视点 | 杨再平：房地产业“软着陆”与“发展模式转型”势在必行

导读

3月16日，国务院金融稳定发展委员会（以下简称“金融委”）召开专题会议，研究当前经济形势和资本市场问题，其中提到“关于房地产企业，要及时研究和提出有力有效的防范化解风险应对方案，提出向新发展模式转型的配套措施。”对此，亚洲金融合作协会创始秘书长、中国银行业协会原专职副会长杨再平发表评论，指出中国的房地产业在经历了30多年的迅猛发展之后拐点已现，有必要适当延缓房地产业下行趋势，减缓其对经济增长的负面压力。长远来看，市场机制与政府应作为有效协同而形成长效机制，以破解房地产市场的特殊矛盾。

以下为文章全文：

国务院金融稳定发展委员会3月16日专题会议提出，“关于房地产企业，要及时研究和提出有力有效的防范化解风险应对方案，提出向新发展模式转型的配套措施。”何为“有力有效的防范化解风险应对方案”？我理解，就是有力有效防范化解已然显现的房地产业发展拐点及其硬着陆风险以求软着陆的应对方案。

中国的房地产业在经历了30多年的迅猛发展之后拐点已现。新增住房需求2017年前后达到2000万套的峰值，目前下降到1600-1700万套，预计2030年会下行到1300-1400万套。2021年一二三线城市新房销售负增长，领先指标新开工10月同比下降33%，是除疫情冲击之外的历史最低点。这是多种复杂因素共同作用的大势所趋，主要包括人口增长出现显著拐点、高负债杠杆不可持续、相关调控政策收紧。地产行业产业链条长，其对经济的拉动作用明显。如此国之大事，不得不察。2021年房地产行业对GDP的贡献率由上一年的7.34%降至6.78%。如果房地产销售、开工保持目前下行态势，2022年全年跌幅或在20%以上，这对经济增速5.5%预期目标的实现有很大压力。

这种下滑趋势若任其硬着陆，轻者可能增加经济下行压力，重者可能引发更多类似恒大那样的房企暴雷，甚而引发系统性金融风险。因此，有必要适当延缓房地产业下行趋势，减缓其对经济增长的负面压力。比如，紧缩性调控政策不搞全覆盖一刀切，而应因时因地灵活施策；保障大部分资质较好房企的融资需求和住户按揭贷款的正常审批。山东菏泽、杭州、广州等多个城市的六大行支行宣布下调相应房贷利率，一些城市首套房贷首付比例降至20%，居民购房意愿有望恢复，就是必要的灵活施策。

此外还应妥善有效化解房企债务危机，避免连锁反应而酿成系统性风险。比如及时出售低效项目公司股权或债权、剥离不良资产，可帮助房企回笼资金、实现业务转型。近日，浦发银行发行了首单房地产并购主题债，此类债券不纳入房贷集中度管理，用于支持部分房企并购重组。“三道红线”的核心目标是降债，希望房企少借债、增加股东权益，因此，债转股既可化解债务，也有望成为推动房企未来战略转型的趋势。

何为房地产业“新发展模式”？我理解，应发展多样性多品质住房供给结构，满足多层次住房需求，更平衡而又充分地让“住有所居”。首先是尽快逐步健全租购并举的多样性住房供给结构，让三层次住房需求得以满足：个人具有购房能力的，支持其购买住房;个人不具备住房能力的，支持其租赁市场租房，确保正常生活;符合低收入住房困难家庭，可申请基本的住房补贴满足日常需求。其次是动态发展多品质住房供给结构，以满足人民群众随收入水平不断提高而日益增长的大众一般住房需求、改善住房需求以及小众高端住房需求。后二者包括日益增长的智能化、绿色化高品质住房供给，其或为房地产转型发展的重要机遇与方向。

从长远看，须破解房地产市场的特殊矛盾，这有待市场机制与政府作为有效协同而形成长效机制。房地产市场的特殊性在于：其一，房产本身并非一般商品，而是兼为生活必需品与投资标的物，这就决定其需求既包含生活必需需求，又包含投资需求，两种需求竞争，构成特殊矛盾；其二，即使是生活必需需求，也包含不同收入层次之间的竞争及相应的特殊矛盾；其三，以上两特殊矛盾决定，若任由市场机制那只“看不见的手”决定其供求均衡，则必然充满不同收入阶层之间的矛盾，比如，由于高收入阶层的生活与投资性购买而不断推高房价，必然损害中低收入阶层的利益，从而激化社会矛盾。其特殊性所决定的市场均衡，显然包含严重的市场失灵，那就需要政府那只“看得见的手”介入，以弥补市场失灵。

但政府介入必须量力而行而严格界定其支持对象或享用人群。不量力而行，必然不可持续；不严格界定，则很难操作，很难持续，也可能造成新的社会矛盾并混乱。“开着宝马买经济适用房”，即是反证。所以，各国的政策性住房供给，其对象或享用群体都有严格界定。比如，新加坡组屋建成后，主管住房的新加坡建屋发展局会以国民收入的多寡为依据，按照公平原则予以合理分配。符合政府配房条件的住户一律排队等候政府分配住房，低收入者可以享受廉价租房待遇，中等收入者则可以享受一定程度的购房优惠。

政府政策性住房供给的有效性还有待相应的标准化。所谓标准化，既包括相关限定标准化，比如面积大小、内在功能结构、小区物业管理、功能配套以及产权等限定标准；也包括相关质量要求标准化，即限定范围必须货真价实，必须确保质量，必须达标。唯有如此，才可能一方面排“开着宝马买经济适用房”之他，另一方面让支持对象或享用群体获得有起码质量保证的住房条件。总之，目的在于让稀缺有限的政策性金融资源最大限度地满足特定弱势群体的需求。比如，新加坡政府组屋与完全市场化私人房地产就存在以下显著差别：一是政府组屋小区不像私人房地产有那样有围墙和门卫，而是一个开放式的社区，没有所谓隐私保护；二是政府组屋由建屋发展局以及政府属下的市政理事会统一管理维护，而私人房地产却是由屋主们自己或私人性质的小区管理委员会管理维护；三是私人房地产小区基本上都有游泳池、网球场以及健身房等，而政府组屋都没有这些设施；四是私人房地产的价格通常是政府组屋的2-3倍，有的甚至更高；五是政府组屋产权属于政府，屋主购只能从政府那里购买相当于99年的房契，且必须住满5年后才能转卖。这些现成的经验，也值得我国借鉴。

编辑  肖雨

责编  李锦璇、蒋旭

监制  朱霜霜

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