物业拉胯！楼龄20+！这个小区，咋卖到6万/平了

这年头，“流量爱豆”，总是特别引人瞩目。

买房，我能不能也找一些“流量盘”呢？以后置换时，好歹有人听说过我的小区。

是这么个理儿。

于是乎，我统计了海珠近一年来，成交最旺的5个小区。喏，看下图：

成交扛把子，金碧花园和光大花园，一年卖出惊人的几百套！但......前者学校不咋样，后者价格又太贵。

网签排在海珠Top3的侨诚花园，98年的楼龄又太老了。这么看下来，逸景翠园综合素质，还算nice？

别的不说，短短一年间，小区就卖了117套房，流通性杠杠的。今天咱就盘一盘~

>>地处海珠“心脏”

逸景翠园，属于广州大道南板块，东侧不到百米距离，就是海珠区政府。

四舍五入，小区也算位于海珠区“心脏”位置了吧。

目前距离地铁8号线鹭江站，步行约1.6公里，需要穿过拥挤的康乐、鹭江城中村，体验感不太好。

不过，环城地铁11号线逸景路站（在建）就在家门口，地铁通车后，小区就是妥妥的地铁上盖盘了！5站就能到琶洲。

>>隔壁就是万达广场/合生广场

当然啦，位于老城区，好处就是，配套足够丰富。

隔壁就是万达广场、合生广场，晚上在步行街和朋友喝酒撸串到深夜，走几步路就回到家了。

家门口，还有一个220米高的新地标综合体——珠江壹号。南侧就是上涌公园，相当于小区“后花园”。

至于日常生活消费，小区北门就有逸景菜肉市场，楼下丰富的底商食肆，保证你一周的伙食不重样。

咳咳，不过呢，小区周边就是珠江国际纺织城、中大布匹市场。

对面的纺织商贸城，时不时飞出的小电车、货车，还是让心头一紧。

>>7000户“大社区”，物业......

逸景翠园分为东、西两个大区，华盛南路从中间贯穿而过，整个小区共70栋约7000户，包括绿雅居、华园居、碧桃居、翠羽居、御华轩等多个小组团。

小区全部电梯楼，建成年代从2002至2016年，楼龄差距跨度大。

东区偏刚需，主打北向2-3房，也有大面积户型。

而西区偏改善，宽敞的中央公园、林荫大道，增加几分豪宅感。

我在小区逛了几圈，这里绿树成荫，郁郁葱葱，夏天几乎不用打遮阳伞，随处见老人带着小孩，在花园里游玩。

但走着走着，我发现，小区景观维护得很“佛系”。

水景没有水，路上不时能看到零散的落叶，树丛堆积的杂叶，也没能及时清理。外卖员也可以随意进出小区，甚至跑进楼栋送餐。

怪不得，小区是康景物业管理的，和珠江帝景、骏景花园同一家物业。

康景物业怎么样，一言难尽，此处省略一万字...... 

这里提一嘴，小区物业费仅1.2元/平/月，比很多“老破小”还便宜，只能说一分钱一分货吧。

目前，小区业主正努力成立业委会，甚至还喊出了，“逸景翠园与豪宅之间，只差一个业委会的距离”。

>>幼儿园学位不足！小学预警

小区体量太大，也有弊端。

整个小区有7000户，配套的逸景幼儿园，根本不够用。家长们需要摇号，大概有部分几率摇上。没摇中的话，就要去周边的民办幼儿园了。

小区对口的逸景小学，在海珠算是热门学校，家长口碑不错。

近来学位僧多粥少，小学学位也预警了。

至于小升初，海珠区执行的是“摇号政策”。

逸景小学在第六组，有机会摇到家门口的六中，或者97中、景中、琶洲执信、绿翠和聚德中学（2022年海珠教育局政策）。

另外，华南师范大学附属中学海珠双语学校，就在逸景翠园南面一路之隔。

这是一所九年一贯制国际双语学校，民办性质。学费也很贵，据说小学一年学费要16万/年，中学要18万/年，刚需伤不起

>>户型实探！

房产君看了东区4套2-3房的户型，涵盖刚需和刚改，一起看看~

1）这套面积约72平3房，位于荔影居C座，一梯6户（13F）。

房子朝北向，中楼层，挂牌价368万，折合单价50836元/平。

优势是，两个卧室全景落地窗设计，足以让刚需人狂喜！望小区园林，整面墙都是养眼的绿植，环境较为安静。

但是吧，价值决定价格，这个户型为啥卖不起价？

设计太老式了，客厅不是传统的直出阳台，而是额外设了一个2.8㎡的飘台，导致客厅光线非常昏暗，白天也需要开灯。

2）这套面积约77平2+1房，位于倚翠轩G座，3梯8户。挂牌价439万，折合单价5.7万/平。

房子格局很方正，厅出阳台，北向中高层视野，emm......康乐村、鹭江村密密麻麻的握手楼，尽收眼底。

好在，可以远眺小蛮腰、珠江新城东西塔，夜景应该挺漂亮的。

主卧和次卧也很通透明亮。不足的是，最小的次卧仅有3.9㎡，且是一个暗房。

改成卧室/书房吧，太闷太局促，直接做储物室又有点浪费，多少有点鸡肋。

3）面积约78平2房，位于桂香居，1梯8户（12F），挂牌价399万，折合单价5.1万/平。

这是小区为数不多的南向小高层2房户型，但也不见得很香。

南向靠近8车道的逸景路，扬尘噪音较大。

总体来看，户型很方正，厅出阳台，厨房还带了一个生活阳台，光线很足。

主卧落地窗是“弧形”的，站在窗前，眺望不远处的上涌公园，还有点小惬意。

4）最后，看看偏改善的约105平3房，3梯8户，北向中楼层，挂牌价582万，折合单价5.55万/平。

这个户型除了朝北向，总体没啥硬伤，使用率还达到了83%。

L型厨房带了一个生活阳台，相当实用了。

房子中高层可以远眺小蛮腰，视野还不错。主卧一扇巨大的“弧形”落地窗，让人忍不住想在窗前的沙发，躺上半个钟。

最后小结一下：

房产君曾经统计过一份数据：妈呀，海珠这200个盘，房价涨幅，意想不到！

逸景花园近5年涨幅超过50%，可以排在海珠区前头。

虽然楼龄已经有20年，小区最近的成交价，超过6字头，非常猛。

这里靠近海珠区政府、布匹市场、制衣厂，早年做布匹生意的老板、公务员买入，近几年也吸引了在天河、琶洲工作的白领买入。

小区优点：

1、位于海珠“心脏”地带，周边生活配套，海珠区政府、海珠唯一的万达广场，以及合生广场，就在隔壁，不管是生活出行，还是政务办事，都很方便。

2、大型小区，知名度高，成交旺盛，流通性还可以，且小区绿化率很高。

3、“准地铁上盖盘”。环城线11号线通车后，逸景路站就在小区门口，5站就能到琶洲。

4、逸景小学在家长口碑中还不错。

5、鹭江+康乐村的旧改预期。

不足：

1、周边就是康乐村、鹭江村，布匹市场、制衣厂环绕，骑车拉布的小电驴不时穿过，环境面貌一般。

而且东区租客多，人员较杂。

2、康景物业管理，口碑一言难尽。

3、幼儿园学位不足，小学预警。

4、东区靠近逸景路的南向户型，直面福荫堂墓园，有些买家会介意。

最后，你觉得逸景翠园怎么样？值得买吗？评论区留言吧！

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