和；看重地段，选珠花，虽然是天河凤尾但毕竟是天河。
12.保利天汇值得入手吗？
梅道理：南向单位7万多/平，还算合理。保利天汇是天河少见的一个大盘，有9年一贯制学校，网传3月还有学校消息出来，离地铁也不远，旁边是天河智慧城产业，地段不错。
缺点是，毕竟是旧改项目束缚多，产品包括户型设计有点过时。不过单价比天河壹品（南向8万/平）便宜，性价比好。
13.总价300-350万买新房，选哪里？
梅道理：看工作地点。东边可以看黄埔新城、科学城；西边看和悦滨江。
广哥：西边还可以看雅居乐天际715小户型；北边看北部四镇，云城上品、龙湖天著等，位于18号线和22号线交汇处，等2026年地铁开通，半小时可到珠江新城，通勤没问题。
14.沥滘旧改怎么样了？
梅道理：沥滘旧改在今年政府重点项目名单中，项目位置很好，位于南中轴线，体量很大，政府要求的规格也比较高，改完之后珠江后航道活力会更好。但是这个消息已经提了10年，旧改不确定很大。
15.总价500万投资买房，推荐哪里？
梅道理：如果只是跑赢通胀保值的话，可以看城光、富颐、珠花70多平小户型。
16.预算300万，黄埔可以买哪里？
广哥：黄埔新城80多平3房，配套好，有地铁，不过需要接驳。
那么，你对楼市走向的看法怎样？在看房的路上了吗？
评论区，我们一起聊一聊！
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