惊！琶洲南卖断货的140平，隔壁新盘，无缝衔接上了
这年头啊，开发商也是要谋生的，再花里胡哨的开发商，经过市场的拷打，都会变得浓眉大眼朴素务实。
举个例子，广州地铁地产开发的海珠区石榴岗项目，其实在2月底悄悄改过一次规划。
改了啥呢？
在原版规划里，石榴岗项目定位偏改善，一共四栋住宅，三栋准备盖大平层，而且蛮多都是两梯两户板楼。
改完之后，两梯两户的板楼、超豪宅线的户型全线缩编，缩到最后，整个小区只留下一条约190平的梯腿，其余产品全数控制在90-144平之间。
注丨请以开发商最终公布为准
改规划之后，整个盘接地气多了
坦白说，我认为开发商改规划，是因为楼市风向变了。
广州地铁拍下这块地是在2022年5月，那会市场尚有余温。
就比如主打138-260平大户型的保利海珠天珺，21年年底和22年年中两次开盘全部大捷，所以开发商对大户型抱有期待。
但到了今年，王多鱼少了，买家对动辄七成首付的项目会更加谨慎，于是石榴岗项目，主动选择了接地气。
其实，我觉得开发商能屈能伸没什么不好的
毕竟石榴岗项目，更适合倾向144平以内中小户型的中产家庭。
不信，你可以看几项基础条件：
1）地段够硬
这块地位处海珠区龙潭板块，和琶洲南TOD、保利湖光悦色的距离都只有1公里左右，从项目出发自驾到琶洲地铁站，总路程6公里出头。
2）拥有刚改客重视的环境、配套资源。
和改善盘不同的是，石榴岗项目非常注重配套。
就比如2#和3#楼下，有一片3层高的底商，下楼就可以买东西，比动辄0底商的改善盘方便不少。
另外，这块地南望海珠湿地公园，一览无遗，景观无敌，也是莫大的优势。
海珠国家湿地公园 | 广州房产细鹏摄
3）交通便利
坦白说，这个盘不够完美，项目两侧有公路，对改善客来说会有点难以接受，但对刚改客而言，丰富的道路意味着良好的交通条件。
注丨请以开发商最终公布为准
海珠的项目，地缘客居多，高总价客群，又是琶洲工作居多。
在琶洲工作的买家都知道，这里没有几个公司能正点下班，哪怕到了凌晨，大厦都是灯火通明。晚上两点出了公司大楼，地铁停运了，但路边还会有成队的出租车候客。
所以，在琶洲出行，一半靠地铁，一半靠自驾。
能兼有优秀自驾条件和地铁条件（楼下即为18号线和11号线交汇的龙潭地铁站）的石榴岗项目，反而更迎合琶洲客群。
综合以上种种来看，我认为这个盘放在海珠，中小户型反而更受客户喜欢。
最后，根据我拿到的消息，石榴岗项目户型会参考琶洲南TOD，就比如项目内部货量最高的约140平四房，很可能和下图九成相似。
最后，这块地拿地楼面价为30062元/平，扣除配建面积后，折合楼面价约4.6万/平。
你们说，石榴岗项目最终会定价多少钱呢？